Verkehrswertgutachten fürs Finanzamt: Wann es sich lohnt und wer es erstellen darf

Erben Sie ein Haus oder bekommen Sie eine Wohnung geschenkt, stellt das Finanzamt ihren Wert nach einem standardisierten Verfahren fest. Weil es dabei mit Durchschnittswerten rechnet und die Immobilie nicht besichtigt, fällt der Wert oft höher aus als der Preis, den sie tatsächlich erzielen würde – und damit auch die Steuer. Mit einem Verkehrswertgutachten können Sie dem Finanzamt einen niedrigeren Wert nachweisen (§ 198 Bewertungsgesetz).

Auch für Vermieter kann ein Gutachten Steuern sparen: Ein Gutachten über die Restnutzungsdauer kann eine höhere Abschreibung begründen. Dieser Ratgeber erklärt beide Fälle, wer das Gutachten erstellen darf, was es kostet und welche Fristen Sie einhalten müssen.

Wie bewertet das Finanzamt eine Immobilie?

Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer stellt das Finanzamt, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, einen eigenen Grundbesitzwert fest (§ 151 Bewertungsgesetz). Maßstab ist der gemeine Wert, also der Verkehrswert am Stichtag – bei einer Erbschaft der Todestag, bei einer Schenkung der Tag, an dem sie ausgeführt wird. Das Finanzamt wendet dafür je nach Grundstücksart eines von drei typisierenden Verfahren an:

• Vergleichswertverfahren für Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser, wenn der Gutachterausschuss Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren liefert
• Ertragswertverfahren für Mietwohngrundstücke sowie Geschäfts- und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich eine übliche Miete ermitteln lässt
• Sachwertverfahren für Ein- und Zweifamilienhäuser ohne Vergleichswerte und für Objekte ohne übliche Miete

Seit dem 1. Januar 2023 gelten dafür Rechengrößen, die an die Immobilienwertermittlungsverordnung angelehnt sind; in vielen Fällen sind die festgestellten Werte dadurch gestiegen. Individuelle Nachteile – ein Sanierungsstau, Bauschäden, eine ungünstige Lage innerhalb des Bodenrichtwertgebiets, ein schwieriger Grundriss – erfasst das Schema nicht. Genau hier setzt das Gutachten an.

Wann lohnt sich ein Verkehrswertgutachten fürs Finanzamt?

Ein Gutachten lohnt sich, wenn die Steuer spürbar sinkt – also wenn der Erwerb über dem persönlichen Freibetrag liegt und der Wert des Finanzamts deutlich über dem tatsächlichen Marktwert. Typische Anzeichen:

• Das Haus hat einen erheblichen Instandhaltungsstau, Feuchte-, Schimmel- oder Bauschäden.
• Heizung, Dach oder Fenster müssen in absehbarer Zeit erneuert werden.
• Die Immobilie liegt an einer Hauptstraße, neben Gewerbe oder schlechter als der Durchschnitt ihres Bodenrichtwertgebiets.
• Das Gebäude hat einen ungewöhnlichen Zuschnitt, steht unter Denkmalschutz oder hat schwer nutzbare Flächen.
• Makler oder Kaufinteressenten nennen deutlich niedrigere Preise als der Bescheid.

Freibeträge bei Erbschaft und Schenkung

Quelle: § 16 Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz. Schenkungen derselben Person innerhalb von zehn Jahren werden zusammengerechnet.

Rechenbeispiel

Eine Tochter erbt ein Einfamilienhaus, das sie nicht selbst bewohnt. Das Finanzamt stellt 700.000 Euro fest, ein Gutachten belegt wegen Sanierungsbedarfs einen Verkehrswert von 580.000 Euro. Nach Abzug des Freibetrags von 400.000 Euro sinkt der steuerpflichtige Erwerb von 300.000 auf 180.000 Euro – bei einem Steuersatz von 11 Prozent die Steuer von 33.000 auf 19.800 Euro. Ein Gutachten für rund 2.500 Euro spart in diesem vereinfachten Beispiel gut 13.000 Euro.

Wer darf das Gutachten fürs Finanzamt erstellen?

Das Gesetz nennt ausdrücklich, wessen Gutachten regelmäßig als Nachweis dient (§ 198 Abs. 2 BewG):

• der zuständige Gutachterausschuss für Grundstückswerte
• Sachverständige, die von einer staatlichen oder staatlich anerkannten Stelle – etwa der Industrie- und Handelskammer – für die Wertermittlung von Grundstücken öffentlich bestellt sind
• Sachverständige, die von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle für die Wertermittlung von Grundstücken zertifiziert sind

Das Gutachten muss die Vorschriften der Wertermittlung einhalten, auf die § 198 BewG verweist – heute die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) – und den Wert zum Stichtag nachvollziehbar herleiten. Ein Kurzgutachten mit verkürzter Begründung oder eine Maklerbewertung genügt dafür in der Regel nicht.

Statt eines Gutachtens kann auch ein Kaufpreis als Nachweis dienen, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für die Immobilie erzielt wurde – wenn sich die maßgeblichen Verhältnisse bis dahin nicht verändert haben (§ 198 Abs. 3 BewG).

Ablauf: So weisen Sie den niedrigeren Wert nach

1. 1

   Erklärung oder Bescheid prüfen

   Meist fordert das Lagefinanzamt Sie zunächst auf, eine Erklärung zur Feststellung des Grundbesitzwerts abzugeben – das Gutachten können Sie schon dieser Erklärung beifügen. Ist der Feststellungsbescheid ergangen, richten sich Einwände gegen den Wert gegen diesen Bescheid, nicht gegen den späteren Steuerbescheid.

2. 2

   Frist wahren

   Gegen den Feststellungsbescheid können Sie innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe Einspruch einlegen. Liegt das Gutachten bis dahin nicht vor, legen Sie fristgerecht Einspruch ein und reichen es nach.

3. 3

   Sachverständigen beauftragen

   Beauftragen Sie den Gutachterausschuss oder einen bestellten oder zertifizierten Sachverständigen und nennen Sie Zweck und Stichtag: Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG.

4. 4

   Besichtigung und Unterlagen

   Der Sachverständige besichtigt die Immobilie und braucht Grundbuchauszug, Flurkarte, Pläne, Wohnflächenberechnung, bei Vermietung die Mietverträge sowie Belege über Mängel und Modernisierungen.

5. 5

   Gutachten einreichen

   Das Finanzamt prüft das Gutachten. Ist es schlüssig, setzt es den niedrigeren Wert an.

Restnutzungsdauer-Gutachten: Mehr Abschreibung für Vermieter

Vermieter schreiben Wohngebäude nach festen Sätzen ab: 3 Prozent pro Jahr für Gebäude, die nach 2022 fertiggestellt wurden, 2 Prozent für Baujahre von 1925 bis 2022 und 2,5 Prozent für ältere (§ 7 Abs. 4 Einkommensteuergesetz). Das unterstellt eine Nutzungsdauer von 33, 50 oder 40 Jahren. Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer, darf entsprechend höher abgeschrieben werden (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG).

Den Nachweis führen Eigentümer meist mit einem Gutachten über die Restnutzungsdauer. Besonders bei älteren Häusern mit Modernisierungsbedarf kann die Abschreibung dadurch deutlich steigen. Welche Anforderungen die Finanzverwaltung an ein solches Gutachten stellt, war in den vergangenen Jahren Gegenstand mehrerer Verfahren vor dem Bundesfinanzhof. Stimmen Sie Auftrag und Methode deshalb vorher mit Ihrem Steuerberater ab und beauftragen Sie einen Sachverständigen für Immobilienbewertung, der den Zustand des Gebäudes vor Ort aufnimmt. In unserer Anfrage finden Sie dafür den Grund „Finanzamt / Gutachten Restnutzungsdauer“.

Weitere steuerliche Anlässe

• Kaufpreisaufteilung: Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil eines Kaufpreises. Die Arbeitshilfe der Finanzverwaltung zur Aufteilung ist für Gerichte nicht bindend; ein Gutachten kann einen höheren Gebäudeanteil belegen.
• Betriebsvermögen: Bei Einlage oder Entnahme einer Immobilie und bei Umstrukturierungen braucht es einen belastbaren Wert.
• Übertragung in der Familie: Bei Schenkungen mit vorbehaltenem Wohnrecht oder Nießbrauch bestimmen der Wert der Immobilie und der Wert des Rechts gemeinsam die Steuer.

Was kostet ein Verkehrswertgutachten fürs Finanzamt?

Weil das Gutachten jeden Schritt belegen muss, ist es ein Vollgutachten. Für ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung kostet es bei freien Sachverständigen meist 1.500 bis 3.500 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer, bei größeren oder schwierigen Objekten mehr. Die Gutachterausschüsse berechnen Gebühren nach den Vorschriften ihres Bundeslandes. Ein Restnutzungsdauer-Gutachten liegt häufig zwischen 500 und 1.500 Euro.

Bei einer Erbschaft können Gutachterkosten zu den Kosten der Nachlassregelung zählen, die vom Erwerb abgezogen werden. Ohne Einzelnachweis setzt das Finanzamt für Bestattung, Grabpflege und Nachlassregelung zusammen pauschal 15.000 Euro an (§ 10 Abs. 5 Nr. 3 ErbStG); liegen die belegten Kosten höher, lohnt der Einzelnachweis. Die genaue Zuordnung klärt Ihr Steuerberater. Weitere Preise finden Sie im Ratgeber Hausgutachten: Arten und Kosten, Grundlagen zur Wertermittlung beim Immobiliengutachter.

Häufige Fragen zum Verkehrswertgutachten fürs Finanzamt