Schimmel in der Wohnung: Was tun? Wer zahlt – Mieter oder Vermieter?

Schwarze Punkte in der Zimmerecke, ein grauer Rand an der Fensterlaibung, muffiger Geruch hinter dem Schrank: Schimmel in der Wohnung ist unangenehm – und in der Mietwohnung schnell ein Streitfall. Denn wer zahlt, hängt davon ab, woher die Feuchtigkeit kommt: aus dem Gebäude oder aus der Nutzung. Was Sie in den ersten Tagen tun, entscheidet darüber, ob Sie Ihre Rechte später noch durchsetzen können.

Dieser Ratgeber zeigt Schritt für Schritt, was bei Schimmel in der Wohnung zu tun ist, wie Sie ihn dem Vermieter richtig melden, wann Sie die Miete mindern dürfen und wer die Beseitigung bezahlt – aus Sicht von Mietern und Vermietern. Wie ein Sachverständiger die Ursache ermittelt und was das kostet, lesen Sie auf der Seite Schimmel-Gutachter und Sachverständige.

Schimmel in der Wohnung: Was tun? Die ersten Schritte

Die Reihenfolge ist wichtig: erst dokumentieren und melden, dann beseitigen. Wer den Befall sofort überstreicht oder abwischt, beseitigt auch den Beweis dafür, wie groß er war und wo er saß.

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   Befall fotografieren und vermessen

   Fotografieren Sie jede befallene Stelle mit Datum – einmal aus der Entfernung, damit der Raum erkennbar ist, und einmal aus der Nähe mit einem Zollstock als Maßstab. Notieren Sie Raum, Wand und Größe. Ein einfaches Hygrometer zeigt die Luftfeuchte: Schreiben Sie ein bis zwei Wochen lang morgens und abends Temperatur und Luftfeuchte auf.

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   Vermieter schriftlich informieren

   Melden Sie den Schimmel unverzüglich, am besten per Brief oder E-Mail, damit Sie den Zugang belegen können. Beschreiben Sie Ort und Ausmaß, legen Sie Fotos bei und setzen Sie eine angemessene Frist für Besichtigung und Beseitigung. Ein Musterschreiben finden Sie weiter unten.

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   Nicht vorschnell überstreichen

   Farbe, Schimmelspray oder neue Tapete verdecken den Befall nur und zerstören Beweise. Kleine, oberflächliche Stellen dürfen Sie nach dem Fotografieren reinigen. Das Vorgehen bei größeren Flächen stimmen Sie mit dem Vermieter ab.

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   Feuchte senken

   Lüften Sie mehrmals täglich stoßweise, heizen Sie alle Räume, rücken Sie Möbel ein Stück von der Außenwand ab und trocknen Sie Wäsche möglichst nicht in der Wohnung. Das bremst den Befall – und zeigt später, dass Sie Ihren Teil beigetragen haben.

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   Ursache klären lassen

   Den Mangel zu beseitigen und dafür die Ursache zu finden, ist Sache des Vermieters. Bestreitet er einen Baumangel oder bleibt er untätig, schafft ein unabhängiger Sachverständiger Klarheit: Er misst Bauteilfeuchte, Oberflächentemperaturen und Raumklima und benennt, woher das Wasser kommt.

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   Miete mindern – mit Augenmaß

   Solange der Schimmel die Wohnung beeinträchtigt, ist die Miete von Gesetzes wegen gemindert. Kürzen Sie aber nicht auf eigene Faust zu viel: Zahlen Sie im Zweifel die volle Miete unter Vorbehalt und fordern Sie den zu viel gezahlten Teil später zurück.

Darf ich den Schimmel selbst entfernen?

Nach dem Schimmelleitfaden des Umweltbundesamtes dürfen Bewohner kleinen Befall – etwa unter 0,5 m² und nur an der Oberfläche – selbst beseitigen, wenn sie nicht allergisch auf Schimmelpilze reagieren, nicht an chronischen Atemwegserkrankungen leiden und kein geschwächtes Immunsystem haben. Größerer Befall gehört in die Hände eines Fachbetriebs. Die Ursache der Feuchtigkeit muss in jedem Fall gefunden werden, sonst kehrt der Schimmel zurück.

Baumangel oder Wohnverhalten: Wer ist verantwortlich?

Ob Vermieter oder Mieter für den Schimmel einstehen müssen, hängt von der Ursache ab. Schimmel wächst dort, wo eine Oberfläche dauerhaft feucht ist. Die Feuchtigkeit kommt entweder aus dem Gebäude – durch ein undichtes Dach, eine schadhafte Leitung, aufsteigende Nässe oder einen Baufehler – oder aus der Raumluft: Feuchtigkeit vom Kochen, Duschen, Atmen und Wäschetrocknen wird nicht hinausgelüftet und schlägt sich an kalten Wänden nieder.

Im Streit gilt eine gestufte Beweislast: Zuerst muss der Vermieter belegen, dass die Ursache nicht in der Bausubstanz liegt. Gelingt ihm das, muss der Mieter zeigen, dass er ausreichend geheizt und gelüftet hat. Beide Seiten brauchen dafür Messwerte – deshalb endet ein solcher Streit oft beim Sachverständigen.

Oft wirken mehrere Ursachen zusammen. Nach dem Einbau dicht schließender Fenster entweicht weniger Feuchtigkeit; das Umweltbundesamt weist ausdrücklich darauf hin, dass danach verstärkt gelüftet werden muss. Ob die Feuchte an Ihrer Außenwand schon im kritischen Bereich liegt, können Sie vorab selbst prüfen: Der Schimmelrisiko-Check verbindet Raumtemperatur und Luftfeuchte mit den Wetterdaten Ihres Ortes und zeigt, ob die Wandoberfläche den kritischen Bereich erreicht.

Altbau und Wärmebrücken: Was der Bundesgerichtshof entschieden hat

Am 5. Dezember 2018 hat der Bundesgerichtshof zwei Fälle aus Wohnungen der Baujahre 1968 und 1971 entschieden (VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18). Das Landgericht hatte den Mietern eine Minderung zugesprochen, weil Wärmebrücken in den Außenwänden eine Schimmelgefahr begründeten, die sie mit alltäglichem Heizen und Lüften nicht verhindern könnten. Der Bundesgerichtshof sah das anders: Wärmebrücken sind kein Mangel, wenn das Gebäude den Bauvorschriften und technischen Normen seiner Bauzeit entspricht. Einen Neubaustandard können Mieter einer nicht sanierten Altbauwohnung ohne besondere Vereinbarung nicht verlangen.

Auch zum Lüften hat sich das Gericht geäußert. Der gerichtliche Sachverständige hielt zweimal täglich rund 15 Minuten oder dreimal täglich rund 10 Minuten Stoßlüften für ausreichend; beim Querlüften verkürzt sich die Zeit auf ein Drittel. Dass ein solches Lüftungsverhalten generell unzumutbar wäre, sah der Senat nicht. Was einem Mieter zuzumuten ist, bestimmt sich aber nach den Umständen des Einzelfalls – eine feste Lüftungsregel für alle Wohnungen gibt es nicht.

Wichtig für Mieter: Das Urteil betrifft Wärmebrücken, die dem Baustandard der Bauzeit entsprechen. Dringt Wasser durch schadhafte Bauteile ein, bleibt das ein Mangel. In einem der beiden Verfahren hatte das Landgericht solche Durchfeuchtungen festgestellt – dafür hat der Bundesgerichtshof die Sache zur Bemessung der Minderung zurückverwiesen.

Wer zahlt – Mieter oder Vermieter?

Die kurze Antwort: Wer den Schimmel verursacht hat, trägt die Kosten. Liegt die Ursache im Gebäude, muss der Vermieter den Schimmel und seine Ursache auf eigene Kosten beseitigen – das gehört zu seiner Pflicht, die Wohnung während der Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 BGB). Hat der Mieter den Befall durch unzureichendes Heizen oder Lüften verursacht, muss er dem Vermieter den Schaden ersetzen. Die Übersicht zeigt, was das für die einzelnen Kosten bedeutet – links für Ursachen im Gebäude wie Baumängel, schadhafte Bauteile oder einen Wasserschaden, rechts für Ursachen im Heiz- und Lüftungsverhalten.

Tragen beide Seiten zum Schimmel bei – etwa eine schadhafte Stelle in der Fassade und zu seltenes Lüften –, wird ein Schadensersatz nach den Verursachungsanteilen gekürzt (Mitverschulden, § 254 BGB). Wann der Vermieter den Gutachter bezahlt und wann eine Versicherung einspringt, zeigt die ausführliche Übersicht Wer zahlt den Schimmelgutachter?

Schimmel nach einem Wasserschaden

Hat ein Rohrbruch oder ein undichter Anschluss den Schimmel ausgelöst – auch in der Wohnung darüber –, liegt die Ursache im Gebäude. Den Schaden am Gebäude trägt dann in der Regel die Wohngebäudeversicherung des Eigentümers, Schäden an Möbeln und Kleidung die Hausratversicherung des Mieters. Beide zahlen aber nur, wenn der Schimmel die Folge des versicherten Leitungswasserschadens ist; Schimmel ist in beiden Versicherungen kein eigenes versichertes Risiko. Die Miete ist trotzdem gemindert, solange der Schaden die Wohnung beeinträchtigt – ein Verschulden des Vermieters setzt die Minderung nicht voraus. Mehr dazu auf der Seite Wasserschaden-Gutachter.

Mietminderung bei Schimmel: Wann und wie viel?

Schimmel ist ein Mangel der Mietsache, wenn er die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert. Dann ist die Miete nach § 536 Abs. 1 BGB von Gesetzes wegen herabgesetzt – eine Zustimmung des Vermieters braucht es nicht. Ist die Wohnung wegen des Befalls gar nicht mehr nutzbar, entfällt die Miete ganz; eine unerhebliche Beeinträchtigung bleibt dagegen außer Betracht.

Berechnet wird die Minderung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs von der Bruttomiete, also einschließlich der Nebenkostenvorauszahlungen. Feste Prozentsätze gibt es nicht. Es kommt auf Größe und Lage des Befalls an und darauf, wie stark er die Nutzung einschränkt: Schimmel im Schlaf- oder Kinderzimmer wiegt schwerer als in einem Abstellraum. Minderungstabellen im Internet sammeln Urteile aus Einzelfällen – sie sind ein Anhaltspunkt, keine Zusage. Mietervereine helfen bei der Einordnung.

Keine Minderung gibt es, wenn …

• der Mieter den Schimmel selbst verursacht hat, etwa durch unzureichendes Heizen und Lüften,
• der Mieter den Befall nicht gemeldet hat und der Vermieter deshalb nicht abhelfen konnte – für diese Zeit (§ 536c Abs. 2 BGB),
• der Mieter den Schimmel schon bei Vertragsschluss kannte, etwa weil er bei der Besichtigung zu sehen war (§ 536b BGB),
• die Beeinträchtigung unerheblich ist (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB).

Vorsicht: Zu viel gemindert kann die Wohnung kosten

Wer mehr kürzt, als ihm zusteht, gerät mit der Differenz in Zahlungsrückstand. Beträgt der Rückstand an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mehr als eine Monatsmiete oder über einen längeren Zeitraum zwei Monatsmieten, kann der Vermieter fristlos kündigen (§ 543 Abs. 2 Nr. 3, § 569 Abs. 3 BGB) – auch dann, wenn der Mieter sich bei der Höhe der Minderung nur verschätzt hat.

Dasselbe Risiko gilt für das Zurückbehalten der Miete. Neben der Minderung dürfen Mieter zwar einen Teil der Miete einbehalten, um den Vermieter zur Beseitigung zu bewegen (§ 320 BGB). Der Bundesgerichtshof hat aber klargestellt, dass der einbehaltene Betrag in einem angemessenen Verhältnis zur Bedeutung des Mangels stehen muss und nur so lange gerechtfertigt ist, wie er diesen Zweck noch erfüllt (Urteil vom 17. Juni 2015, VIII ZR 19/14). Im entschiedenen Fall hatte das Landgericht einem Mieter neben 20 % Minderung ein Zurückbehaltungsrecht von weiteren 80 % der Miete zugestanden – zu Unrecht. Die Revision des Vermieters, der wegen der aufgelaufenen Rückstände fristlos gekündigt hatte, hatte Erfolg.

Der sichere Weg: Zahlen Sie die Miete unter dem ausdrücklichen Vorbehalt der Rückforderung, bis Ursache und Höhe der Minderung geklärt sind, und lassen Sie sich vor einer Kürzung vom Mieterverein oder einem Anwalt beraten. Zu viel gezahlte Miete können Sie dann zurückverlangen.

Selbst beseitigen, Schadensersatz, Kündigung: Weitere Rechte von Mietern

Selbst beseitigen lassen: Lässt der Vermieter eine angemessene Frist verstreichen, gerät er mit der Beseitigung in Verzug. Dann dürfen Mieter den Schimmel fachgerecht beseitigen lassen und die erforderlichen Kosten vom Vermieter zurückverlangen (§ 536a Abs. 2 BGB); in geeigneten Fällen können sie vorher einen Vorschuss fordern. Ohne Verzug gilt das nur, wenn die sofortige Beseitigung zur Erhaltung der Wohnung notwendig ist. Wer ohne Frist selbst saniert, bleibt deshalb meist auf den Kosten sitzen.

Schadensersatz: Für beschädigte Möbel, Kleidung und anderen Hausrat haftet der Vermieter nach § 536a Abs. 1 BGB, wenn der Mangel schon bei Vertragsschluss vorhanden war, er ihn zu vertreten hat oder mit der Beseitigung in Verzug ist. Fotos, Kaufbelege und eine Liste der beschädigten Gegenstände machen den Anspruch belegbar.

Fristlose Kündigung: Ist die Wohnung so beschaffen, dass ihre Benutzung die Gesundheit erheblich gefährdet, dürfen Mieter fristlos kündigen (§ 569 Abs. 1 BGB) – selbst wenn sie den Zustand bei Vertragsschluss kannten. In der Regel muss der Vermieter vorher Gelegenheit bekommen haben, innerhalb einer angemessenen Frist abzuhelfen (§ 543 Abs. 3 BGB). Die erhebliche Gefährdung ist im Streitfall zu beweisen. Lassen Sie Ursache und Ausmaß des Befalls deshalb vorher von einem Sachverständigen feststellen und sichern Sie ärztliche Befunde.

Musterschreiben: Schimmel beim Vermieter melden

Eine Mängelanzeige braucht keine bestimmte Form, schriftlich ist sie aber beweisbar. Die folgende Vorlage können Sie übernehmen; die fett gesetzten Stellen ersetzen Sie durch Ihre Angaben.

Betreff: Mängelanzeige – Schimmel in der Wohnung Straße, Hausnummer, Geschoss und Lage der Wohnung

Sehr geehrte Damen und Herren,

in meiner Wohnung ist Schimmel aufgetreten. Ich habe ihn am Datum bemerkt. Betroffen ist Raum und Stelle, zum Beispiel das Schlafzimmer an der Außenwand neben dem Fenster, auf einer Fläche von etwa Breite × Höhe in Zentimetern. Fotos liegen bei.

Ich zeige Ihnen diesen Mangel hiermit nach § 536c BGB an und bitte Sie, den Schaden zu besichtigen, die Ursache klären zu lassen und den Schimmel bis zum Datum der Frist zu beseitigen. Für einen Termin erreichen Sie mich unter Telefonnummer und E-Mail-Adresse.

Bis zur Beseitigung zahle ich die Miete unter dem Vorbehalt der Rückforderung. Weitere Ansprüche behalte ich mir vor.

Mit freundlichen Grüßen
Ihr Name

Schicken Sie das Schreiben so, dass Sie den Zugang belegen können – etwa per Einwurf-Einschreiben oder per E-Mail mit Antwort des Vermieters – und heben Sie eine Kopie auf. Welche Frist angemessen ist, hängt vom Umfang ab; bei einem akuten Wasserschaden muss es schneller gehen.

Als Vermieter: Was tun, wenn der Mieter Schimmel meldet?

Auch für Vermieter entscheiden die ersten Wochen. Wer eine Mängelanzeige liegen lässt, gerät in Verzug – dann drohen Schadensersatz und eine Beseitigung durch den Mieter auf eigene Kosten (§ 536a BGB).

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   Zügig reagieren

   Bestätigen Sie den Eingang der Meldung und vereinbaren Sie zeitnah einen Besichtigungstermin.

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   Befall ansehen und dokumentieren

   Halten Sie Lage und Größe mit Fotos fest, dazu das Umfeld: Möbelstellung, Feuchtequellen, Zustand von Fenstern, Heizkörpern und Fassade.

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   Ursache feststellen lassen

   Bei wiederkehrendem Befall, größeren Flächen oder Streit über die Ursache schafft ein unabhängiger Sachverständiger Klarheit. Hat der Mieter den Schimmel verursacht, können Sie die Gutachterkosten als Schaden geltend machen.

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   Beseitigen und ankündigen

   Mieter müssen notwendige Erhaltungsmaßnahmen dulden. Sie müssen sie rechtzeitig ankündigen und Aufwendungen des Mieters, etwa für eine Ersatzunterkunft, in angemessenem Umfang ersetzen (§ 555a BGB).

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   Versicherung einbinden

   Geht der Schimmel auf einen Leitungswasserschaden zurück, melden Sie ihn sofort der Wohngebäudeversicherung und stimmen Sie ab, wer das Gutachten beauftragt. Einen selbst beauftragten Sachverständigen erstattet sie nur, wenn der Vertrag das vorsieht oder sie ihn angefordert hat (§ 85 Abs. 2 VVG).

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   Konkrete Hinweise geben

   Liegt die Ursache im Wohnverhalten, helfen schriftliche Hinweise zum Heizen und Lüften, die zur Wohnung passen, mehr als ein pauschaler Vorwurf – besonders nach dem Einbau neuer Fenster.

Wann Sie einen Sachverständigen für Schimmel brauchen

Für einen kleinen, oberflächlichen Fleck, der nach besserem Lüften nicht wiederkommt, brauchen Sie keinen Gutachter. Sinnvoll ist er, wenn der Befall größer als etwa 0,5 m² ist oder immer wieder auftritt, wenn Mieter und Vermieter über die Ursache streiten und bevor Sie die Miete deutlich mindern oder kündigen. Wichtig ist der Zeitpunkt: Der Sachverständige sollte kommen, bevor saniert wird, solange die Verantwortung noch offen ist.

Eine Stellungnahme mit Ortstermin kostet meist 150 bis 300 Euro, ein schriftliches Kurzgutachten 300 bis 600 Euro (Richtwerte 2026). Welche Gutachtenart wofür reicht und wie die Untersuchung abläuft, erklärt die Seite Schimmel-Gutachter: Sachverständige und Kosten.

Beratung und Hilfe bei Schimmel in der Mietwohnung

• Mietervereine sowie Haus- und Grundeigentümervereine beraten ihre Mitglieder zu Minderung, Fristen und Schreiben an die Gegenseite.
• Verbraucherzentralen, Gesundheitsämter und die regionalen Stellen des Netzwerks Schimmelpilzberatung helfen bei der Einschätzung des Befalls.
• In einigen Bundesländern – etwa Berlin, Hamburg, Hessen und Nordrhein-Westfalen – gibt es Wohnungsaufsichtsgesetze. Dort können die Städte beraten und beim Vermieter die Beseitigung von Mängeln anordnen.
• Bei gesundheitlichen Beschwerden ist die Hausarztpraxis die erste Anlaufstelle; sie überweist bei Bedarf an Fachärzte, etwa für Lungenheilkunde oder Allergologie.
• Eine Rechtsschutzversicherung mit Mietrechtsschutz übernimmt im Streitfall oft Anwalts- und Gerichtskosten. Fragen Sie vor dem ersten Schritt nach einer Deckungszusage.

Hinweis: Dieser Ratgeber gibt die Rechtslage im September 2026 allgemein wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Ob und in welcher Höhe Ansprüche bestehen, hängt von Mietvertrag, Gebäude und Ursache ab.

Häufige Fragen zu Schimmel in der Wohnung