Gutachten
Gutachter beim Hauskauf: Warum sich die Prüfung vor dem Notartermin lohnt
Gutachter beim Hauskauf: Was ein Bausachverständiger vor dem Notartermin prüft, was die Begehung kostet und welche Mängel Sie sonst selbst bezahlen.
Ein Haus ist für die meisten Menschen die größte Anschaffung ihres Lebens – und gekauft wird es nach ein oder zwei Besichtigungen. Feuchte im Keller, ein altes Dach, Schadstoffe im Bodenbelag oder eine Heizung am Ende ihrer Lebensdauer fallen Laien dabei kaum auf. Ein Gutachter beim Hauskauf, meist ein Bausachverständiger, prüft die Bausubstanz vor dem Notartermin, schätzt den Sanierungsbedarf und liefert Ihnen Argumente für die Preisverhandlung.
Hier erfahren Sie, was der Sachverständige untersucht, was die Prüfung kostet, wann sie sich lohnt und wie Sie sich auf den Termin vorbereiten. Die Checkliste hilft Ihnen, schon bei der ersten Besichtigung auf die wichtigsten Punkte zu achten.
Hauskauf-Check auf einen Blick
400 – 900 €
für die Begehung eines Einfamilienhauses mit Kurzprotokoll
Richtwerte 2026, zuzüglich Mehrwertsteuer
2 – 3 Stunden
dauert die Besichtigung vor Ort
Bei Altbauten und Mehrfamilienhäusern länger
Vor dem Notar
muss die Prüfung stattfinden
Danach sind Mängelrechte meist ausgeschlossen
Energieausweis
muss der Verkäufer spätestens bei der Besichtigung vorlegen
§ 80 Abs. 4 Gebäudemodernisierungsgesetz
Warum ein Gutachter beim Hauskauf sinnvoll ist
Gebrauchte Häuser werden fast immer unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel verkauft – „gekauft wie gesehen“. Stellen Sie nach dem Notartermin fest, dass das Dach undicht oder der Keller feucht ist, tragen Sie die Kosten in der Regel selbst. Auf den Haftungsausschluss kann sich der Verkäufer nur dann nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Beschaffenheit garantiert hat (§ 444 BGB) – und das müssen Sie beweisen.
Ein Sachverständiger verlegt dieses Risiko nach vorn: Er erkennt Mängel, solange Sie noch verhandeln oder vom Kauf Abstand nehmen können. Seine Einschätzung der Sanierungskosten ist oft mehr wert als sein Honorar – etwa wenn sich herausstellt, dass Dach und Heizung in wenigen Jahren erneuert werden müssen.
Ein Gutachter lohnt sich besonders:
- bei Häusern, die älter als 30 bis 40 Jahre sind oder lange leer standen
- bei Baujahren vor 1993, in denen Asbest und andere Schadstoffe verbaut sein können
- wenn Sie selbst keine Erfahrung mit Bauzustand und Haustechnik haben
- bei Anzeichen von Feuchte, Rissen oder Geruch und bei frisch renovierten Einzelstellen in sonst unrenovierten Räumen
- wenn Sie umbauen, anbauen oder energetisch sanieren wollen und das Budget einplanen müssen
- bei Eigentumswohnungen in Gebäuden mit erkennbarem Sanierungsbedarf am Gemeinschaftseigentum
Was prüft der Gutachter beim Hauskauf?
Bei der Begehung geht der Sachverständige das Haus vom Keller bis zum Dach durch. Er prüft zerstörungsfrei – Bauteile öffnet er nur, wenn der Eigentümer zustimmt – und misst bei Bedarf Feuchte oder Oberflächentemperaturen. Typische Prüfpunkte:
| Bereich | Worauf der Sachverständige achtet |
|---|---|
| Keller und Fundament | Feuchte, Salzausblühungen, Abdichtung, Risse, Geruch, Zustand der Kellerdecke |
| Dach und Dachstuhl | Eindeckung, Dämmung, Holzschäden, Schädlingsbefall, Anschlüsse, Rinnen und Fallrohre |
| Fassade und Fenster | Risse, Putzschäden, Wärmebrücken, Alter und Dichtigkeit der Fenster |
| Heizung und Warmwasser | Art, Alter und Zustand der Anlage, Wartungsnachweise, absehbarer Erneuerungsbedarf |
| Elektrik | Alter der Installation, Sicherungen, Fehlerstrom-Schutzschalter, Zahl der Stromkreise |
| Wasser und Abwasser | Leitungsmaterial wie alte Blei- oder verzinkte Stahlrohre, Abwasserleitungen, Rückstausicherung |
| Feuchte und Schimmel | Stockflecken, Schimmel hinter Möbeln und in Ecken, Feuchtemessung an kritischen Stellen |
| Schadstoffe | Verdacht auf Asbest (etwa Faserzementplatten, alte Vinyl-Bodenplatten, Nachtspeicheröfen), alte Holzschutzmittel, teerhaltige Kleber |
| Tragwerk und Umbauten | Risse, Durchbiegungen, nachträglich entfernte Wände, erkennbare Eigenleistungen |
Zusätzlich sieht sich der Sachverständige die Unterlagen an: Pläne, Baubeschreibung, Energieausweis, Rechnungen über Modernisierungen und – bei Eigentumswohnungen – die Protokolle der Eigentümerversammlungen. Ergeben sich Hinweise auf einen größeren Schaden, empfiehlt er gezielte Untersuchungen, etwa durch einen Schimmel-Sachverständigen, einen Sachverständigen für Dach und Dachdeckung oder eine Schadstoffuntersuchung.
Was der Gutachter nicht prüft
Grundbuch, Baulasten, offene Erschließungsbeiträge und die Frage, ob alle Anbauten genehmigt sind, gehören zur rechtlichen Prüfung. Den Grundbuchauszug erhalten Sie über den Notar, die Bauakte und – in den meisten Bundesländern – das Baulastenverzeichnis bei der Bauaufsichtsbehörde. Der Sachverständige weist auf Auffälligkeiten hin, ersetzt aber weder Notar noch Rechtsberatung.
Bausachverständiger oder Immobiliengutachter: Wer ist der Richtige?
Zustand prüfen oder Wert ermitteln?
Bausachverständiger
Prüft Zustand, Mängel und Sanierungsbedarf
- Begehung vom Keller bis zum Dach
- Einschätzung der Sanierungskosten und ihrer Dringlichkeit
- Hinweise auf Feuchte, Schadstoffe und Bauschäden
- Richtig, wenn Sie wissen wollen: Was kommt auf mich zu?
Immobiliengutachter
Ermittelt den Verkehrswert nach der ImmoWertV
- Bewertet Lage, Grundstück, Gebäude und Marktlage
- Berücksichtigt Mängel als Wertminderung
- Kurzgutachten oder Vollgutachten mit Verkehrswert
- Richtig, wenn Sie wissen wollen: Ist der Preis angemessen?
Viele Sachverständige decken beides ab. Steht der Preis zur Verhandlung, lohnt sich die Kombination: Der Bausachverständige beziffert den Sanierungsbedarf, und ein Kurzgutachten zum Verkehrswert zeigt, ob der geforderte Kaufpreis dazu passt. Einen ersten Anhaltspunkt liefert unser kostenloser Immobilienwert-Rechner.
Was kostet ein Gutachter beim Hauskauf?
| Leistung | Richtpreis 2026 |
|---|---|
| Begehung mit Einschätzung vor Ort und Kurzprotokoll (Einfamilienhaus) | 400 bis 900 Euro |
| Begehung einer Eigentumswohnung mit Durchsicht der Unterlagen | 300 bis 700 Euro |
| Schriftliches Zustandsgutachten mit Fotos und Kostenschätzung | 800 bis 2.000 Euro |
| Kurzgutachten zum Verkehrswert | 500 bis 1.500 Euro |
| Zusatzleistungen wie Thermografie oder Schadstoffproben | nach Aufwand, Laboranalyse je Probe etwa 50 bis 150 Euro |
| Stundensatz | 90 bis 180 Euro |
Alle Werte verstehen sich zuzüglich Mehrwertsteuer und Fahrtkosten. Die Kosten trägt in der Regel der Käufer, weil er den Sachverständigen beauftragt. Gemessen am Kaufpreis sind sie gering: Bei einem Haus für 400.000 Euro entspricht eine Begehung für 600 Euro 0,15 Prozent des Kaufpreises – weniger als die meisten Reparaturen, die sie aufdecken kann. Alle Gutachtenarten mit Preisen finden Sie im Ratgeber Hausgutachten: Arten und Kosten.
Ablauf: So läuft die Prüfung vor dem Kauf
Sachverständigen früh anfragen
Sobald ein Haus in die engere Wahl kommt, fragen Sie einen Bausachverständigen an. Viele Verkäufer und Makler sind mit einem zweiten Besichtigungstermin mit Gutachter einverstanden.
Unterlagen besorgen
Exposé, Grundrisse, Baujahr, Energieausweis und Rechnungen über Modernisierungen; bei Wohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Wirtschaftsplan und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen.
Begehung vor Ort
Der Sachverständige geht das Haus mit Ihnen durch, erklärt Befunde direkt am Bauteil und beantwortet Ihre Fragen. Planen Sie zwei bis drei Stunden ein.
Ergebnis und Kostenschätzung
Sie erhalten ein Protokoll oder Gutachten mit den Mängeln, ihrer Dringlichkeit und grob geschätzten Sanierungskosten.
Verhandeln oder verzichten
Mit dem Ergebnis verhandeln Sie den Kaufpreis, lassen Mängel vor dem Notartermin beseitigen oder im Kaufvertrag festhalten – oder Sie nehmen vom Kauf Abstand.
Checkliste für die Hausbesichtigung
Darauf sollten Sie schon bei der ersten Besichtigung achten
- Riecht es muffig im Keller oder in einzelnen Räumen? Gibt es Stockflecken, abblätternde Farbe oder Salzränder?
- Sind Risse in Wänden, Decken oder an der Fassade zu sehen – besonders schräg verlaufende Risse an Fenster- und Türecken?
- Wie alt sind Dach, Fenster und Heizung? Gibt es Wartungsnachweise und Rechnungen?
- Wurden einzelne Stellen frisch gestrichen oder verkleidet, während der Rest unrenoviert ist?
- Gibt es Nachtspeicheröfen, Faserzementplatten an Fassade oder Dach oder alte Bodenbeläge, die auf Asbest hindeuten können?
- Wie ist der Sicherungskasten ausgestattet – Schraubsicherungen oder Sicherungsautomaten mit Fehlerstrom-Schutzschalter?
- Liegt der Energieausweis vor, und passen die Angaben zu Baujahr und Zustand?
- Sind Anbauten, Dachausbau und Wohnräume im Keller genehmigt?
Besonderheiten beim Kauf einer Eigentumswohnung
Beim Wohnungskauf erwerben Sie einen Anteil am Gemeinschaftseigentum mit – an Dach, Fassade, Treppenhaus und Haustechnik. Schäden dort bezahlen alle Eigentümer gemeinsam, oft über eine Sonderumlage. Ein Sachverständiger sieht sich deshalb nicht nur die Wohnung an, sondern auch Keller, Dach und Gemeinschaftsflächen, soweit sie zugänglich sind, und prüft mit Ihnen:
- die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre: Welche Schäden und Sanierungen wurden besprochen, welche beschlossen?
- die Höhe der Erhaltungsrücklage im Verhältnis zu Alter und Zustand des Gebäudes
- den Wirtschaftsplan und das monatliche Hausgeld
- die Teilungserklärung: Was ist Sondereigentum, was Gemeinschaftseigentum?
Häufige Fragen zum Gutachter beim Hauskauf
Wann sollte ich den Gutachter beim Hauskauf beauftragen?
Vor dem Notartermin – spätestens, wenn das Haus in die engere Wahl kommt. Nach der Beurkundung können Sie Mängel meist nicht mehr geltend machen, weil gebrauchte Häuser in der Regel unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel verkauft werden.
Muss der Verkäufer einen Gutachter ins Haus lassen?
Eine Pflicht gibt es nicht. Die meisten Verkäufer stimmen einem Termin mit Sachverständigem aber zu, weil ein geprüftes Haus den Verkauf erleichtert. Lehnt ein Verkäufer die Besichtigung durch einen Fachmann ab, ist das ein Grund, genauer hinzusehen.
Was kostet ein Gutachter beim Hauskauf?
Eine Begehung mit Kurzprotokoll kostet für ein Einfamilienhaus etwa 400 bis 900 Euro, ein schriftliches Zustandsgutachten 800 bis 2.000 Euro, jeweils zuzüglich Mehrwertsteuer und Fahrtkosten. Ein Kurzgutachten zum Verkehrswert liegt bei 500 bis 1.500 Euro.
Ist ein Gutachter auch beim Neubau vom Bauträger sinnvoll?
Ja, dann in anderer Form: Ein Bausachverständiger begleitet den Bau, prüft einzelne Bauabschnitte und unterstützt Sie bei der Abnahme. Mängelansprüche am Bauwerk verjähren fünf Jahre nach der Abnahme (§ 634a BGB). Mehr dazu beim Baugutachter und Bausachverständigen.
Kann ich die Kosten für den Gutachter von der Steuer absetzen?
Beim selbst genutzten Haus in der Regel nicht. Kaufen Sie das Haus zur Vermietung, zählen die Gutachterkosten zu den Anschaffungsnebenkosten oder – wenn der Kauf nicht zustande kommt – zu den Werbungskosten. Die genaue Zuordnung klärt Ihr Steuerberater.
Was mache ich, wenn der Gutachter Mängel findet?
Sie können den Kaufpreis nachverhandeln, den Verkäufer bitten, die Mängel vor dem Notartermin zu beseitigen, oder die Mängel im Kaufvertrag ausdrücklich festhalten lassen. Bei schweren Schäden – etwa am Tragwerk, an der Abdichtung oder bei großflächigem Asbest – ist auch der Verzicht auf den Kauf eine vernünftige Entscheidung.