Gutachten
Asbest-Gutachter und Schadstoffgutachten: Wann Sie Gewissheit brauchen
207 Sachverständige für Schadstoffe in Gebäuden
Asbest, PCB, PAK oder alte Mineralwolle? Wann Sie vor Umbau, Abriss oder Kauf ein Schadstoffgutachten brauchen, was der Gutachter prüft und was es kostet.
In Häusern, die vor 1993 gebaut wurden, stecken häufig Baustoffe, die heute verboten sind: Asbest in Fassadenplatten, Bodenbelägen, Putzen oder Fliesenklebern, PCB in Fugenmassen, teerhaltige Kleber unter dem Parkett, alte Mineralwolle im Dach. Solange sie unbeschädigt eingebaut sind, geht von vielen keine akute Gefahr aus. Gefährlich wird es beim Bohren, Schleifen, Abschlagen und Abreißen – dann können Fasern und Stäube frei werden.
Ein Schadstoffgutachten klärt vor Umbau, Sanierung, Abriss oder Kauf, welche Schadstoffe wo verbaut sind, wie gefährlich sie sind und was Sanierung und Entsorgung kosten. Dieser Ratgeber zeigt, wann Sie einen Asbest-Gutachter brauchen, welche Pflichten Bauherren nach der Gefahrstoffverordnung haben, wie die Untersuchung abläuft und was sie kostet.
Schadstoffe im Haus auf einen Blick
1993
Seitdem ist Asbest in Deutschland verboten
Ältere Gebäude können asbesthaltige Baustoffe enthalten
§ 5a GefStoffV
Bauherren müssen Baujahr und bekannte Schadstoffe mitteilen
Auch in privaten Haushalten
50 – 150 €
kostet die Laboranalyse einer Materialprobe
Richtwerte 2026, zuzüglich Probenahme
300 Bq/m³
Referenzwert für Radon in Aufenthaltsräumen
§ 124 Strahlenschutzgesetz
Welche Schadstoffe kommen in Gebäuden vor?
| Schadstoff | Wo er typischerweise steckt | Zeitraum |
|---|---|---|
| Asbest, fest gebunden | Faserzementplatten an Dach und Fassade, Blumenkästen, Fensterbänke, Lüftungs- und Abwasserrohre | bis 1993 |
| Asbest, schwach gebunden | Spritzasbest, Leichtbauplatten, Brandschutzklappen, Dichtschnüre, ältere Nachtspeicheröfen | bis 1993 |
| Asbest in Putzen, Spachtelmassen und Fliesenklebern | Wände und Böden in Wohnungen und Häusern | bis 1993 |
| Asbest in Bodenbelägen | Vinyl-Bodenplatten (Floor-Flex), Cushion-Vinyl, schwarze Bitumenkleber | bis 1993 |
| PCB (polychlorierte Biphenyle) | dauerelastische Fugenmassen, Anstriche, Kondensatoren in alten Leuchten | verboten seit 1989 |
| PAK (polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe) | teerhaltige Parkettkleber, Teerpappe, Anstriche | vor allem bis in die 1970er Jahre |
| Alte Mineralwolle (künstliche Mineralfasern) | Dämmung in Dach, Wänden, Decken und an Rohrleitungen | eingebaut vor 2000 |
| Holzschutzmittel (PCP, Lindan, DDT) | Dachstühle, Holzverkleidungen, Deckenbalken | PCP verboten seit 1989 |
| Formaldehyd | ältere Spanplatten, Möbel, Kleber | vor allem bis in die 1980er Jahre |
| Radon (natürliches Gas) | dringt aus dem Boden in Keller und Erdgeschoss | unabhängig vom Baujahr |
Die Jahresangaben sind Richtgrößen: Restbestände wurden oft noch nach einem Verbot verbaut, und bei Umbauten können ältere Materialien in jüngere Gebäude gelangt sein. Asbesthaltige Putze, Spachtelmassen und Fliesenkleber sind von außen nicht zu erkennen – gerade sie werden bei Renovierungen häufig ungeschützt bearbeitet.
Wann brauche ich einen Asbest-Gutachter?
- Vor Umbau, Sanierung oder Abriss eines Gebäudes mit Baujahr vor 1993 – sobald gebohrt, geschliffen, gestemmt oder abgebrochen wird
- Vor dem Kauf eines älteren Hauses, wenn Sie umbauen wollen und die Sanierungskosten einplanen müssen – mehr dazu beim Gutachter beim Hauskauf
- Bei Verdacht – etwa bei Faserzementplatten, alten Bodenbelägen, Nachtspeicheröfen oder bröckelnden Dämmstoffen
- Nach einem Schaden, wenn asbesthaltiges Material beschädigt wurde oder Handwerker ohne Schutz gearbeitet haben
- Bei Geruch oder Beschwerden, die auf Schadstoffe in der Raumluft hindeuten, etwa ein teeriger oder stechender Geruch
- Als Vermieter oder Verwalter, wenn Handwerksbetriebe vor Arbeiten in Wohnungen Auskunft über Gefahrstoffe brauchen
Pflichten nach der Gefahrstoffverordnung
Wer Arbeiten an einem Gebäude veranlasst – auch als Privatperson –, muss dem ausführenden Betrieb vor Beginn schriftlich oder elektronisch alle ihm vorliegenden Informationen über vorhandene oder vermutete Gefahrstoffe übergeben. Damit der Betrieb beurteilen kann, ob Asbest zu erwarten ist, gehört das Baujahr dazu, bei Baujahren zwischen 1993 und 1996 das Datum des Baubeginns (§ 5a Gefahrstoffverordnung). Ein Schadstoffgutachten ist die sicherste Grundlage für diese Auskunft.
Arbeiten an asbesthaltigen Bauteilen dürfen nur Betriebe mit der nötigen Sachkunde ausführen; wie dabei vorzugehen ist, legt die Technische Regel für Gefahrstoffe TRGS 519 fest. Als Laie sollten Sie asbestverdächtige Materialien nicht selbst bearbeiten.
So läuft die Schadstoffuntersuchung ab
Unterlagen und Baugeschichte
Baujahr, Umbauten, Pläne und frühere Sanierungen geben Hinweise, wo mit welchen Stoffen zu rechnen ist.
Begehung
Der Sachverständige begeht das Gebäude, prüft verdächtige Materialien und legt fest, wo Proben genommen werden.
Materialproben und Laboranalyse
Kleine Proben werden staubarm entnommen und im Labor untersucht – bei Asbest meist mit dem Rasterelektronenmikroskop.
Raumluftmessung bei Bedarf
Besteht der Verdacht, dass Fasern oder Schadstoffe bereits in der Raumluft sind, misst der Sachverständige die Konzentration – bei Asbest nach VDI 3492.
Gutachten und Schadstoffkataster
Das Gutachten führt alle Befunde mit Fotos und Lage auf, bewertet die Dringlichkeit und empfiehlt Sanierung, Schutzmaßnahmen und Entsorgung.
Sanierungsdringlichkeit bei schwach gebundenem Asbest
Für schwach gebundene Asbestprodukte in Gebäuden – etwa Spritzasbest oder Leichtbauplatten – bewertet der Sachverständige die Dringlichkeit einer Sanierung nach der Asbest-Richtlinie der Länder in drei Stufen:
- Dringlichkeitsstufe I: Sanierung unverzüglich erforderlich
- Dringlichkeitsstufe II: Neubewertung mittelfristig erforderlich, spätestens nach zwei Jahren
- Dringlichkeitsstufe III: Neubewertung langfristig erforderlich, spätestens nach fünf Jahren
Fest gebundener Asbest wie Faserzement gilt als weniger kritisch, solange er intakt ist und nicht bearbeitet wird. Verwitterte, gebrochene oder angebohrte Platten sollten aber ebenfalls fachgerecht beurteilt werden.
Was kostet ein Asbest- oder Schadstoffgutachten?
| Leistung | Richtpreis 2026 |
|---|---|
| Laboranalyse einer Materialprobe auf Asbest | 50 bis 150 Euro |
| Probenahme vor Ort mit Kurzbericht (wenige Proben) | 300 bis 800 Euro |
| Schadstoffgutachten für ein Einfamilienhaus vor der Sanierung | 800 bis 2.500 Euro |
| Raumluftmessung auf Asbestfasern | 400 bis 1.000 Euro je Messung |
| Schadstoffkataster für Mehrfamilien- oder Gewerbegebäude | nach Aufwand, oft mehrere Tausend Euro |
| Stundensatz Sachverständiger | 90 bis 180 Euro |
Alle Werte gelten zuzüglich Mehrwertsteuer. Wie viele Proben nötig sind, hängt vom Gebäude und den geplanten Arbeiten ab: Für den Austausch eines Bodenbelags genügen oft wenige Proben, vor einer Kernsanierung ist das ganze Haus zu untersuchen. Gemessen an einem Baustopp, einer nachträglichen Reinigung verunreinigter Räume oder einer falschen Entsorgung sind die Kosten gering. Weitere Gutachtenarten mit Preisen finden Sie im Ratgeber Hausgutachten: Arten und Kosten.
Wer erstellt Schadstoffgutachten?
Schadstoffgutachten erstellen Sachverständige für Gebäudeschadstoffe und Innenraumhygiene, oft mit einem Hintergrund in Chemie, Bauingenieurwesen oder Umwelttechnik. Achten Sie auf Sachkunde für Asbest nach TRGS 519, auf Erfahrung mit der Probenahme und auf ein akkreditiertes Labor für die Analysen. In unserer Gutachter-Suche gibt es dafür zwei eigene Fachgebiete: Asbest und Schadstoffe in Gebäuden.
Geht es zugleich um Feuchte und Schimmel, ist ein Schimmel-Sachverständiger der richtige Ansprechpartner, bei Gebäuden mit Lüftungsanlage der Sachverständige für Lüftungsanlagen. Beschädigte Faserzementplatten auf dem Dach beurteilt auch ein Sachverständiger für Dach und Dachdeckung.
Häufige Fragen zu Asbest und Schadstoffgutachten
Woran erkenne ich Asbest?
Mit bloßem Auge nicht sicher. Hinweise sind ein Baujahr vor 1993, graue Faserzementplatten, alte Vinyl-Bodenplatten im Format 25 × 25 oder 30 × 30 Zentimeter, schwarze Kleber und Nachtspeicheröfen älterer Bauart. Gewissheit gibt nur eine Laboranalyse.
Wie gefährlich ist Asbest im Haus?
Fest eingebauter, unbeschädigter Asbest setzt kaum Fasern frei. Gefährlich wird er, wenn er bearbeitet wird oder verwittert: Eingeatmete Fasern können Jahrzehnte später Asbestose sowie Lungen- und Rippenfellkrebs verursachen. Deshalb gilt: nicht selbst bohren, schleifen oder abbrechen, sondern vorher prüfen lassen.
Muss ich vor einer Renovierung auf Asbest prüfen lassen?
Sie müssen dem Handwerksbetrieb vor Beginn der Arbeiten alle Ihnen vorliegenden Informationen über vorhandene oder vermutete Gefahrstoffe und das Baujahr mitteilen (§ 5a GefStoffV). Eine Untersuchung schreibt diese Vorschrift nicht in jedem Fall vor, der Betrieb muss aber seinerseits die Gefährdung beurteilen. Bei Gebäuden mit Baujahr vor 1993 ist ein Schadstoffgutachten deshalb die sicherste Grundlage – und verhindert, dass die Arbeiten mittendrin gestoppt werden.
Was kostet ein Asbesttest?
Die Laboranalyse einer einzelnen Materialprobe kostet etwa 50 bis 150 Euro. Ein Termin mit Probenahme durch einen Sachverständigen und Kurzbericht kostet für wenige Proben etwa 300 bis 800 Euro, ein vollständiges Schadstoffgutachten für ein Einfamilienhaus meist 800 bis 2.500 Euro, jeweils zuzüglich Mehrwertsteuer.
Wer zahlt das Schadstoffgutachten in der Mietwohnung?
Das hängt vom Anlass ab. Plant der Vermieter Arbeiten, beauftragt und bezahlt er das Gutachten. Hat der Mieter einen begründeten Verdacht auf eine Gesundheitsgefahr, sollte er den Vermieter zunächst schriftlich informieren; bestätigt sich der Verdacht, kann er Mängelrechte geltend machen. Ob der Vermieter ein vom Mieter beauftragtes Gutachten erstatten muss, hängt vom Einzelfall ab.
Was ist ein Schadstoffkataster?
Eine systematische Aufstellung aller Schadstoffe eines Gebäudes mit Art, Lage, Menge und Zustand. Es ist die Grundlage für Ausschreibung, Arbeitsschutz und Entsorgung bei Sanierung oder Rückbau und wird vor allem für größere Gebäude erstellt.