Gebäudeversicherung zahlt zu wenig: Was tun?

Zahlt Ihre Gebäudeversicherung weniger, als die Reparatur kostet, müssen Sie das nicht hinnehmen. Lassen Sie sich die Abrechnung Position für Position begründen, unterschreiben Sie keine Abfindungserklärung und verlangen Sie den unstreitigen Teil als Abschlag. Ein unabhängiger Bausachverständiger kann belegen, was der Schaden tatsächlich kostet – und bleibt der Versicherer bei seiner Zahl, stellt das Sachverständigenverfahren die Schadenhöhe verbindlich fest.

Dieser Ratgeber zeigt, aus welchen Gründen Versicherer weniger zahlen, welche Abzüge vereinbart sind und welche Sie mit einem Gegengutachten angreifen können, wie das Sachverständigenverfahren abläuft und was Sie tun, wenn nicht die Höhe, sondern der Versicherungsschutz selbst umstritten ist. Grundlage sind das Versicherungsvertragsgesetz (VVG) und die Musterbedingungen der Versicherer für die Wohngebäudeversicherung, die VGB 2022.

Warum die Gebäudeversicherung weniger zahlt, als die Reparatur kostet

Nicht jeder Abzug ist ein Fehler. Manche sehen die Versicherungsbedingungen ausdrücklich vor, andere beruhen auf einer Einschätzung des Versicherers, über die man streiten kann. Entscheidend ist deshalb die Begründung: Sie bestimmt, ob ein Gegengutachten hilft, ob Sie nur Unterlagen nachreichen müssen oder ob es um eine Rechtsfrage geht.

Neuwert, Zeitwert und Mehrwertsteuer: Die Entschädigung kommt in Etappen

Zeitwertabzug und fehlende Mehrwertsteuer sind oft keine endgültige Kürzung, sondern eine Frage der Reihenfolge. In der gleitenden Neuwertversicherung, dem üblichen Modell, zahlt der Versicherer zuerst den Zeitwertschaden ohne Steuer. Der Neuwertanteil wird fällig, sobald Sie nachweisen, dass die Wiederherstellung sichergestellt ist; die Mehrwertsteuer, sobald sie mit den Rechnungen angefallen ist.

Streit über die Höhe oder über den Grund?

Bevor Sie Geld für ein Gutachten ausgeben, klären Sie, worum es eigentlich geht. Ein Sachverständiger kann belegen, welcher Schaden entstanden ist und was seine Beseitigung kostet. Ob der Schaden überhaupt versichert ist, ist dagegen eine Rechtsfrage – sie entscheiden am Ende ein Gericht oder, für Verbraucher, auf Wunsch zunächst eine Schlichtungsstelle.

Oft hängt beides zusammen. Bestreitet der Versicherer die Ursache – war es Sturm oder ein altersbedingter Schaden am Dach, Leitungswasser oder Grundwasser? –, ist das eine Tatsache, die ein Sachverständiger klären kann. Nach den Musterbedingungen stellt das Sachverständigenverfahren aber nur die Höhe des Schadens fest; auf weitere Feststellungen, etwa zur Ursache, müssen sich beide Seiten ausdrücklich einigen (VGB 2022, A 18.2). Woran sich Sturm und Verschleiß am Dach unterscheiden lassen, zeigt der Ratgeber Sturmschaden am Dach: Was tun? Welche Versicherung zahlt?.

Was tun, wenn die Gebäudeversicherung zu wenig zahlt? Sechs Schritte

Die Reihenfolge ist wichtig: Erst wissen, wie der Versicherer rechnet, dann die eigene Position belegen – und den Schaden so lange erhalten, bis ihn ein unabhängiger Sachverständiger gesehen hat.

1. 1

   Abrechnung in Textform anfordern

   Bitten Sie um die vollständige Berechnung mit allen Positionen, Mengen und Preisen und um eine Begründung für jede Kürzung. Hat ein Sachverständiger oder Regulierer im Auftrag des Versicherers den Schaden aufgenommen, fragen Sie nach seinem Bericht.

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   Nichts als „abschließend“ unterschreiben

   Eine Abfindungs- oder Abgeltungserklärung kann weitere Forderungen ausschließen. Zahlungen dürfen Sie annehmen – widersprechen Sie in Textform, wenn der Versicherer sie als endgültig bezeichnet, und behalten Sie sich Nachforderungen vor.

3. 3

   Den unstreitigen Teil als Abschlag verlangen

   Ist die Prüfung einen Monat nach der Schadenmeldung nicht abgeschlossen, können Sie den Betrag verlangen, den der Versicherer voraussichtlich mindestens zahlen muss (§ 14 Abs. 2 VVG). Damit lassen sich Notmaßnahmen und erste Arbeiten bezahlen.

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   Den Schaden unabhängig bewerten lassen

   Ein Bausachverständiger prüft Ursache, Umfang, Sanierungsweg und Preise und stellt seine Kalkulation der des Versicherers Position für Position gegenüber – am besten, bevor repariert wird. Danach sind viele Schäden nicht mehr zu sehen.

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   Die Nachforderung begründen

   Schicken Sie dem Versicherer das Gutachten mit einer Aufstellung der strittigen Positionen und setzen Sie eine angemessene Frist zur Stellungnahme. Konkrete Positionen lassen sich prüfen, pauschaler Protest nicht.

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   Sachverständigenverfahren verlangen – oder Schlichtung

   Bleibt der Streit über die Höhe, verlangen Sie das Sachverständigenverfahren. Geht es um den Grund des Anspruchs, helfen die Schlichtungsstelle Versicherungsombudsmann, ein Anwalt für Versicherungsrecht und notfalls das Gericht.

Die Abrechnung prüfen: Diese Positionen gehören dazu

Viele Nachforderungen scheitern nicht an der Höhe, sondern daran, dass eine Position nie geltend gemacht wurde. Gleichen Sie die Abrechnung mit dieser Liste ab:

Was davon Ihr Vertrag einschließt und bis zu welchem Betrag, steht in Ihren Bedingungen und im Versicherungsschein. Die Liste folgt den Musterbedingungen VGB 2022 (A 11, A 12, A 13 und A 17). Schäden an Möbeln und Einrichtung gehören nicht in diese Abrechnung: Sie zahlt die Hausratversicherung – den Wert belegt dort ein Hausrat-Gutachter.

Unterversicherung: Wenn die Versicherungssumme nicht reicht

Ist die Versicherungssumme erheblich niedriger als der Wert des Gebäudes beim Schaden, muss der Versicherer nur im Verhältnis von Summe zu Wert leisten (§ 75 VVG) – bei einem Haus, das nur zu drei Vierteln versichert ist, also drei Viertel jedes Schadens. Beim Modell „Wert 1914“ verzichtet der Versicherer auf diesen Abzug, wenn er die Versicherungssumme selbst anhand Ihrer zutreffenden Angaben zu Größe, Ausbau und Ausstattung berechnet hat (VGB 2022, A 14.2).

Der Verzicht entfällt, wenn diese Angaben nicht stimmten oder wenn Sie später wertsteigernd umgebaut und das nicht unverzüglich gemeldet haben – etwa ein ausgebautes Dachgeschoss oder einen Anbau. Umbauten in dem Versicherungsjahr, in dem der Schaden eintritt, bleiben außer Betracht.

Wendet der Versicherer Unterversicherung ein, lassen Sie sich Versicherungswert und Quote vorrechnen und fordern Sie den Antrag an, auf dem die Summe beruht. Mit dem Wert-1914-Rechner schreiben Sie Ihre Summe mit dem amtlichen Baupreisindex auf heute fort und sehen, wie stark gekürzt würde. Wie die Kürzung im Schadenfall gerechnet wird, zeigt der Ratgeber Brandschaden an einem Beispiel.

Gegengutachten: Wann sich ein eigener Sachverständiger lohnt

Bei größeren Schäden schickt der Versicherer meist einen eigenen Sachverständigen oder Regulierer. Er arbeitet in dessen Auftrag. Ein unabhängiger Bausachverständiger an Ihrer Seite lohnt sich vor allem, wenn …

• Angebot des Versicherers und Kostenvoranschläge der Fachbetriebe weit auseinanderliegen,
• der Versicherer Arbeiten oder ganze Bauteile für nicht nötig hält,
• über Sanierung oder Abriss, Reparatur oder Austausch gestritten wird,
• die Ursache umstritten ist – etwa Sturm oder Verschleiß, Leitungswasser oder Grundwasser,
• Sie das Sachverständigenverfahren verlangen wollen: Ihr Gutachter kann dann Ihr Sachverständiger werden.

Wichtig ist der Zeitpunkt: Der Sachverständige sollte den Schaden sehen, bevor repariert, entkernt oder entsorgt wird. Notmaßnahmen, die nicht warten können, dürfen und sollen Sie trotzdem veranlassen – dokumentieren Sie den Zustand vorher mit Fotos und bewahren Sie ausgebaute Teile auf. Lässt sich der Zustand nur jetzt festhalten, etwa weil die Sanierung drängt, hilft ein Beweissicherungsgutachten. Bei Wasser im Haus ist oft ein Sachverständiger für Wasserschäden der richtige Ansprechpartner; welcher Gutachter zu anderen Schadensarten passt, zeigt die Übersicht Schadensgutachter.

Wer zahlt den eigenen Sachverständigen?

Kosten, die durch die Ermittlung und Feststellung des Schadens entstehen, erstattet der Versicherer, soweit sie geboten waren. Einen eigenen Sachverständigen müssen Sie dagegen grundsätzlich selbst bezahlen – es sei denn, der Vertrag verpflichtet Sie dazu oder der Versicherer hat Sie dazu aufgefordert (§ 85 VVG). Für das Sachverständigenverfahren kennen die Musterbedingungen eine Zusatzklausel: Übersteigt die Entschädigung einen im Versicherungsschein genannten Betrag, ersetzt der Versicherer auch Ihren Kostenanteil (Klausel PK 7365). Ob Ihr Vertrag sie enthält, steht in der Police.

Freie Bausachverständige rechnen meist nach Stunden ab, üblich sind 70 bis 200 Euro (Richtwert 2026). Lassen Sie sich Stundensatz, geschätzten Aufwand sowie Fahrt- und Nebenkosten vorab schriftlich nennen. Ob sich das rechnet, zeigt der Vergleich mit der Summe, um die Sie streiten.

Worauf Sie bei der Wahl achten sollten

• Geprüfte Sachkunde: öffentliche Bestellung und Vereidigung durch eine Kammer oder eine Zertifizierung als Sachverständiger
• Erfahrung mit Versicherungsschäden und mit dem Sachverständigenverfahren
• Unabhängigkeit: kein Interesse am späteren Sanierungsauftrag
• Transparente Honorare: Stundensatz oder Pauschale, schriftlich vereinbart
• Persönliche Erreichbarkeit: ein fester Ansprechpartner, der den Ortstermin selbst macht

Das Sachverständigenverfahren: verbindliche Klärung der Schadenhöhe

Bleibt der Versicherer bei seiner Zahl, ist das Sachverständigenverfahren der vertraglich vorgesehene Weg. Nach den Musterbedingungen können Sie als Versicherungsnehmer nach dem Schaden verlangen, dass die Höhe des Schadens in diesem Verfahren festgestellt wird; der Versicherer kann es nur gemeinsam mit Ihnen vereinbaren (VGB 2022, A 18.1). Die gesetzliche Grundlage ist § 84 VVG.

Es ist ein außergerichtliches Feststellungsverfahren: Es klärt Tatsachen, keine Rechtsfragen. Ob der Schaden überhaupt versichert ist oder ob der Versicherer wegen grober Fahrlässigkeit kürzen darf, entscheidet es nicht.

Was die Sachverständigen feststellen

Die Feststellungen müssen nach den Musterbedingungen (A 18.4) enthalten:

• ein Verzeichnis der zerstörten, beschädigten und abhandengekommenen versicherten Sachen mit ihren Versicherungswerten zum Zeitpunkt des Schadens,
• die Kosten der Wiederherstellung und Wiederbeschaffung,
• die Restwerte der betroffenen Sachen,
• die versicherten Kosten und den versicherten Mietausfall oder Mietwert,
• ohne Unterversicherungsverzicht zusätzlich den Versicherungswert der nicht betroffenen Sachen.

Der Ablauf in fünf Schritten

1. 1

   Verfahren verlangen, eigenen Sachverständigen benennen

   In Textform, also per Brief, E-Mail oder Fax. Nennen Sie den Sachverständigen, den Sie beauftragt haben, und fordern Sie den Versicherer auf, seinen zu benennen. Geben Sie Schadennummer und strittige Punkte an und sichern Sie den Nachweis des Zugangs.

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   Der Versicherer benennt seinen

   Innerhalb von zwei Wochen nach Zugang der Aufforderung. Geschieht das nicht, können Sie ihn vom Amtsgericht am Schadenort ernennen lassen. Ihre Mitbewerber, Geschäftspartner und deren Angestellte darf der Versicherer nicht benennen.

3. 3

   Beide wählen einen Obmann

   Vor Beginn ihrer Feststellungen benennen die zwei Sachverständigen in Textform einen dritten als Obmann. Einigen sie sich nicht, ernennt ihn auf Antrag einer Partei das Amtsgericht.

4. 4

   Ortstermin und Feststellungen

   Jeder Sachverständige nimmt den Schaden auf und übermittelt seine Feststellungen beiden Parteien gleichzeitig. Stimmen sie überein, sind sie verbindlich.

5. 5

   Der Obmann entscheidet

   Weichen die Feststellungen voneinander ab, übergibt der Versicherer sie unverzüglich dem Obmann. Er entscheidet über die streitig gebliebenen Punkte – nur innerhalb der Grenzen, die beide Feststellungen ziehen. Auf dieser Grundlage berechnet der Versicherer die Entschädigung.

Was das Verfahren kostet

So regeln es die Musterbedingungen (A 18.6), soweit nichts anderes vereinbart ist – unabhängig davon, wessen Zahl sich am Ende durchsetzt. Ob Ihre Rechtsschutzversicherung bei einem Streit mit dem eigenen Versicherer hilft, hängt von den vereinbarten Bausteinen ab; fragen Sie vor jedem Auftrag nach einer Deckungszusage.

Wann das Ergebnis nicht bindet

Die Feststellungen der Sachverständigen oder des Obmanns sind für beide Seiten verbindlich. Unverbindlich sind sie nur, wenn nachgewiesen wird, dass sie offenbar von der wirklichen Sachlage erheblich abweichen; dann entscheidet das Gericht. Dasselbe gilt, wenn die Sachverständigen die Feststellung nicht treffen können oder wollen oder sie verzögern (§ 84 VVG). „Offenbar“ heißt: Die Abweichung muss sich einem Fachkundigen aufdrängen – eine andere vertretbare Einschätzung genügt nicht.

Typische Fehler

• Das Verfahren nur am Telefon verlangen – Benennung und Aufforderung brauchen Textform
• Keinen Nachweis über den Zugang der Aufforderung haben
• Einen Sachverständigen ohne Erfahrung mit Versicherungsschäden benennen oder einen, der am Sanierungsauftrag verdient
• Vor dem Ortstermin reparieren oder entsorgen – Ihre Pflichten aus dem Vertrag gelten im Verfahren weiter (A 18.7)
• Den Streitgegenstand offenlassen – nennen Sie Schadennummer und strittige Positionen

Sachverständigenverfahren oder Gericht?

Beides schließt sich nicht aus. Oft wird zuerst die Höhe im Sachverständigenverfahren festgestellt; streiten die Parteien danach nur noch über den Grund, ist ein Prozess deutlich schmaler.

Für wen das Verfahren in Frage kommt

Wenn der Versicherer ablehnt: Schlichtung, Anwalt, Gericht

Verbraucher können sich kostenfrei an die Schlichtungsstelle Versicherungsombudsmann wenden. Sie prüft die Beschwerde nach Recht und Gesetz. Bis zu einem Beschwerdewert von 10.000 Euro kann sie den Versicherer zur Leistung verpflichten, darüber bis 100.000 Euro spricht sie Empfehlungen aus. Sie selbst sind an das Ergebnis nicht gebunden und können danach weiterhin klagen.

Eine Beschwerde bei der Finanzaufsicht BaFin ist ebenfalls möglich. Sie prüft das Verhalten des Versicherers, entscheidet aber nicht über Ihren Anspruch im Einzelfall.

Bestreitet der Versicherer den Versicherungsschutz oder kürzt er wegen grober Fahrlässigkeit, lassen Sie sich von einem Anwalt für Versicherungsrecht beraten. Das Gutachten Ihres Sachverständigen bleibt auch dann wertvoll: Es hält fest, was beschädigt war, bevor repariert wurde.

Fristen: Wann Ansprüche verjähren

Ansprüche aus dem Versicherungsvertrag verjähren in drei Jahren, gerechnet ab dem Ende des Jahres, in dem sie entstanden sind (§ 195 und § 199 BGB). Haben Sie den Anspruch beim Versicherer angemeldet, ist die Verjährung gehemmt, bis Ihnen seine Entscheidung in Textform zugeht (§ 15 VVG). Eine Frist von sechs Monaten für die Klage, wie sie das alte Versicherungsvertragsgesetz kannte, gibt es seit 2008 nicht mehr.

Checkliste: Unterlagen für die Nachforderung

Hinweis: Dieser Ratgeber gibt die Rechtslage und die Musterbedingungen des GDV für die Wohngebäudeversicherung (VGB 2022, Stand Juni 2026) allgemein wieder. Ihr Vertrag kann davon abweichen – maßgeblich sind Ihre eigenen Bedingungen. Der Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Häufige Fragen: Wenn die Gebäudeversicherung zu wenig zahlt