Wohnfläche berechnen: Rechner nach WoFlV und Wohnraumvermessung

So rechnet der Wohnflächen-Rechner

Jeder Raum bekommt eine eigene Zeile. Sie wählen, um welche Art von Fläche es sich handelt, und tragen Länge und Breite in Metern ein – oder die Grundfläche direkt, wenn Sie sie aus einem Grundriss kennen. Ein Raum mit Erker oder L-Form lässt sich in zwei Rechtecke teilen und als zwei Zeilen erfassen.

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   Räume anlegen

   Wohn- und Schlafzimmer, Küche, Bad, Flur und Abstellräume innerhalb der Wohnung zählen als Wohnraum. Balkon, Loggia und Terrasse, Wintergarten sowie Keller und Dachboden wählen Sie als eigene Flächenart.

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   Maße eintragen

   Gemessen wird von Wand zu Wand im fertigen Raum – ab der Oberfläche von Putz, Fliesen oder Verkleidung. Sockelleisten, Heizkörper und Einbauschränke werden nicht abgezogen.

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   Dachschrägen angeben

   Liegt ein Teil des Raums unter einer Schräge, messen Sie am Boden, wie weit es von der Wand bis zur Stelle mit 1 Meter und mit 2 Metern Raumhöhe ist. Der Rechner bildet daraus die Streifen und rechnet sie nach der Verordnung an.

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   Mit dem Vertrag vergleichen

   Tragen Sie auf Wunsch die Wohnfläche aus Mietvertrag, Kaufvertrag oder Exposé ein. Der Rechner nennt die Abweichung in Quadratmetern und Prozent.

Was zählt zur Wohnfläche?

Zur Wohnfläche gehören die Grundflächen aller Räume, die ausschließlich zu Ihrer Wohnung gehören – dazu auch Wintergärten, Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen, wenn nur Sie sie nutzen. Wie stark eine Fläche zählt, hängt von ihrer Raumhöhe und ihrer Art ab:

Quelle: §§ 2 bis 4 der Wohnflächenverordnung. Ein ausgebauter Hobbyraum im Keller zählt deshalb nur mit, wenn er die Anforderungen an einen Aufenthaltsraum erfüllt – etwa bei Raumhöhe, Fenstern und Belichtung. Sonst bleibt er ein Kellerraum.

Dachschrägen: die Grenze bei 1 und 2 Metern

Unter einer Dachschräge wird die Grundfläche in Streifen geteilt. Wo der Raum mindestens 2 Meter hoch ist, zählt sie voll, zwischen 1 und 2 Metern zur Hälfte, darunter gar nicht. Messen Sie dafür am Boden, wie weit die Linie „1 Meter Höhe“ und die Linie „2 Meter Höhe“ von der Wand entfernt sind.

Von 20 Quadratmetern Grundfläche bleiben 12,5 Quadratmeter Wohnfläche. Genau hier liegen die meisten Abweichungen zwischen Exposé und Wirklichkeit: Wer die Grundfläche eines Dachgeschosses voll angibt, überschätzt die Wohnfläche schnell um ein Drittel.

Balkon, Loggia und Terrasse

Die Verordnung rechnet diese Flächen „in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte“ an. Wann mehr als ein Viertel angemessen ist, lässt sie offen. Der Rechner setzt deshalb ein Viertel an; für jede einzelne Fläche können Sie auf die Hälfte umstellen und sehen, was sich ändert. Eine Terrasse, die nicht ausschließlich zu Ihrer Wohnung gehört – etwa eine Gemeinschaftsterrasse –, zählt nicht.

Was beim Messen oft falsch läuft

• Gemessen wird der fertige Raum: von der Vorderkante der Bekleidung, also ab Putz, Fliesen oder Verkleidung. Einen pauschalen Abzug für Putz sieht die Wohnflächenverordnung nicht vor.
• Mitgerechnet werden Fuß- und Sockelleisten, Tür- und Fensterumrahmungen, Öfen, Heizkörper, Herde, Bade- und Duschwannen, freiliegende Leitungen und Einbaumöbel.
• Nicht mitgerechnet werden Schornsteine, Vormauerungen und freistehende Pfeiler, wenn sie höher als 1,50 Meter sind und mehr als 0,1 Quadratmeter Grundfläche haben, außerdem Treppen mit mehr als drei Stufen samt Treppenabsätzen und Türnischen.
• Fenster- und Wandnischen zählen nur, wenn sie bis zum Boden reichen und tiefer als 13 Zentimeter sind.
• Pläne statt Aufmaß: Eine Bauzeichnung darf Grundlage sein, wenn sie die lichten Maße zeigt und für das Baugenehmigungsverfahren taugt. Wurde anders gebaut als gezeichnet, muss neu gemessen werden.

Alle Regeln stehen in § 3 der Wohnflächenverordnung.

Wohnflächenverordnung, Mietvertrag oder DIN 277?

Vorgeschrieben ist die Wohnflächenverordnung für den geförderten Wohnungsbau; für frei finanzierte Wohnungen ist sie das gebräuchliche Rechenwerk, aber keine Pflicht. Wurde eine Wohnfläche vor 2004 nach der älteren Zweiten Berechnungsverordnung ermittelt, bleibt es bei dieser Berechnung, bis umgebaut wird (§ 5 WoFlV). Die Norm DIN 277 misst dagegen Grundflächen eines Gebäudes für Planung und Baukosten und zählt zum Beispiel Kellerräume mit – eine Zahl nach DIN 277 ist deshalb keine Wohnfläche. Steht in Ihrem Vertrag eine Fläche, fragen Sie, nach welcher Methode sie ermittelt wurde.

Wohnfläche im Mietvertrag: die Grenze von 10 Prozent

Ist die Wohnung kleiner als im Mietvertrag angegeben, kommt es auf die Größe der Abweichung an. Liegt die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 Prozent unter der vereinbarten, ist die Wohnung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs mangelhaft, und der Mieter darf die Miete mindern. Das gilt auch, wenn im Vertrag nur „ca.“ steht – eine zusätzliche Toleranz gibt es dann nicht, gemindert wird im Verhältnis der gesamten Abweichung.

Umgekehrt zählt bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete seit 2015 allein die tatsächliche Wohnfläche, egal wie weit sie von der Angabe im Vertrag abweicht. Auch dann gilt die Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 Prozent steigen, in Gebieten, die das Land als angespannten Wohnungsmarkt bestimmt hat, um höchstens 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB).

Diese Hinweise sind eine allgemeine Information und ersetzen keine Rechtsberatung. Wie viel Sie mindern dürfen oder ob eine Rückforderung verjährt ist, klären Mieterverein, Haus- und Grundbesitzerverein oder ein Anwalt für Mietrecht – mit einer belastbaren Flächenaufstellung als Grundlage.

Wann sich eine Wohnraumvermessung lohnt

Ein Rechner ersetzt kein Aufmaß: Er rechnet mit den Maßen, die Sie eintragen. Einen Sachverständigen zu beauftragen lohnt sich, wenn die Zahl gegenüber Dritten Bestand haben muss:

• Streit um die Miete: Sie vermuten, dass die Wohnung mehr als 10 Prozent kleiner ist als im Vertrag – oder Sie sind Vermieter und wollen eine Minderung prüfen.
• Mieterhöhung: Die Vergleichsmiete je Quadratmeter wird mit der tatsächlichen Fläche multipliziert; eine nachvollziehbare Aufstellung vermeidet Streit über die Grundlage.
• Verkauf und Kauf: Der Preis je Quadratmeter ist die Währung des Immobilienmarkts. Eine geprüfte Fläche im Exposé schützt vor Nachverhandlungen und späteren Vorwürfen.
• Neue Vermietung oder Umbau: Nach Dachausbau, Anbau oder Zusammenlegung von Wohnungen stimmt die alte Angabe nicht mehr.
• Grundlage für ein Gutachten: Mietwertgutachten, Verkehrswertgutachten und Nebenkostenabrechnung rechnen mit der Wohnfläche.

Wohnraumvermessung: Ablauf und Kosten

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   Anfrage und Angebot

   Sie nennen Objekt, Anlass und vorhandene Unterlagen wie Grundrisse oder die alte Flächenberechnung. Der Sachverständige nennt Ihnen Leistungsumfang, Preis und Termin.

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   Aufmaß vor Ort

   Jeder Raum wird mit dem Laser vermessen, unter Dachschrägen auch die Höhenlinien bei 1 und 2 Metern. Balkone, Terrassen und Nischen werden gesondert erfasst.

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   Berechnung

   Die Flächen werden nach der Wohnflächenverordnung oder nach der Methode angerechnet, die Ihr Vertrag vorsieht.

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   Flächenaufstellung

   Sie erhalten eine schriftliche Aufstellung Raum für Raum, auf Wunsch mit Grundrissskizze – nachvollziehbar für Mieter, Käufer, Bank oder Gericht.

Was eine Vermessung kostet, hängt von Größe und Zuschnitt ab: Eine Wohnung mit geraden Wänden ist schneller aufgemessen als ein Haus mit Dachgeschoss, Gauben und Anbauten. Über Gutachter-Gesellschaft.de gilt als Richtpreis der Stundensatz von 160 Euro einschließlich Mehrwertsteuer; Fahrtkosten und Auslagen können hinzukommen. Den verbindlichen Preis nennt Ihnen der Sachverständige vorher in seinem Angebot. Im Internet reichen die Angebote für eine Wohnflächenberechnung von rund 150 Euro für eine kleine Wohnung bis über 1.000 Euro für größere Objekte (Marktüberblick September 2026).

Häufige Fragen zur Wohnflächenberechnung