Brandschaden: Was tun nach einem Brand – und wer zahlt?

Nach einem Brand geht Sicherheit vor: Betreten Sie Haus oder Wohnung erst, wenn die Feuerwehr die Brandstelle freigegeben hat, melden Sie den Schaden unverzüglich Ihrer Versicherung und verändern Sie nichts, bevor er dokumentiert ist. Wer zahlt, hängt davon ab, was beschädigt ist: Schäden am Gebäude ersetzt die Wohngebäudeversicherung des Eigentümers, Möbel, Kleidung und Einrichtung die Hausratversicherung der Bewohner. Wer den Brand verursacht hat, entscheidet erst danach, ob sich ein Versicherer das Geld bei jemandem zurückholt.

Dieser Ratgeber führt Sie durch die ersten Stunden und Wochen nach einem Brandschaden, erklärt, was Gebäude- und Hausratversicherung leisten, welche Rechte Mieter und Vermieter haben und wann ein unabhängiger Sachverständiger den Schaden feststellen sollte. Meist sind es zwei Fachrichtungen: Am Gebäude bewertet ein Bausachverständiger Substanz, Sanierungsweg und Kosten, den verbrannten Hausrat ein Hausrat-Gutachter. Streiten Sie mit dem Versicherer über die Höhe, führt das Sachverständigenverfahren zu einer verbindlichen Feststellung.

Nach dem Brand: Was tun in den ersten Stunden?

Die Reihenfolge entscheidet: erst die Sicherheit, dann die Meldung, dann die Dokumentation – aufgeräumt wird erst, wenn der Versicherer den Schaden gesehen oder freigegeben hat. Wer verbrannte Möbel sofort entsorgt, wirft auch den Nachweis weg, was sie wert waren.

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   Erst nach der Freigabe hineingehen

   Betreten Sie die Brandstelle erst, wenn die Feuerwehr sie freigegeben hat. Decken, Treppen und Böden können geschwächt sein, Glutnester wieder aufflammen. Strom, Gas und Wasser schalten Fachleute wieder ein, nicht Sie selbst – Elektrogeräte, die Hitze, Rauch oder Löschwasser abbekommen haben, bleiben aus.

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   Versicherungen sofort informieren

   Melden Sie den Schaden unverzüglich, gern zuerst telefonisch: Eigentümer ihrer Wohngebäudeversicherung, Bewohner ihrer Hausratversicherung. Könnten Sie den Brand selbst verursacht haben, informieren Sie auch Ihre Privathaftpflicht. Notieren Sie die Schadennummer und fragen Sie, was Sie als Nächstes tun sollen – zumutbare Weisungen des Versicherers müssen Sie befolgen (§ 82 VVG).

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   Das Schadenbild festhalten

   Fotografieren und filmen Sie jeden Raum, bevor etwas bewegt wird: Übersicht und Details, auch Decken, Fensterrahmen und das Innere von Schränken. Beschädigte Sachen heben Sie auf, bis der Versicherer sie gesehen oder freigegeben hat. Ist eine Veränderung unumgänglich, halten Sie den Zustand vorher nachvollziehbar fest.

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   Den Schaden begrenzen

   Lassen Sie offene Fenster und Dachflächen notdürftig verschließen, Löschwasser abpumpen und die Räume trocknen. Sichern Sie Wertsachen und wichtige Unterlagen. Solche Sofortmaßnahmen gehören zu Ihren Pflichten; ihre Kosten erstattet der Versicherer, soweit Sie sie für geboten halten durften (§ 83 VVG). Bewahren Sie alle Belege auf.

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   Unterkunft klären

   Ist die Wohnung unbewohnbar, übernimmt die Hausratversicherung die Kosten für Hotel oder eine ähnliche Unterbringung, begrenzt auf die im Vertrag vereinbarte Dauer und einen Tagessatz. Mieter melden den Brand außerdem unverzüglich ihrem Vermieter, am besten schriftlich (§ 536c BGB).

Was nach einem Brand Geld kosten kann

Welche Versicherung zahlt was nach einem Brand?

Für einen Brandschaden sind meist zwei Verträge zuständig, je nachdem, was beschädigt ist. Die Grenze verläuft zwischen dem Gebäude mit allem, was fest damit verbunden ist, und den beweglichen Sachen der Bewohner. Nach den Musterbedingungen des Gesamtverbands der Versicherungswirtschaft (GDV, VGB 2022 und VHB 2022) decken beide neben dem Brand selbst auch Blitzschlag, Explosion sowie Seng-, Rauch- und Rußschäden, die durch einen Brand entstehen. Schäden durch Löschwasser gehören in der Regel zum Brandschaden und laufen nicht über die Leitungswasserversicherung.

Kommt der Brand von außen – vom Nachbarn, durch einen Handwerker oder ein fremdes Gerät –, zahlt trotzdem zuerst Ihre eigene Versicherung. Sie kann sich das Geld anschließend beim Verantwortlichen zurückholen (§ 86 VVG). Haben Sie selbst einen Schaden bei anderen angerichtet, etwa an der Nachbarwohnung, ist das ein Fall für Ihre Privathaftpflichtversicherung.

Unterversicherung: Wenn die Versicherungssumme nicht reicht

Ist die Versicherungssumme erheblich niedriger als der Wert zum Zeitpunkt des Brandes, zahlt der Versicherer nur anteilig (§ 75 VVG). Ein Beispiel: Das Haus hat einen Versicherungswert von 400.000 Euro, versichert sind aber nur 300.000 Euro – drei Viertel. Bei einem Brandschaden von 80.000 Euro erstattet der Versicherer dann auch nur drei Viertel, also 60.000 Euro. Die übrigen 20.000 Euro tragen Sie selbst, obwohl die Versicherungssumme für diesen Schaden gereicht hätte.

Bei der Gebäudeversicherung schützt der sogenannte Unterversicherungsverzicht: Hat der Versicherer die Versicherungssumme „Wert 1914“ anhand Ihrer zutreffenden Angaben zu Größe, Ausbau und Ausstattung berechnet, zieht er wegen Unterversicherung nichts ab – es sei denn, Sie haben später wertsteigernd umgebaut und das nicht gemeldet. Ob Ihre Summe noch stimmt, prüfen Sie mit dem Wert-1914-Rechner. Bei der Hausratversicherung verzichten viele Tarife auf den Abzug, wenn die Summe einen vereinbarten Betrag je Quadratmeter Wohnfläche erreicht. Was Ihre Einrichtung ungefähr wert ist, zeigt der Hausratwert-Check.

Neuwert oder Zeitwert: die Frist von drei Jahren

Gebäudeversicherungen ersetzen in der Regel den gleitenden Neuwert, also das, was der Wiederaufbau in gleicher Art und Güte heute kostet. Den Teil, der über den Zeitwert hinausgeht, bekommen Eigentümer nach den Musterbedingungen aber erst, wenn sie sichergestellt haben, dass sie das Geld für den Wiederaufbau an derselben Stelle verwenden – und zwar innerhalb von drei Jahren nach dem Brand (§ 93 VVG). Bis dahin zahlt der Versicherer den Zeitwert. Ist der Wiederaufbau an der alten Stelle rechtlich nicht möglich oder wirtschaftlich nicht vertretbar, genügt ein Neubau an anderer Stelle in Deutschland. Wer nach einem Totalschaden lieber verkaufen als neu bauen möchte, sollte früh mit dem Versicherer sprechen.

In der Hausratversicherung ist der Neuwert die Regel: Ersetzt wird, was es kostet, Sachen gleicher Art und Güte neu zu kaufen. Für Sachen, die im Haushalt ohnehin nicht mehr zu verwenden waren, gibt es nur den Preis, der sich beim Verkauf noch hätte erzielen lassen.

Grobe Fahrlässigkeit: Wann der Versicherer kürzen darf

Wer den Brand vorsätzlich legt, bekommt nichts. Hat der Versicherungsnehmer ihn grob fahrlässig verursacht, darf der Versicherer seine Leistung nach der Schwere des Verschuldens kürzen (§ 81 VVG). Typische Streitfälle sind Kerzen, die in einem leeren Raum brennen, oder ein Topf mit heißem Fett, der auf dem eingeschalteten Herd allein gelassen wird. Ob das grob fahrlässig war, entscheidet der Einzelfall: In dem Küchenbrand, über den der Bundesgerichtshof 2014 entschieden hat, hatte ein zwölfjähriges Kind Öl auf dem Herd erhitzt und die Küche zeitweise verlassen – die Gerichte gingen von allenfalls einfacher Fahrlässigkeit der Familie aus. Manche Verträge verzichten ganz oder bis zu einer Grenze darauf, wegen grober Fahrlässigkeit zu kürzen. Ein Blick in Ihren Versicherungsschein lohnt sich, bevor Sie eine Kürzung hinnehmen.

Wer zahlt: Mieter, Vermieter oder Verursacher?

In der Mietwohnung kommt es darauf an, was beschädigt ist und wer den Brand verursacht hat. Grundsatz: Das Gebäude ist Sache des Vermieters, der Hausrat Sache des Mieters. Der Vermieter muss die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) und sie nach dem Brand instand setzen; solange sie beeinträchtigt ist, ist die Miete gemindert (§ 536 BGB). Möbel und Kleidung des Mieters ersetzt dagegen nur dessen eigene Hausratversicherung – die Gebäudeversicherung des Vermieters zahlt dafür nicht.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 19. November 2014 (VIII ZR 191/13) stärkt Mieter erheblich: Hat ein Mieter einen Brand nur einfach fahrlässig verursacht und trägt er über die Nebenkosten anteilig die Prämie der Wohngebäudeversicherung, muss der Vermieter grundsätzlich die Versicherung in Anspruch nehmen und den Schaden beseitigen. Der Mieter darf bis dahin die Miete mindern. Ob sich ein Vermieter ausnahmsweise wegen einer erheblichen Prämienerhöhung weigern darf, hat das Gericht offengelassen – die Vermieterin hatte dazu nichts Konkretes vorgetragen. Die Gebäudeversicherung selbst verzichtet in diesen Fällen auf den Rückgriff gegen den Mieter; das ist ständige Rechtsprechung seit dem Urteil vom 8. November 2000 (BGH, IV ZR 298/99).

Wenn das Feuer vom Nachbarn kommt

Greift ein Brand vom Nachbargrundstück über, reguliert zunächst Ihre eigene Gebäude- oder Hausratversicherung; Ihr Ersatzanspruch gegen den Nachbarn geht dann auf sie über. Der Nachbar haftet dabei nicht nur, wenn ihn ein Verschulden trifft: Liegt die Ursache in seinem Verantwortungsbereich, steht dem Geschädigten nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein verschuldensunabhängiger nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch zu. Das gilt etwa bei einem technischen Defekt an seinen elektrischen Geräten oder Leitungen – und auch, wenn ein von ihm beauftragter Handwerker den Brand verursacht hat, selbst wenn er ihn sorgfältig ausgesucht hatte (V ZR 311/16). Anders bei einem allgemeinen Risiko wie einem Blitzschlag, das ebenso gut jeden anderen hätte treffen können.

Verzichten Sie deshalb nicht vorschnell gegenüber dem Nachbarn oder dessen Handwerker auf Ansprüche. Sie müssen sie für Ihren Versicherer wahren, sonst kann er ganz oder teilweise leistungsfrei werden (§ 86 Abs. 2 VVG).

Ruß, Rauch und Löschwasser: Warum der Schaden größer ist, als er aussieht

Ein Brand beschädigt selten nur den Raum, in dem er ausbricht. Rauchgase ziehen durch Türspalten, Treppenhäuser, Lüftungen und Installationsschächte und schlagen sich als Ruß auf Wänden, Möbeln, Textilien und in Elektronik nieder. Verbrennt PVC – etwa Kabelisolierungen, Bodenbeläge oder Fensterprofile –, entstehen chloridhaltige Rückstände, die Metall angreifen. Korrosion an Geräten, Armaturen oder Beschlägen zeigt sich deshalb manchmal erst Wochen nach dem Brand.

Brandrückstände können zudem gesundheitsschädliche Stoffe wie polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe (PAK) enthalten. Gereinigt wird deshalb nicht mit Haushaltsmitteln, sondern durch Fachbetriebe nach den Richtlinien zur Brandschadensanierung (VdS 2357) der VdS Schadenverhütung, eines Unternehmens der Versicherungswirtschaft. Sie teilen die Brandstelle nach Art und Ausmaß der Verunreinigung in Gefahrenbereiche ein, nach denen sich Schutzmaßnahmen und Reinigungsverfahren richten.

Und dann ist da das Wasser: Beim Löschen dringen oft große Mengen in Decken, Estrich und Wände ein. Ohne technische Trocknung droht Schimmel – wie nach jedem Wasserschaden. Ein Sachverständiger stellt deshalb nicht nur fest, was verbrannt ist, sondern auch, wie weit Ruß, Chloride und Feuchtigkeit gewandert sind. Davon hängt ab, ob Reinigung genügt oder Bauteile ersetzt werden müssen – und genau darüber wird bei der Regulierung oft gestritten.

Wann Sie einen Sachverständigen für den Brandschaden brauchen

Bei größeren Schäden schickt der Versicherer meist einen eigenen Sachverständigen oder Regulierer. Er arbeitet im Auftrag des Versicherers. Ein unabhängiger Sachverständiger an Ihrer Seite lohnt sich vor allem, wenn …

• der Schaden hoch ist oder Haus oder Wohnung ganz oder teilweise unbewohnbar sind,
• Sie mit dem Versicherer über Sanierung oder Abriss, Neuwert oder Zeitwert oder den Umfang der Rußreinigung uneins sind,
• Hausrat ohne Rechnungen bewertet werden muss und eine belastbare Schadenliste fehlt,
• die Brandursache und damit die Verantwortung zwischen Mieter, Vermieter, Nachbar oder Handwerker strittig ist,
• Sie eine Abfindung unterschreiben sollen und nicht sicher sind, ob alle Folgeschäden erfasst sind.

Wichtig ist der Zeitpunkt: Der Sachverständige sollte die Brandstelle sehen, bevor aufgeräumt, entkernt oder gereinigt wird. Am Gebäude ist ein Bausachverständiger zuständig, für Möbel, Kunst und Wertsachen ein Hausrat-Gutachter.

Wer zahlt den Gutachter?

Kosten, die durch die Ermittlung und Feststellung des Schadens entstehen, erstattet der Versicherer, soweit sie geboten waren. Einen eigenen Sachverständigen oder Beistand müssen Sie dagegen grundsätzlich selbst bezahlen – es sei denn, der Vertrag verpflichtet Sie dazu oder der Versicherer hat Sie dazu aufgefordert (§ 85 VVG). Manche Verträge enthalten eine Klausel zu Sachverständigenkosten: Übersteigt die Entschädigung einen vereinbarten Betrag, übernimmt der Versicherer dann auch Ihren Kostenanteil im Sachverständigenverfahren. Hat ein anderer den Brand zu verantworten, gehören die Gutachterkosten in der Regel zu dem Schaden, den Sie von ihm ersetzt verlangen können.

Freie Bausachverständige rechnen meist nach Stunden ab, üblich sind 70 bis 200 Euro (Richtwert 2026). Lassen Sie sich Stundensatz, geschätzten Aufwand sowie Fahrt- und Nebenkosten vorab schriftlich nennen.

Streit mit der Versicherung: das Sachverständigenverfahren

Sind Sie mit der Höhe der Entschädigung nicht einverstanden, können Sie nach den Musterbedingungen von Gebäude- und Hausratversicherung verlangen, dass die Schadenhöhe in einem Sachverständigenverfahren festgestellt wird. Es ist schneller als ein Prozess, klärt aber nur Tatsachen wie Umfang und Höhe des Schadens – nicht, ob der Versicherer überhaupt eintreten muss.

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   Verfahren verlangen, eigenen Sachverständigen benennen

   In Textform, also per Brief, E-Mail oder Fax. Mit der Aufforderung nennen Sie den Sachverständigen, den Sie beauftragt haben.

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   Der Versicherer benennt seinen

   Innerhalb von zwei Wochen nach Zugang der Aufforderung. Geschieht das nicht, kann die auffordernde Seite ihn vom Amtsgericht am Schadenort ernennen lassen.

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   Beide wählen einen Obmann

   Die zwei Sachverständigen benennen vor Beginn ihrer Feststellungen einen dritten als Obmann. Einigen sie sich nicht, ernennt ihn auf Antrag das Amtsgericht.

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   Feststellung und Entscheidung

   Weichen die Ergebnisse voneinander ab, entscheidet der Obmann innerhalb der Spanne beider Feststellungen. Das Ergebnis ist verbindlich, außer es weicht offenbar erheblich von der wirklichen Sachlage ab (§ 84 VVG).

Jede Seite trägt die Kosten ihres Sachverständigen, die des Obmanns teilen sich beide je zur Hälfte, soweit nichts anderes vereinbart ist. Ablauf, Kosten und typische Fehler – und was Sie tun können, bevor es so weit kommt – erklärt der Ratgeber Gebäudeversicherung zahlt zu wenig: Was tun?.

Hausrat ohne Belege: So entsteht eine belastbare Schadenliste

Nach einem Brand sind Rechnungen oft mitverbrannt. Der Versicherer darf nur Belege verlangen, deren Beschaffung Ihnen billigerweise zuzumuten ist – den Wert müssen Sie trotzdem plausibel machen. Oft lässt sich mehr rekonstruieren, als man zunächst glaubt.

Ein Hausrat-Gutachter setzt daraus und aus dem, was im Brandschutt noch erkennbar ist, eine Aufstellung zusammen, die Art, Alter, Zustand und Wiederbeschaffungspreis jedes Gegenstands nennt. Für die Zukunft hilft eine Inventarliste mit Fotos, die Sie außerhalb der Wohnung speichern.

Hinweis: Dieser Ratgeber gibt die Rechtslage und die Musterbedingungen des GDV (VGB 2022 und VHB 2022, Stand Juni 2026) allgemein wieder. Ihr Versicherungsvertrag kann davon abweichen – maßgeblich sind Ihre eigenen Bedingungen. Der Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Häufige Fragen zum Brandschaden