Immobiliengutachter & Verkehrswertgutachten für Immobilien

Immobiliengutachter: Der große Ratgeber.

Hauskauf, Erbschaft oder Scheidung sind nur drei Beispiele, in denen der Wert einer Immobilie von größter Bedeutung ist. Diesen zu taxieren ist die Aufgabe von Immobiliengutachtern und Immobiliensachverständigen. Die Experten verfügen über eine langjährige Erfahrung im Immobilienbereich und beherrschen zugelassene Verfahren zum Erstellen von Immobilien- und Verkehrswertgutachten. Ihre Aussagen sind neutral, fundiert und oft auch vor Gericht zugelassen. Doch wann ist ein Immobiliengutachter und Immobiliensachverständiger eigentlich nötig? Welche Qualifizierung sollte ein Hausgutachter haben und wie hoch sind die Kosten für Immobiliengutachten und andere Leistungen? Der folgende Ratgeber beantwortet die wichtigsten Fragen und zeigt, wie Auftraggeber den passenden Hausgutachter oder -sachverständigen finden, wann die Experten nötig sind und wie viel Verkehrswertgutachten kosten.

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Die Themen im Überblick

Was ist ein Immobiliengutachter und welche Aufgaben hat er?

Gutachter und Sachverständige sind Experten mit sehr hohem Wissen in einer bestimmten Disziplin. Sie verfügen über eine fundierte Ausbildung, haben viel Berufserfahrung und zahlreiche Weiterbildungen absolviert. Geht es um die Bewertung von Immobilien, kennen sich die Fachexperten gleichermaßen mit den technischen Grundlagen wie auch mit den rechtlich zugelassenen Verfahren zur Immobilienbewertung aus. Sie kennen den Markt, können Preise fair sowie nachvollziehbar bestimmen und in vielen Bereichen für Klarheit sorgen. So zum Beispiel beim Verkauf von Immobilien, wo Sachverständige mit Verkehrswertgutachten marktgerechte und faire Preise taxieren. Sie ermöglichen darüber hinaus aber auch eine faire Besteuerung im Erbfall und eine Trennung gemeinschaftlicher Werte im Rahmen einer Scheidung.

Was ist der Unterschied zwischen Immobiliengutachter und Immobiliensachverständiger?

Beide Begriffe beschreiben im Grunde die gleiche Berufsgruppe und lassen sich somit als Synonym verwenden. Im Sprachgebrauch kommen sie allerdings in verschiedenen Bereichen zum Einsatz. So ist die Rede vom Immobiliensachverständigen, wenn es um gerichtliche Urteile oder die Wertermittlung im Rahmen von Erbrechts- und Scheidungsfällen geht. Im privaten Bereich, etwa beim Verkauf eines Hauses oder bei der Vorbereitung einer Finanzierung, sprechen viele eher vom Immobiliengutachter oder Hausgutachter.

Aufgaben: Verkehrswertgutachten, Zustandsanalyse und Kaufberatung

Nun ist klar, was Gutachter für Häuser und Grundstücke auszeichnet. Doch welche Aufgaben haben die Experten und wann sind sie zu beauftragen? Antworten auf diese Fragen sind vielschichtig, denn Immobiliengutachter und Immobiliensachverständige helfen in ganz unterschiedlichen Bereichen, wie die folgende Übersicht zeigt:

  • Kauf und Verkauf: Hausgutachter unterstützen sowohl Käufer als auch Verkäufer. Erstere erfahren den aktuellen Immobilienwert, während zweitere Gewissheit darüber erlangen, dass das Haus in Takt und der Preis gerechtfertigt ist.
  • Zwangsversteigerung: Immobiliengutachter und Immobiliensachverständige prüfen mit einem Verkehrswertgutachten den Marktwert von Gebäuden oder Grundstücken, um das Mindestgebot festzulegen und Bieter über den Zustand der Immobilie zu informieren.
  • Steuerliche Belange: Bei Erbe oder Schenkung geht das Eigentum einer Immobilie auf andere Personen über, wobei Erbschaftssteuern oder Schenkungssteuern anfallen. Mit Wertgutachten von Haus oder Grundstück legen Behörden die Steuerhöhe fest.
  • Immobilienfinanzierung: Mit einem Immobiliengutachten eigener Besitztümer weisen Käufer ihre Bonität nach. Banken ermitteln damit aber auch den realen Beleihungswert, also den Anteil der Finanzierungssumme am tatsächlichen Wert einer Immobilie, der bei sehr günstigen oder überteuerten Gebäude vom Kaufpreis abweichen kann.
  • Versicherungsschaden: Nach einem Brand, einem Unwetter oder sonstigen Schäden am Haus geht es um die Ermittlung der Schadens- und Ausgleichshöhe. Ein neutrales Wertgutachten des Hauses bietet dabei eine faire Basis.
  • Betriebsvermögen: Im gewerblichen Bereich wirkt sich der Kauf oder Verkauf einer Immobilie auf das Betriebsvermögen aus. Immobiliengutachter und Immobiliensachverständige stellen die Höhe für die Finanzämter fest.
  • Erbschaft: Steht ein Erbe mehreren Personen zu, ist der Wert fair aufzuteilen. Ein Wertgutachten für Haus und Grundstück ermöglicht das. Es ist ohne Streitigkeiten zu empfehlen und bei gerichtlichen Auseinandersetzungen Pflicht.
  • Scheidung: Lösen Ehepartner ihre Verbindung auf, sind die gemeinsamen Werte auf beide zu verteilen. Gutachter sollten dabei das Haus schätzen, um eine faire Basis zu schaffen. Bei gerichtlichen Auseinandersetzungen ist das Immobiliengutachten auch hier oft Pflicht.

Neben den aufgeführten Gründen beauftragen Hauskäufer und -besitzer auch Bausachverständige und Gutachter für Schadstoffe am Haus. Die Experten informieren über mögliche Baumängel, den energetischen Zustand sowie vorhandene Einspar- und Sanierungspotenziale. Auch Wasserschadens- und Schimmelgutachten fragen Auftraggeber häufig nach. Neben den Sachverständigen für die Immobilienbewertung sind dann allerdings Gutachter für Haus und Grundstück mit Spezialisierung die richtigen Ansprechpartner.

Immobiliengutachter und -sachverständige manchmal Pflicht

Bei gerichtlichen oder steuerlichen Belangen ist ein Immobiliensachverständiger häufig Pflicht. Denn in diesen Fällen sind belastbare Werte anzugeben, die später auch Klagen standhalten müssen. Zwei Beispiele: Bemisst das Finanzamt die Erbschaftssteuer an einem zu hohen Wert, zahlen Erben mehr als nötig. Bei Scheidungen könnten Ehepartner hingegen einen zu geringen Immobilienwert ansetzen, um Ausgleichszahlungen zu reduzieren. Ein vom Gericht beauftragter öffentlich bestellter Sachverständiger für Immobilienbewertung beugt dem vor, indem er Werte fachgerecht auf Grundlage der aktuellen Gesetzeslage ermittelt.

Wichtig zu wissen ist allerdings, dass Gutachter am Haus nicht bei jeder Scheidung Pflicht sind. Einigen sich beide Partner einvernehmlich über den Preis, kommen sie auch ohne den Experten und dessen umfangreiches Verkehrswertgutachten aus. Lassen sie das Haus schätzen, beugen Gutachter späteren Streitigkeiten jedoch vor.

Individuelle Spezialisierung für Gutachter und Sachverständige

Wer einen Immobiliengutachter beauftragen möchte, hat heute eine große Auswahl. Wichtig ist es dabei, für jeden Bereich den passenden Experten zu finden. So gibt es Immobiliensachverständige für Häuser und Grundstücke sowie speziell ausgebildete Gutachter für Gewerbe oder Landwirtschaft. Wer einen Hausgutachter für Schadstoffanalysen, Schimmeluntersuchungen oder Bauschäden sucht, entscheidet sich hingegen für einen Baugutachter mit entsprechendem beruflichem Hintergrund.

Geht es um die energetische Bewertung, die Untersuchung von Sanierungspotenzialen oder das Gutachten für eine staatliche Förderung? In all diesen Fällen finden Auftraggeber in erfahrenen Energieberatern die richtigen Ansprechpartner. Einen Überblick über Spezialisierungen sowie Aufgaben für Gutachter und Sachverständige gibt die folgende Tabelle.

Immobiliengutachter/ ImmobiliensachverständigerAufgabenbereich
Gutachter für Haus und GrundstückImmobilienbewertung sowie Markt-/Verkehrswertgutachten von Gebäuden und Wertermittlung von Grundstücken
Sachverständiger für BaugrundstückeVerkehrswertermittlung von Baugrundstücken
Gutachter für MehrfamilienhäuserImmobilienbewertung größerer Gebäude (Eigentumswohnungen oder Mietwohnungen)
Gutachter für GewerbeimmobilienVerkehrswertgutachten für gewerblich genutzte Immobilien (Bürogebäude, Gewerbegebäude und Produktionsstätten)
Gutachter für LandwirtschaftVerkehrswertgutachten für landwirtschaftlich genutzte Gebäude, Anlagen und Flächen (Ställe, Äcker, Weiden etc.)
Sachverständiger für BauschädenBeweissicherung, Schadensbild erfassen, Schadenshöhe taxieren, Schadensursache bestimmen, Lösungen vorschlagen
Gutachter für Schadstoffe im HausUntersuchung der Schadstoffbelastung von Baumaterialien und Gebäuden (Asbest, polychlorierte Biphenyle (PCB), polycyclische aromatische Kohlenwasserstoffe (PAK), Holzschutzmittel (PCP, Lindan, Carbolineum), Schwermetalle, Dichlordiphenyltrichlorethan (DDT), kurzkettige Lösungsmittel, Formaldehyd, lungengängige und biobeständige künstliche Mineralfasern, Radon, Taubenkot)
SchimmelgutachterBewertung von Schimmelschäden, Analyse der Ursache von Schimmelaufkommen und Empfehlung von Lösungsmaßnahmen
Experte für LuftqualitätUntersuchung und Bewertung der Raumluftqualität in Wohn- und Gewerbegebäuden

Abhängig von Ausbildung, Erfahrung und Weiterbildungen bieten Immobiliengutachter und Immobiliensachverständige unterschiedliche Leistungen an. Vor allem, wenn es um Sonderimmobilien, Bauschäden oder Schadstoffe geht, sollten Verbraucher in der Regel speziell ausgebildete Hausgutachter beauftragen.

Verkehrswertgutachten: Definition und Grundlagen der Ausstellung

Ein Markt- oder Verkehrswertgutachten spiegelt den Wert einer Immobilie zum Zeitpunkt der Untersuchung wieder. Es ist im Paragrafen 194 Baugesetzbuch (BauGB) definiert. Dort heißt es: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“ Das Hausgutachten ist von Gerichten zugelassen und kommt meist dann zum Einsatz, wenn Behörden in Prozess der Eigentumsübertragung involviert sind.

Begriffe für Verkehrswertgutachten von Gebäuden und Grundstücken

Hausgutachten, Immobiliengutachten, Wertgutachten oder auch Marktwertgutachten: All diese Begriffe sind im Sprachgebrauch üblich, wenn es um die Bewertung von Immobilien geht. Im Grunde beschreiben sie alle das Verkehrswertgutachten. Es handelt sich dabei also um Synonyme für ein und dasselbe Dokument, welches unter anderem für folgende Objekte ausgestellt werden kann.

Wertgutachten für WohnhäuserWertgutachten für NichtwohngebäudeWertgutachten für SonderimmobilienWertgutachten für Grundstücke
Ein- und ZweifamilienhäuserProduktions- und IndustrieanlagenPflegeheime und KrankenhäuserBaugrundstücke
MehrfamilienhäuserLagerhallenHotels/ PensionenSanierungsflächen
EigentumswohnungenWerkstättenGaststättenÄcker und Felder
WochenendhäuserBürogebäudeKaufhäuserWälder/ Forst
FerienhäuserLäden und GeschäfteLandwirtschaftliche Betriebe 

Die Gebäude und Grundstücke in der Tabelle sind nur Auszüge. Sie zeigen aber exemplarisch, wie unterschiedlich die Gegebenheiten sind, wenn Experten den Verkehrswert einer Immobilie, also eines unbeweglichen Sachguts berechnen sollen.

Umfangreiche Wertermittlung nach gesetzlich vorgegebenen Richtlinien

Wer den Verkehrswert einer Immobilie ermitteln möchte, hat dabei keineswegs freie Hand. Denn die Ergebnisse müssen nachvollziehbar, vergleichbar und vor allem gerichtsfest sein. Möglich ist das, indem Experten die Anforderungen der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (ImmoWertV) berücksichtigen, wenn sie Verkehrswertgutachten erstellen. Diese Verordnung zeigt verschiedene Verfahren auf und erklärt, worauf es bei deren Anwendung ankommt. Im Ergebnis stehen umfangreiche Dokumente mit 30 bis 50 Seiten oder mehr, die über alle Aspekte des Immobiliengutachtens informieren. Sie sorgen für eine hohe Transparenz und damit auch dafür, dass gegnerische Parteien geringe Aussichten auf Erfolg haben, wenn sie ein Immobiliengutachten anfechten wollen.

Verschiedene Einflussfaktoren beeinflussen den Immobilienwert

Möchten Eigentümer ein Haus schätzen lassen, müssen Gutachter verschiedenste Einflussfaktoren berücksichtigen. Je genauer und detaillierter sie dabei vorgehen, umso aussagekräftiger ist das endgültige Verkehrswertgutachten. Kurzgutachten für den privaten Verkauf lassen sich überschlägig erledigen, um einen Kaufpreis zu taxieren. Vollgutachten für gerichtliche Auseinandersetzungen berücksichtigen hingegen deutlich mehr Details, liefern dafür aber genauere Preise. Wertbeeinflussende Faktoren sind dabei:

  • Lage und regionaler Bodenrichtwert
  • Ausstattung und technischer Zustand
  • Baujahr und Sanierungsrückstände
  • Erschließung von Baugrundstücken
  • diverse Lasten auf dem Grundstück
  • Marktlage in der jeweiligen Region

Wichtig zu wissen:

Damit Immobiliengutachter und Immobiliensachverständige Wertgutachten für Haus, Eigentumswohnung oder Grundstück erstellen können, müssen sie zahlreiche Anforderungen erfüllen. So benötigen sie technische Kompetenzen und Immobilienkenntnis, tiefe Einblicke in den Immobilienmarkt sowie Kenntnisse über zugelassene Methoden der Bewertung. Wer den Verkehrswert selbst berechnen oder dazu auf online verfügbare Rechner zurückgreifen möchte, bekommt daher allenfalls überschlägige Ergebnisse. Ein zuverlässiges, fundiertes und belastbares Verkehrswertgutachten ist auf diese Weise jedoch nicht möglich.

Verschiedene Detailgrade und Einsatzbereiche der Immobiliengutachten

Abhängig vom Zweck unterscheiden Sachverständige für Immobilienbewertung unterschiedliche Formen der Immobiliengutachten. So gibt es neben den gerichtsfesten Vollgutachten auch sogenannte Kurzgutachten und gutachterliche Stellungnahmen. Die folgende Übersicht zeigt, was diese voneinander unterscheidet und wann die einzelnen Formen der Verkehrswertgutachten infrage kommen.

Gerichtsfeste Vollgutachten für Gerichtsverfahren und Ämter

Umfangreiche Vollgutachten beziehen verschiedenste Faktoren mit ein, wenn es um die Wertermittlung von Immobilien geht. Sie basieren auf standardisierten Vorlagen, sind mit 30 bis 50 Seiten sehr umfangreich und dadurch auch mit höheren Preisen verbunden. So beginnen die Kosten der Verkehrswertgutachten bei etwa 1.500 Euro. Wichtig zu wissen ist, dass Immobiliengutachter und Immobiliensachverständige für die Ausstellung in der Regel etwa 3 bis 4 Wochen benötigen. Erhältlich sind dabei Wertgutachten für Immobilien wie Häuser, Eigentumswohnungen oder Grundstücke.

In diesen Fällen sind Verkehrswertgutachten als Vollgutachten auszustellen:

  • Gerichtsverfahren bei Scheidung oder Erbe
  • Zwangsversteigerung von Haus oder Grundstück
  • Bestimmung der Erbschafts- oder Schenkungssteuer
  • Veränderung des Betriebsvermögens durch Immobilien

Diese Immobiliengutachter und Immobiliensachverständige dürfen den Verkehrswert einer Immobilie berechnen und Vollgutachten ausstellen:

  • öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige
  • staatlich anerkannte Immobiliengutachter

Kurzgutachten für Verkäufe und einvernehmliche Scheidungen

Steht kein gerichtliches Verfahren im Hintergrund, genügt meist ein einfaches Wertgutachten für Immobilien. Der Fall ist das beispielsweise bei einem Hausverkauf, bei einvernehmlichen Scheidungen und dann, wenn sich Erbengemeinschaften im Wesentlichen einig sind. Ein Gutachter kann ein Haus dabei schätzen, um einen fairen Preis festzulegen. Alle Parteien berufen sich auf ein neutrales sowie fachgerecht erstelltes Hausgutachten und spätere Streitigkeiten bleiben aus. Im Gegensatz zum Vollgutachten ist das Verkehrswertgutachten in Kurzform weniger umfangreich. Es hat etwa 10 bis 15 Seiten und lässt sich in etwa 1 bis 2 Wochen ausstellen. Die Kosten für das Verkehrswertgutachten beginnen dabei ab etwa 900 Euro.

In diesen Fällen sind günstigere Verkehrswertgutachten als Kurzgutachten ausreichend:

  • privater Hauskauf oder Hausverkauf
  • einvernehmliche Scheidungs- oder Erbfälle

Diese Immobiliengutachter und Immobiliensachverständige dürfen den Verkehrswert einer Immobilie berechnen und Kurzgutachten ausstellen:

  • freie Immobiliengutachter (Tipp: mit Verbandsanerkennung)
  • zertifizierte Hausgutachter und Immobiliensachverständige
  • öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige
  • staatlich anerkannte Immobiliengutachter

Während die Beauftragung öffentlich bestellter Sachverständiger für Immobilienbewertung bei gerichtlichen Auseinandersetzungen und steuerlichen Belangen meist Pflicht ist, sind im privaten Bereich freie Sachverständige mit Zertifizierung und/oder Verbandsanerkennung zu empfehlen. Letztere sind häufig kompetent und liefern neutrale und fachgerechte Wertgutachten für Haus und Grundstück.

Gutachterliche Stellungnahmen als Alternative zum Immobiliengutachten

Nicht immer ist ein umfangreiches Wertgutachten für Immobilien nötig. Manchmal reicht es auch aus, detaillierte Fragestellungen fachlich fundiert zu beantworten. Bekommen Immobiliengutachter und Immobiliensachverständige diese Aufgabe, erstellen Sie eine sogenannte gutachterliche Stellungnahme. Das Ergebnis ist kürzer, dafür aber speziell auf den individuellen Sachverhalt zugeschnitten. Anders als umfangreiche Verkehrswertgutachten kosten die Stellungnahmen daher häufig auch weniger. Beispiele sind etwa Einschätzungen zu Schimmelproblemen, baulichen Schwachstellen oder Verträgen.

Unterschiedliche Verfahren für die Erstellung von Wertgutachten

Wenn Immobiliengutachter und Immobiliensachverständige den Verkehrswert berechnen, lässt die ImmoWertV drei Verfahren zu. Dabei handelt es sich um das Vergleichsverfahren, das Sachwertverwahren und das Ertragswertverfahren zum Erstellen von Markt- oder Verkehrswertgutachten. Die folgende Übersicht zeigt, was die Verfahren kennzeichnet und wann sie jeweils zum Einsatz kommen.

  • Das Vergleichsgutachten ist das einfachste und günstigste. Experten machen den Wert einer Immobilie dabei am Verkaufspreis ähnlicher Objekte fest, sofern diese in der entsprechenden Region verfügbar sind.
  • Das Sachwertverfahren dient der Erstellung umfangreicher und fundierter Wertgutachten. Hierbei berücksichtigen Sachverständige für die Immobilienbewertung Faktoren wie Lage, Alter oder Ausstattung. Das Verkehrswertgutachten ist detaillierter, kostenintensiver, aber auch aussagekräftiger.
  • Das Ertragswertverfahren ermöglicht es, Renditeobjekte (Mietshäuser, Gewerbeimmobilien, Mehrfamilienhäuser, Parkhäuser etc.) zu bewerten. Es betrachtet Grund sowie Gebäude und bezieht neben den regelmäßigen Mieteinnahmen auch Ausgaben für den Gebäudebetrieb sowie mögliche Nutzungszeiten in das Immobiliengutachten mit ein.

Während das Vergleichsgutachten für die Wertermittlungen von Grundstücken oder Immobilien infrage kommt, wenn ausreichend Beispielobjekte verfügbar sind, eignet sich das Sachwertverfahren für alleinstehende Gebäude, Gewerbe- und Sonderimmobilien. Wer ein Gebäude vermieten oder verpachten möchte, kann den Wert mit dem Ertragswertverfahren fachgerecht bestimmen lassen.

Übrigens: Experten empfehlen, mindestens zwei Verfahren zum Immobilienwert berechnen heranzuziehen. Während das eine verlässliche Ergebnisse liefert, eignet sich das andere für eine Kontrolle.

Mit dem Sachwertverfahren Verkehrswertgutachten ausstellen

Das Sachwertverfahren zum Erstellen von Wertgutachten für Häuser ist detailliert und besonders aussagekräftig. Die folgende Übersicht erklärt den Ablauf in 5 Schritten:

  • 1) Bodenwert ermitteln: Der Boden- oder Grundstückswert ist unabhängig von der Immobilie und lässt sich durch die Multiplikation der Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert ermitteln. Bei Letzterem handelt es sich um einen amtlich vorgegebenen Vergleichswert für die jeweilige Region.
  • 2) Herstellungskosten berechnen: Die Herstellungskosten beschreiben, wie hoch die Ausgaben für den Bau der Immobilie waren und beeinflussen den Verkehrswert sehr stark. Sachverständige für die Immobilienbewertung ermitteln diese, indem sie die Bruttogrundfläche mit spezifischen Regel-Herstellungskosten multiplizieren. Letztere hängen von der Art sowie dem Standard der Immobilie ab und sind unter anderem in Anlage 24 des Bewertungsgesetzes (BewG) zu finden.
  • 3) Alterung berücksichtigen: Von den Herstellungskosten ist nun die Alterswertminderung abzuziehen. Das erfolgt prozentual auf Basis des tatsächlichen Gebäudealters und der theoretischen Nutzungsdauer. Letztere beschreibt, wie lange Gebäude wirtschaftlich nutzbar sind und beträgt bei Wohngebäuden etwa 60 bis 80 Jahre.
  • 4) Verkehrswert ermitteln: Steht die Alterswertminderung fest, ermitteln Immobiliengutachter den Verkehrswert einer Immobilie. Dazu ziehen sie die Alterswertminderung von den Herstellungskosten ab. Anschließend addieren sie den Bodenwert.
  • 5) Immobiliensachwert berechnen: Der tatsächliche Sachwert ergibt sich durch die Anpassung an die aktuelle Marktsituation. Dazu stellen Gutachter-Ausschüsse für individuelle Regionen sogenannte Marktanpassungsfaktoren zur Verfügung. Die Multiplikation des theoretischen Immobilienwertes (Abschnitt 4) mit dem Marktpreisfaktor ergibt den tatsächlichen Sachwert einer Immobile.

Das Verkehrswertgutachten zeigt alle Informationen auf, die für die Berechnung des Ergebnisses nötig sind. Es sorgt somit für eine hohe Transparenz und dafür, dass die Hausgutachten gerichtlich nicht anfechtbar sind.

Individuelle Gebäudebewertung mit Regelherstellungskosten

Über den sogenannten Gebäudestandard bei den Herstellungskosten fließen auch individuelle Ausstattungsmerkmale in das Wertgutachten für ein Haus ein. Das BewG betrachtet dabei verschiedene Gebäudetypen anhand unterschiedlicher Kriterien (Außenwände, Bodenbeläge, Sanitär, Heizung etc.). Abhängig vom Zustand vergeben Hausgutachter Noten von 1 (veraltet) bis 5 (aufwendig), bevor sie die Ergebnisse aller Kriterien über festgelegte Wägungsfaktoren berücksichtigen und den Verkehrswert berechnen. Die folgende Tabelle zeigt ein Beispiel:

Kriterien12345Wägungsfaktor
einfachst (nicht zeitgemäß)einfach (nicht zeitgemäß)basis (zeitgemäß)gehoben (zeitgemäß)aufwendig (zeitgemäß)
AußenwandHolzfachwerk, Ziegelmauerwerk; Fugenglattstrich, Putz, Verkleidung mit Faserzementplatten, Bitumenschindeln oder einfachen Kunststoffplatten; kein oder deutlich nicht zeitgemäßer Wärmeschutz (vor ca. 1980)ein-/zweischaliges Mauerwerk, z. B. Gitterziegel oder Hohlblocksteine; verputzt und gestrichen oder Holzverkleidung; nicht zeitgemäßer Wärmeschutz (vor ca. 1995)ein-/zweischaliges Mauerwerk, z. B. aus Leichtziegeln, Kalksandsteinen, Gasbetonsteinen; Edelputz; Wärmedämmverbundsystem oder Wärmedämmputz (nach ca. 1995)Verblendmauerwerk, zweischalig, hinterlüftet, Vorhangfassade (z. B. Naturschiefer); Wärmedämmung (nach ca. 2005)aufwendig gestaltete Fassaden mit konstruktiver Gliederung (Säulenstellungen, Erker etc.), Sichtbeton-Fertigteile, Natursteinfassade, Elemente aus Kupfer-/Eloxalblech, mehrgeschossige Glasfassaden; hochwertigste Dämmung (z. B. Passivhausstandard)23
Fußbödenohne BelagLinoleum-, Teppich-, Laminat- und PVC-Böden einfacher Art und AusführungLinoleum-, Teppich-, Laminat- und PVC-Böden besserer Art und Ausführung, Fliesen, KunststeinplattenNatursteinplatten, Fertigparkett, hochwertige Fliesen, Terrazzobelag, hochwertige Massivholzböden auf gedämmter Unterkonstruktionhochwertiges Parkett, hochwertige Natursteinplatten, hochwertige Edelholzböden auf gedämmter Unterkonstruktion5

Quelle: Bewertungsgesetz (BewG) – Anlage 24 (zu § 190 Absatz 1 Satz 4 und Absatz 3) – Ermittlung des Gebäuderegelherstellungswerts (Auszug)

Auf diese Weise ermitteln Immobiliengutachter und Immobiliensachverständige den Gebäudestandard, der wiederum die Herstellungskosten und damit auch den endgültigen Sachwert, Marktwert oder Verkehrswert beeinflusst.

Immobiliengutachten nach Ertragswertverfahren: Einfach erklärt

Das Ertragswertverfahren wenden Sachverständiger für Immobilienbewertung für vermietete Immobilien oder Gewerbeimmobilien an. Die folgende Übersicht erklärt in 4 Schritten, wie Immobiliengutachter den Verkehrswert selbst berechnen:

01

Bodenwert berechnen:

Wie im Sachwertverfahren beginnen Immobiliengutachter auch hier damit, den Bodenwert über die Multiplikation aus Grundfläche und dem Bodenrichtwert zu ermitteln. Anschließend bestimmen sie die Bodenwertverzinsung, indem sie das Ergebnis mit dem für die jeweilige Region marktüblichen Liegenschaftszins multiplizieren.

02

Ertrag ermitteln:

Der Ertrag einer Immobilie beeinflusst ihren Verkehrswert maßgebend. Er lässt sich ermitteln, indem Immobiliensachverständige alle Bewirtschaftungskosten (Wartung, Reinigung etc.) sowie die Bodenwertverzinsung (Schritt 1) von den Einnahmen (Miete, Pacht etc.) abziehen. Während Gutachter bei den Einnahmen vom Rohertrag sprechen, beschreibt der Reinertrag das um die Ausgaben reduzierte Ergebnis.

03

Verkehrswert berechnen:

Der Ertragswert einer Immobilie hängt neben den bereits ermittelten Reinerträgen auch von der übrigen Nutzungsdauer ab. Letztere berücksichtigen Hausgutachter über einen sogenannten Vervielfältiger, der von der Restnutzungsdauer und dem Liegenschaftszins abhängt. Sie multiplizieren den in Schritt 2 berechneten Ertrag mit dem Vervielfältiger, addieren den Bodenwert und erhalten dadurch den vorläufigen Ertragswert.

04

Ertragswert ermitteln:

Vom vorläufigen Ertragswert aus Schritt 3 ziehen Immobiliensachverständige nun wertmindernde Ausgaben für ausstehende Reparaturen oder Sanierungen ab. Sie erhöhen das Ergebnis um eventuelle wertsteigernde Faktoren wie lange Mietbindungen und erhalten den tatsächlichen Ertragswert für das Hausgutachten.

Über die Korrektur des vorläufigen Ertragswertes berücksichtigen Sachverständige für Immobilien auch hier individuelle Eigenschaften im Wertgutachten.

Immobiliengutachten: Muster zeigt den Aufbau der Hausgutachten

Werden Immobiliengutachter und Immobiliensachverständige damit beauftragt, ein Hausgutachten zu erstellen, folgen sie im Grunde einem immer gleichen Ablauf. Sie stellen die Anforderungen zusammen, begutachten das Objekt, unterhalten sich mit dem Eigentümer und erstellen das Verkehrswertgutachten. Die folgende Tabelle zeigt an einem Immobiliengutachten-Muster, wie das fertige Dokument aufgebaut ist.

AbschnittInhalt
TitelblattAngaben zum Immobiliengutachter/ Immobiliensachverständigen sowie zum Projekt selbst (Gegenstand der Wertermittlung, Auftraggeber, eventuell Aktenzeichen des Gerichts, das Datum der Gutachtenerstellung)
Inhaltsverzeichnis
Beschreibender Teil des GutachtensAllgemeiner Teil, in dem es um den Sachverhalt an sich geht. Immobiliengutachter und Sachverständige dokumentieren folgende Informationen:
  • Anlass der Bewertung
  • Zweck des Gutachtens
  • Grundstücksangaben
  • Objektangaben (Art, Größe, Baujahr, Eigentumsverhältnisse, Besonderheiten)
  • Arbeitsmaterialien (Schriftverkehr, Planunterlagen, Berechnungen etc.)
  • Gesetze, Verordnungen und Richtlinien

Abgetrennt von der allgemeinen Beschreibung nehmen Immobiliengutachter im Hausgutachten auch eine detaillierte Grundstücksbeschreibung vor. Diese enthält Informationen zu:

  • Makrolage und Mikrolage
  • Orts-Charakteristik (Einwohner, Wirtschaft etc.)
  • Zuschnitt und Beschaffenheit
  • Grundbucheinträge
  • Lasten und Beschränkungen
  • Abgaben und Erschließung
  • beanspruchte Fördermittel
  • Planungsstände (Bauleitplanung, Landschaftsplanung etc.)

Einen weiteten Schwerpunkt bildet die Gebäudebeschreibung im allgemeinen Teil. Hier informieren Hausgutachter über:

  • Art und Nutzung des Gebäudes
  • Baugeschichte der Entstehung
  • Grundriss- und Raumaufteilung
  • Zustand (Rohbau, Ausbau etc.)
  • technische Gebäudeausstattung (Böden, Wände, Decken, Fenster, Türen, Heizung, Elektro, Sanitär, Besonderheiten wie Kamin etc.)

Darüber hinaus enthalten Verkehrswertgutachten im ersten Abschnitt auch Informationen zu Außenanlagen, Baumängeln, Reparaturstaus sowie weiteren Untersuchungen (Schadstoffprüfung, Schimmelgutachten etc.)

Angaben zum GesamteindruckAuf die erste allgemeine Beschreibung folgend erstellt der Immobiliengutachter im zweiten Teil eine textliche Beurteilung des Gesamteindrucks. Ein erster wichtiger Punkt ist dabei die Beurteilung der Lage anhand folgender Kriterien:
  • Makrolage
  • Wohn-/Gewerbelage
  • Verkehrslage
  • Infrastrukturlage

Das Verkehrswertgutachten enthält darüber hinaus auch eine Bewertung des Grundstücks, die Immobiliensachverständige an folgenden Punkten festmachen:

  • Mikrolage
  • Erschließung
  • Zuschnitt und Nutzung

Analog erfolgt die Bewertung der Immobilie nach folgenden Maßgaben:

  • Raumaufteilung
  • Ausstattung
  • Zustand

Bei vermieteten Objekten und Immobilien die zukünftig als Kapitalanlage dienen sollen, bewerten Immobiliengutachter außerdem auch die Renditefähigkeit.

Berechnungen zum VerkehrswertAuf Beschreibung und Beurteilung folgt der kalkulatorische Teil des Wertgutachtens. Hier finden sich alle Informationen zum Berechnen des Verkehrswertes. Hausgutachten enthalten dabei folgende Punkte:
  • Vorstellung der Wertermittlungsverfahren
  • Auswahl des Haupt- und Kontrollverfahrens
  • Ermittlung des Bodenwertes und Begründung für eventuelle Abweichungen von den Richtwerten
  • Berechnung des Immobilienwertes nach Sach-, Ertrags- oder Vergleichswertverfahren
  • Vergleich der Verkehrswert einer Immobilie verschiedener Verfahren
  • Marktsituation und Einflüsse auf den Verkehrswert der Immobilie
  • Darstellung des unbelasteten Immobilienwerts
Hinweise auf Rechte, Lasten und BeschränkungenSteht der Immobilienwert fest, geben Hausgutachter weitere Rechte, Lasten und Beschränkungen im Immobiliengutachten an. Die Aufstellung erfolgt dabei grundsätzlich getrennt vom unbelasteten Verkehrswert.
Ermittlung des tatsächlichen VerkehrswertsIn einem separaten Abschnitt verrechnen Immobiliengutachter und Immobiliensachverständige den unbelasteten Verkehrswert mit eventuellen Lasten. Im Ergebnis steht der belastete Wert, der dem Marktwert zum Zeitpunkt der Ausstellung des Verkehrswertgutachtens entspricht.
Auflisten der verwendeten Quellen
Auflistung der AnlagenHier finden sich Bilder, Tabellen oder Schriften, die sich nicht in den Textteil integrieren lassen.

Der Muster-Aufbau eines Verkehrswertgutachtens zeigt, wie umfangreich die Erstellung ist. Er begründet die hohen Kosten der Hausgutachten und lässt darauf schließen, über welche Kenntnisse und Erfahrungen Immobiliengutachter und Immobiliensachverständige verfügen müssen.

Rechtlicher Hintergrund: Das Wertermittlungsrecht im Umbruch

Geht es um die Immobilienbewertung, haben Experten heute sechs unterschiedliche Regelwerke zu berücksichtigen. Da die Arbeit mit diesen kompliziert und fehleranfällig ist, plant die Regierung hier eine Neuausrichtung. So sollen alle wichtigen Information und Vorgaben künftig in nur noch zwei Regelwerken zu finden sein. Dabei handelt es sich um die vollständig überarbeitete Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und die ergänzenden Muster-Anwendungshinweise zur Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertA). Während das Zusammenlegen die Arbeit der Gutachter für Haus und Grundstück erleichtert, sorgt die Regierung damit auch für transparente, sichere und deutschlandweit vergleichbare Ergebnisse.

Kosten und Preise der Gutachter für Haus und Grundstück

Die Kosten der Immobiliengutachter und Immobiliensachverständigen hängen in der Regel vom Wert des Gebäudes und dem Umfang der Wertgutachten ab. Als Mittelwert lässt sich dabei ein Satz von 1 Prozent pro Gebäudewert ansetzen. Während die Preise bei günstigen Immobilien (< 300.000 Euro) niedriger ausfallen, sind sie bei großen Gebäuden und komplizierten Sachverhalten teurer. Die Obergrenze liegt in der Regel bei etwa 1,5 Prozent des Marktwertes. Hat ein Haus einen Wert von 500.000 Euro, kosten Wertgutachten (Vollgutachten) etwa 5.000 bis 7.500 Euro. Entscheidend ist darüber hinaus aber auch die Art des Hausgutachters. So gibt es einfachere Kurzgutachten ab etwa 1.000 Euro, während umfangreiche Voll-Verkehrswertgutachten Kosten von mindestens 1.500 Euro verursachen.

Niedriger als die Kosten für Verkehrswertgutachten als Voll- oder Kurzgutachten sind meist gutachterliche Stellungnahmen. Hier hängen die Preise vom Auftragsumfang ab, wobei Auftraggeber mit einem Satz von 80 Euro bis 160 Euro pro Stunde rechnen können.

Kostenfreie Immobiliengutachten online: Wie gut sind die Ergebnisse?

Online-Rechner und Immobilienmakler bieten kurze Hausgutachten auch kostenfrei an. In dicht besiedelten Gebieten mit vielen Verkäufen funktioniert das mit dem einfachen Vergleichsverfahren einigermaßen gut. Allerdings ist zu beachten, dass sich individuelle Gebäudeeigenschaften dabei kaum berücksichtigen lassen. Die Ergebnisse sind nicht fundiert und können vom tatsächlichen Verkehrswert deutlich abweichen. Für einen ersten Anhaltspunkt sind sie aber hinreichend genau. Anders verhält es sich, wenn aktuelle Vergleichswerte nicht vorliegen. In diesen Fällen fehlt die Basis der Wertermittlung, und die Immobiliengutachten, online oder vom Makler erstellt, sind wenig aussagekräftig.

Verkehrswert selbst berechnen: Ohne Fachkenntnisse nicht möglich

Um Geld zu sparen, wollen einige Hausbesitzer den Immobilienwert selbst berechnen. Sie beziehen sich dabei auf Herstellungskosten, Kaufpreise oder durchgeführte Sanierungen und vergleichen ihr Haus mit Inseraten online. Belastbare Ergebnisse bekommen sie damit jedoch keine. Ein Grund dafür ist, dass Mängel übersehen und Sanierungspflichten nicht berücksichtigt werden. Auch die Marktsituation bleibt häufig unberücksichtigt, was oft zu überhöhten Angeboten führt. Wer den Verkehrswert selbst berechnet, hat bestenfalls einen ersten Anhaltspunkt. Für Gerichte oder Ämter sind die Ergebnisse jedoch nicht zulässig.

FAQ: Häufig gestellte Frage und Antworten

Wann muss ich einen Immobiliengutachter beauftragen?

Gutachter oder Sachverständige für Immobilien erstellen Wertgutachten für steuerliche Belange (Steuer bei Erbschaft oder Schenkung) sowie gerichtliche Auseinandersetzungen bei Scheidungen und Erbstreitigkeiten. Infrage kommen die Experten aber auch, um Immobilien in das Betriebsvermögen von Unternehmen einzukalkulieren. Weitere Anwendungsgebiete sind einvernehmliche Scheidungen sowie Erbfälle, Preisfindungen für Verkäufe, Zwangsversteigerungen und die Wertermittlung für Immobilienfinanzierungen.

Welche Wertgutachten für Immobilien gibt es?

Grundsätzlich lassen sich hier Voll- und Kurzgutachten voneinander unterscheiden. Letztere basieren häufig auf einem Vergleichswert. Sie sind weniger detailliert, günstiger und für private Belange geeignet. Vollgutachten auf Basis des Sachwertverfahrens (selbst genutzte Immobilie) oder des Ertragswertverfahrens (Renditeobjekte) sind detaillierter und kostenintensiver. Sie kommen unter anderem bei gerichtlichen Auseinandersetzungen, Unternehmensbetrachtungen und steuerlichen Themen infrage.

Welche Unterlagen sind für ein Verkehrswertgutachten nötig?

Neben einem aktuellen Grundbuchauszug und einer Flur-/Liegenschaftskarte ist auch ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis erforderlich. Gutachter für die Immobilienbewertung benötigen darüber hinaus alle Bauzeichnungen, eine Flächenberechnung sowie Unterlagen zu technischen Einrichtungen und durchgeführten Sanierungen.

Kann ich den Verkehrswert einer Immobilie selbst berechnen?

Theoretisch ist das möglich. Gerichte und Ämter akzeptieren die Ergebnisse jedoch nicht. Fehlen Sachverstand und Marktkenntnisse, sind selbst oder online berechnete Marktwerte in der Regel nicht zutreffend. Wer ein Haus verkaufen möchte, sollte daher ein Kurzgutachten von einem zertifizierten oder öffentlich bestellten Immobiliengutachter in Auftrag geben. Das ist günstiger als ein gerichtsfestes Vollgutachten, bietet aber eine fundierte Auskunft und eine verlässliche Verhandlungsbasis im Wohn- und Nichtwohnbereich.

Wie finde ich einen qualifizierten Immobiliengutachter?

Qualifizierte Gutachter verfügen über eine entsprechende Ausbildung und mehrere Jahre Berufserfahrung. Sie können verschiedene Referenzen nachweisen und verfügen mindestens über eine Verbandsanerkennung. Eine besonders hohe Qualität versprechen zertifizierte (nach ISO/IEC 17024 oder ISO 9001:2008) sowie öffentlich bestellte und vereidigte Hausgutachter.

Wie viel kosten Immobiliensachverständige und -gutachter?

Immobiliengutachter und Sachverständige rechnen ihre Kosten nach Aufwand ab. Pro Stunde verlangen sie dabei in der Regel 130 Euro, wobei Zuschläge für Materialien, besondere Untersuchungen und Fahrtkosten hinzukommen. Geht es um die Erstellung von Hausgutachten, kosten die Experten etwa 0,5 bis 1,5 Prozent des Immobilienwerts.

Wie viel kann ein Verkehrswertgutachten kosten?

Die Kosten der Verkehrswertgutachten richten sich nach der Art und der Größe einer Immobilie. Während Kurzgutachten ab etwa 1.000 Euro zu bekommen sind, schlagen gerichtsfeste Vollgutachten mit 1.500 Euro und mehr zu Buche.

Kann ich die Kosten für ein Immobiliengutachten steuerlich absetzen?

Privatleute können die Kosten für ein Immobiliengutachten in der Regel nicht steuerlich absetzen. Denn es handelt sich weder um haushaltsnahe Dienstleistungen noch um Handwerkerleistungen. Anders sieht es bei Erbschafts- oder Schenkungssteuern aus. In diesem Fall sollte ein Steuerberater die Absetzbarkeit prüfen. Ähnlich verhält es sich bei Vermietern oder Hausverwaltern: Diese können die Kosten für ein Immobiliengutachten häufig als Werbungskosten steuerlich absetzen.

Author: Johannes Partz

Johannes Partz

Johannes ist Geschäftsführer bei der Lindenfield GmbH und schreibt für die Gutachter-Gesellschaft. Er ist ein Experte im Bereich Technik und Vertrieb. Die Gutachter-Gesellschaft wurde im Jahr 2021 gestartet und soll umfänglich über verschiedenen Gutachten und Gutachter informieren.