Gewerbeimmobilien-Bewertung
Gewerbeimmobilien-Rechner: Ertragswert Ihrer Gewerbeimmobilie online berechnen
Preis: ab 3.000 €
Rechner kostenlos · Angebot kostenfrei – Kosten erst mit Ihrem Auftrag
Was ist Ihre Gewerbeimmobilie wert? Bürohaus, Geschäftshaus, Halle oder Ladenlokal werden nach dem Ertrag bewertet, den sie dauerhaft erwirtschaften – im Ertragswertverfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Genau so rechnet dieser Rechner: kostenlos, ohne E-Mail und ohne Registrierung.
Sie tragen Objektart, Adresse, Miete und den Liegenschaftszinssatz Ihres Gutachterausschusses ein, den amtlichen Bodenrichtwert holt der Rechner selbst dazu. Als Ergebnis erhalten Sie Bodenwert, Ertragswert der baulichen Anlagen und den vorläufigen Ertragswert – mit jedem Rechenschritt.
Gewerbeimmobilie bewerten: Ertragswert online berechnen
Objektart wählen, Adresse eingeben, Miete und Liegenschaftszinssatz ergänzen – der Rechner holt den amtlichen Bodenrichtwert der Gutachterausschüsse dazu und rechnet den Ertragswert nach der Immobilienwertermittlungsverordnung, Schritt für Schritt nachvollziehbar. Ohne E-Mail und ohne Registrierung.
Der Rechner liefert den vorläufigen Ertragswert aus Ihren Angaben. Für Bank, Kaufverhandlung oder Finanzamt ermittelt ein Sachverständiger den Verkehrswert – das Gutachten für Gewerbeimmobilien ab 3.000 € (Richtpreis inkl. MwSt.).
So funktioniert der Gewerbeimmobilien-Rechner
Fünf Schritte: Objektart wählen, Lage eingeben, Grundstück und Miete ergänzen, Liegenschaftszinssatz und Baujahr eintragen, Bewirtschaftungskosten prüfen. Vorbelegt sind nur Werte, die die Verordnung selbst vorgibt – Gesamtnutzungsdauer und Bewirtschaftungskosten. Was nur Sie oder Ihr Gutachterausschuss wissen, tragen Sie selbst ein; jede Vorbelegung können Sie überschreiben.
Objektart und Lage angeben
Zur Auswahl stehen die Nutzungsarten, für die die Gutachterausschüsse eigene Bodenrichtwerte führen – Bürohaus, Büro- und Geschäftshaus, Geschäftshaus, Ladenlokal, Einkaufszentrum und Warenhaus, Verbraucher- und Fachmarkt, Produktions- und Logistikhalle, Parkhaus und Garage, Wohn- und Geschäftshaus sowie das unbebaute Gewerbegrundstück. Die Objektart bestimmt außerdem die Gesamtnutzungsdauer und den Ansatz für die Instandhaltung.
Nach der Adresseingabe ruft der Rechner den amtlichen Bodenrichtwert ab – bundesweit aus BORIS-D, in Bayern und Schleswig-Holstein aus dem amtlichen Kartendienst des Landes. Er wählt die Richtwertzone, die Ihre Nutzungsart trägt: für ein Bürohaus den Richtwert für Bürohäuser, für eine Halle den für Produktion und Logistik. Führt der Gutachterausschuss an Ihrer Adresse keine passende Zone, sagt der Rechner das offen und zeigt die Werte aus der Umgebung. Ist die Auskunft nicht erreichbar oder liegt kein Wert vor, tragen Sie den Bodenrichtwert selbst ein. Erfunden wird kein Wert.
Miete und Liegenschaftszinssatz eintragen
Die Miete geben Sie so an, wie sie Ihnen vorliegt: als Nettokaltmiete je m² und Monat oder als Jahresnettokaltmiete für das ganze Objekt. Die Verordnung rechnet mit marktüblich erzielbaren Erträgen; die tatsächliche Miete zählt, wenn sie marktüblich ist (§ 31 Abs. 2 ImmoWertV). Für leere Flächen setzen Sie deshalb die Miete an, die sich dafür erzielen ließe.
Den Liegenschaftszinssatz leiten die Gutachterausschüsse aus tatsächlichen Kaufpreisen ab und veröffentlichen ihn nach Objektart in ihrem Grundstücksmarktbericht (§ 21 Abs. 2 ImmoWertV). Einen bundesweiten Vorgabewert gibt es nicht – deshalb setzt der Rechner keinen vor. Die Restnutzungsdauer leitet er aus dem Baujahr ab; wurde das Gebäude modernisiert, tragen Sie den längeren Wert aus einem Gutachten ein.
Ertragswert berechnen lassen
Ein Klick auf „Ertragswert berechnen“ genügt, danach rechnet der Rechner bei jeder Änderung sofort nach. Sie sehen den vorläufigen Ertragswert, den Bodenwert, den Ertragswert der baulichen Anlagen, den Jahresreinertrag und das Vielfache der Jahresmiete – dazu ein Band, das zeigt, wohin die Jahresmiete geht, und den Rechenweg Zeile für Zeile. Unter dem Ergebnis steht, welcher Bodenrichtwert und welche Modellwerte eingeflossen sind.
So rechnet der Gewerbeimmobilien-Rechner
Der Rechner folgt dem allgemeinen Ertragswertverfahren der ImmoWertV. Jede Regel und jeder Modellwert steht hier mit Fundstelle; die Verordnung ist in der amtlichen Fassung verlinkt.
| Regel oder Wert | Quelle | Stand |
|---|---|---|
| Vorläufiger Ertragswert = Bodenwert + Ertragswert der baulichen Anlagen; dieser ist der um die Bodenwertverzinsung verminderte Reinertrag, kapitalisiert über die Restnutzungsdauer – beides mit demselben Liegenschaftszinssatz | § 28 ImmoWertV | ImmoWertV vom 14.07.2021, in Kraft seit 01.01.2022 |
| Bodenwert = Bodenrichtwert × Grundstücksfläche; der Bodenrichtwert bezieht sich auf einen Quadratmeter des Richtwertgrundstücks | § 40 Abs. 2 ImmoWertV, § 13 Abs. 1 ImmoWertV | ImmoWertV vom 14.07.2021, in Kraft seit 01.01.2022 |
| Bodenrichtwert: amtlicher Wert der Gutachterausschüsse, abgerufen aus BORIS-D oder dem Kartendienst des Landes | BORIS-D, § 196 BauGB | Abruf bei jeder Berechnung; Stichtag steht am Ergebnis |
| Rohertrag: marktüblich erzielbare Erträge; die tatsächliche Miete, wenn sie marktüblich ist | § 31 Abs. 2 ImmoWertV | ImmoWertV vom 14.07.2021, in Kraft seit 01.01.2022 |
| Reinertrag = Rohertrag − Bewirtschaftungskosten: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und nicht umgelegte Betriebskosten | § 31 Abs. 1 ImmoWertV, § 32 Abs. 1 ImmoWertV | ImmoWertV vom 14.07.2021, in Kraft seit 01.01.2022 |
| Verwaltungskosten 3 % und Mietausfallwagnis 4 % des Rohertrags bei reiner und gemischter gewerblicher Nutzung; das Mietausfallwagnis deckt auch vorübergehenden Leerstand | Anlage 3 ImmoWertV Nr. II.1 und II.3, § 32 Abs. 4 ImmoWertV | ImmoWertV vom 14.07.2021, in Kraft seit 01.01.2022 |
| Instandhaltung, wenn der Vermieter Dach und Fach trägt: 100 % des Ansatzes für Wohnnutzung für Büro, Geschäft, Laden, Einkaufszentrum und Wohn- und Geschäftshaus, 50 % für Verbraucher- und Fachmarkt und Autohaus, 30 % für Produktions- und Logistikhallen; Parkhaus und Garage je Einstellplatz. Die Zuordnung der Objektarten ist eine Festlegung des Rechners | Anlage 3 ImmoWertV Nr. II.2 und I.2 | ImmoWertV vom 14.07.2021, in Kraft seit 01.01.2022 |
| Ansatz für Wohnnutzung 2026: 14,40 € je m² und 108 € je Garage oder Einstellplatz – Basiswerte 9,00 € und 68 €, angepasst mit dem Verbraucherpreisindex Oktober 2025 (123,0) gegenüber Oktober 2001 (77,1), je m² auf eine Nachkommastelle, je Garage auf volle Euro gerundet | Anlage 3 ImmoWertV Nr. III; Statistisches Bundesamt, Verbraucherpreisindex 2020 = 100: Oktober 2025, Oktober 2001 | Abruf 18.10.2026; gilt für Stichtage 2026 |
| Mit diesen Ansätzen leiten die Gutachterausschüsse ihre Liegenschaftszinssätze ab; wer deren Zinssatz verwendet, rechnet mit denselben Ansätzen | § 12 Abs. 5 Satz 2 ImmoWertV, § 10 Abs. 1 ImmoWertV | ImmoWertV vom 14.07.2021, in Kraft seit 01.01.2022 |
| Liegenschaftszinssatz: kein Vorgabewert – ihn ermittelt der Gutachterausschuss aus Kaufpreisen und Reinerträgen je Grundstücksart | § 21 Abs. 2 ImmoWertV | ImmoWertV vom 14.07.2021, in Kraft seit 01.01.2022 |
| Gesamtnutzungsdauer: 60 Jahre für Bürohaus, Geschäftshaus und Laden, 50 für Einkaufszentrum, Kauf- und Warenhaus, 30 für Verbraucher- und Fachmarkt und Autohaus, 40 für Hallen sowie Tief- und Hochgaragen, 80 für das Wohn- und Geschäftshaus | Anlage 1 ImmoWertV | ImmoWertV vom 14.07.2021, in Kraft seit 01.01.2022 |
| Restnutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer − Alter; Alter = Jahr des Stichtags − Baujahr. Modernisierungen können sie verlängern – dann tragen Sie den Wert selbst ein | § 4 Abs. 1 und 3 ImmoWertV | ImmoWertV vom 14.07.2021, in Kraft seit 01.01.2022 |
| Barwertfaktor = (qn − 1) ÷ (qn × (q − 1)), q = 1 + Liegenschaftszinssatz, n = Restnutzungsdauer | § 34 Abs. 2 ImmoWertV | ImmoWertV vom 14.07.2021, in Kraft seit 01.01.2022 |
| Vielfaches der Jahresmiete = vorläufiger Ertragswert ÷ Rohertrag – Kennzahl des Rechners, gebildet wie die Ertragsfaktoren der Gutachterausschüsse | § 20 Abs. 3 Nr. 2 ImmoWertV | ImmoWertV vom 14.07.2021, in Kraft seit 01.01.2022 |
| Nicht im Ergebnis: die Marktanpassung und besondere objektspezifische Merkmale wie Bauschäden, über- oder untermarktliche Mieten, dauerhafter Leerstand oder Rechte am Grundstück | § 7 ImmoWertV, § 8 Abs. 3 ImmoWertV | ImmoWertV vom 14.07.2021, in Kraft seit 01.01.2022 |
Der Liegenschaftszinssatz
Der Liegenschaftszinssatz ist der empfindlichste Wert der Rechnung. Im Beispiel unten senkt ein halber Prozentpunkt mehr den vorläufigen Ertragswert um 138.277,85 €, rund 6 %. Achten Sie deshalb darauf, den Zinssatz für Ihre Objektart und Ihre Region zu nehmen, und rechnen Sie mit den Bewirtschaftungskosten, die der Rechner vorbelegt – mit genau diesen Ansätzen hat der Gutachterausschuss den Zinssatz abgeleitet.
Restnutzungsdauer und Barwertfaktor
Die Restnutzungsdauer ist die Zahl der Jahre, in denen das Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann (§ 4 Abs. 3 ImmoWertV). Aus ihr und dem Liegenschaftszinssatz ergibt sich der Barwertfaktor, mit dem der Ertrag der baulichen Anlagen auf heute abgezinst wird. Für die Steuer spielt die Restnutzungsdauer eine zweite Rolle: Ist sie kürzer, als das Einkommensteuergesetz unterstellt, darf der Vermieter das Gebäude schneller abschreiben – mehr dazu im Ratgeber Restnutzungsdauer-Gutachten.
Vielfaches der Jahresmiete und Rendite
In Kaufverhandlungen wird selten über Barwertfaktoren gesprochen, dafür umso häufiger über das Vielfache der Jahresmiete, den Kaufpreisfaktor. Der Rechner weist es mit aus, damit Sie Ihr Ergebnis mit Angeboten und mit den Ertragsfaktoren im Grundstücksmarktbericht vergleichen können. Ein Faktor von 13 entspricht einer Bruttorendite von rund 7,7 %, ein Faktor von 20 von 5 %.
Ein Beispiel, durchgerechnet
Ein Bürohaus auf einem Grundstück von 2.400 m², Bodenrichtwert 320 € je m². Vermietet sind 1.200 m² zu 11,50 € je m² und Monat; die Mieter tragen alle Betriebskosten, der Vermieter hält Dach und Fach instand. Der Gutachterausschuss nennt für Bürohäuser einen Liegenschaftszinssatz von 5,0 % (Beispielwert). Baujahr 1996, Stichtag 2026: 60 Jahre Gesamtnutzungsdauer minus 30 Jahre Alter ergeben 30 Jahre Restnutzungsdauer.
| Schritt | Rechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| Jahresrohertrag | 1.200 m² × 11,50 € × 12 Monate | 165.600,00 € |
| Verwaltungskosten | 3 % von 165.600,00 € | − 4.968,00 € |
| Instandhaltungskosten | 1.200 m² × 14,40 € | − 17.280,00 € |
| Mietausfallwagnis | 4 % von 165.600,00 € | − 6.624,00 € |
| Jahresreinertrag | 165.600,00 € − 28.872,00 € Bewirtschaftungskosten (17,4 %) | 136.728,00 € |
| Bodenwert | 2.400 m² × 320,00 € | 768.000,00 € |
| Bodenwertverzinsung | 768.000,00 € × 5,0 % | − 38.400,00 € |
| Reinertragsanteil der baulichen Anlagen | 136.728,00 € − 38.400,00 € | 98.328,00 € |
| Barwertfaktor | 30 Jahre, 5,0 %: (1,0530 − 1) ÷ (1,0530 × 0,05) | 15,3725 |
| Ertragswert der baulichen Anlagen | 98.328,00 € × 15,372451… | 1.511.542,36 € |
| Vorläufiger Ertragswert | 768.000,00 € + 1.511.542,36 € | 2.279.542,36 € |
| Vielfaches der Jahresmiete | 2.279.542,36 € ÷ 165.600,00 € | 13,8-fach |
Tragen Sie dieselben Werte in den Rechner ein – den Bodenrichtwert über „Wert selbst eintragen“, die Restnutzungsdauer mit 30 Jahren –, zeigt er genau diese Beträge. Mit einem Liegenschaftszinssatz von 5,5 % statt 5,0 % ergäbe dasselbe Haus 2.141.264,51 €.
Warum Gewerbeimmobilien anders bewertet werden als Wohnimmobilien
Wer ein Einfamilienhaus kauft, zahlt für einen Ort zum Leben. Wer eine Gewerbeimmobilie kauft, kauft eine Zahlungsreihe: die Mieten der kommenden Jahre. Deshalb steht bei Wohnimmobilien der Vergleich mit ähnlichen Objekten im Vordergrund, bei Gewerbeimmobilien dagegen der Ertragswert. Für unbebaute Grundstücke, Häuser und Eigentumswohnungen ist unser Immobilienwert-Rechner das passende Werkzeug.
Der Unterschied wirkt sich auf das Ergebnis stark aus. Zwei baugleiche Hallen am selben Ort können sich im Wert um ein Vielfaches unterscheiden – je nachdem, ob sie zehn Jahre an einen bonitätsstarken Mieter vermietet sind oder leer stehen. Die wichtigsten Stellschrauben sind deshalb:
- die nachhaltig erzielbare Miete – nicht die zufällig gerade vereinbarte,
- die Restlaufzeit der Mietverträge und die Bonität der Mieter,
- der Liegenschaftszinssatz, mit dem der Markt diese Objektart verzinst,
- die Restnutzungsdauer des Gebäudes,
- die Drittverwendungsfähigkeit, also die Frage, wer die Fläche außer dem heutigen Mieter noch nutzen könnte.
Was den Wert Ihrer Gewerbeimmobilie darüber hinaus bestimmt
Der Rechner erfasst die Größen, die sich in Zahlen fassen lassen. Über den endgültigen Verkehrswert entscheiden weitere Merkmale, die ein Sachverständiger vor Ort prüft:
- Mikrostandort: Anbindung an Autobahn, Bahn und öffentlichen Nahverkehr, Sichtbarkeit, Kaufkraft und Konkurrenz im Umfeld.
- Mietvertragsstruktur: Restlaufzeiten, Indexierung, Options- und Sonderkündigungsrechte, Instandhaltungspflichten.
- Mieterbonität: Ein Mietvertrag ist nur so viel wert wie die Zahlungsfähigkeit des Mieters.
- Drittverwendungsfähigkeit: Speziell für einen Nutzer errichtete Objekte verlieren stark an Wert, wenn dieser auszieht.
- Bau- und Ausstattungsqualität: Hallenhöhe, Traglast, Rampen, Stellplätze, Aufzüge, Klimatisierung, Datenanbindung.
- Energetischer Zustand: Heizungstechnik, Dämmung und Zertifizierung entscheiden zunehmend über Vermietbarkeit und Finanzierbarkeit.
- Rechtliche Belastungen: Baulasten, Wege- und Leitungsrechte, Denkmalschutz, Altlasten im Boden.
Typische Anlässe für eine Gewerbeimmobilien-Bewertung
- Kauf oder Verkauf: eine belastbare Preisgrenze, bevor verhandelt wird.
- Finanzierung: Banken verlangen für die Beleihung ein nachvollziehbares Wertgutachten.
- Bilanz und Jahresabschluss: Ansatz und Abschreibung von Betriebsgrundstücken.
- Erbschaft und Schenkung: Einen niedrigeren gemeinen Wert als den des Finanzamts können Sie mit einem Gutachten nachweisen (§ 198 BewG).
- Gesellschafter- oder Scheidungsauseinandersetzung: Abfindungen brauchen einen Wert, den beide Seiten nachprüfen können.
- Betriebsaufgabe oder Umstrukturierung: Entnahmewerte und stille Reserven.
- Enteignung und Bauleitplanung: Entschädigung bei Trassen, Bebauungsplänen und Umlegungen.
Gutachter für Gewerbeimmobilien
Der Rechner liefert eine Orientierung – den Verkehrswert einer Gewerbeimmobilie ermittelt ein Gutachter. Er prüft Mietverträge, Grundbuch und Baulastenverzeichnis, besichtigt das Gebäude und passt den Liegenschaftszinssatz an das Objekt an (§ 33 ImmoWertV). Dazu bewertet er, was der Rechner nicht sehen kann: Bauschäden, Mieten über oder unter dem Markt, dauerhaften Leerstand und Rechte Dritter (§ 8 Abs. 3 ImmoWertV).
Ergebnis ist der Verkehrswert nach § 194 BauGB: der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Gegenüber dem Finanzamt kann das Gutachten eines Sachverständigen, der für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert ist, einen niedrigeren Wert belegen (§ 198 Abs. 2 BewG). Woran Sie einen unabhängigen Gutachter erkennen, lesen Sie auf der Seite Immobiliengutachter, wie ein Verkehrswertgutachten aufgebaut ist, im Ratgeber.
Ein Gutachten für Gewerbeimmobilien kostet ab 3.000 € (Richtpreis inkl. MwSt.). Die Anfrage ist kostenfrei und unverbindlich: In der Immobilien-Anfrage ist die Objektart „Gewerbeimmobilie“ schon gewählt. Sie beschreiben Anlass und Lage in wenigen Fragen und erhalten ein Angebot von Sachverständigen aus Ihrer Region.
FAQ: Häufige Fragen zur Bewertung von Gewerbeimmobilien
Woher stammt der Bodenrichtwert?
Von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte: Sie ermitteln Bodenrichtwerte flächendeckend aus ihrer Kaufpreissammlung und veröffentlichen sie (§ 196 BauGB). Der Rechner fragt dazu BORIS-D ab und – wo die Gutachterausschüsse dorthin nicht melden – den amtlichen Kartendienst des Landes. Nutzungsart, Stichtag und Quelle stehen am Ergebnis.
Was mache ich, wenn für meine Adresse kein Bodenrichtwert vorliegt?
Dann tragen Sie ihn selbst ein. Der Rechner nennt Ihnen das Portal Ihres Landes; außerdem kann jeder bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen (§ 196 Abs. 3 BauGB). Einen Ersatzwert erfindet der Rechner nicht.
Welche Miete soll ich eintragen – die aktuelle oder die marktübliche?
Die marktüblich erzielbare. Die tatsächliche Miete zählt, wenn sie marktüblich ist (§ 31 Abs. 2 ImmoWertV). Liegt ein Vertrag deutlich darüber oder darunter, rechnen Sie mit der Marktmiete; die Abweichung bewertet ein Sachverständiger gesondert (§ 8 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 ImmoWertV).
Wie finde ich den richtigen Liegenschaftszinssatz?
Im Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses Ihrer Stadt oder Ihres Kreises. Er wird aus tatsächlichen Kaufpreisen und den zugehörigen Reinerträgen je Grundstücksart abgeleitet (§ 21 Abs. 2 ImmoWertV). Einen bundesweiten Vorgabewert gibt es nicht; deshalb setzt der Rechner keinen vor.
Warum fragt der Rechner nicht nach dem Leerstand?
Weil vorübergehender Leerstand im Mietausfallwagnis von 4 % steckt (§ 32 Abs. 4 und Anlage 3 Nr. II.3 ImmoWertV). Für leere Flächen tragen Sie die marktübliche Miete ein (§ 31 Abs. 2 ImmoWertV). Dauerhafter Leerstand ist ein besonderes objektspezifisches Merkmal, das ein Sachverständiger bewertet (§ 8 Abs. 3 ImmoWertV).
Kann ich auch ein unbebautes Gewerbegrundstück bewerten?
Ja. Wählen Sie „Gewerbegrundstück ohne Bebauung“, dann rechnet der Rechner Bodenrichtwert mal Grundstücksfläche (§ 40 Abs. 2 und § 13 Abs. 1 ImmoWertV) und blendet alle Angaben zum Gebäude aus. Weicht Ihr Grundstück vom Richtwertgrundstück ab, etwa im Zuschnitt, passt ein Sachverständiger den Wert an.
Warum stehen Hotel, Gastronomie oder eine Arztpraxis nicht zur Auswahl?
Weil es für sie keine eigene Nutzungsart der Bodenrichtwerte gibt. Wählen Sie die Nutzungsart, die Ihre Lage ausweist, und tragen Sie die Restnutzungsdauer selbst ein – Anlage 1 ImmoWertV nennt etwa für Beherbergungsstätten und Verpflegungseinrichtungen 40 Jahre Gesamtnutzungsdauer. Hängt der Wert eines Betriebs stark am Umsatz, ist ein Gutachten der richtige Weg.
Ist der vorläufige Ertragswert schon der Verkehrswert?
Nein. Zum Ertragswert wird er erst, wenn besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie Bauschäden oder abweichende Mieten berücksichtigt sind (§ 27 Abs. 4, § 8 Abs. 3 ImmoWertV). Der Verkehrswert ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre (§ 194 BauGB) – ihn ermittelt ein Sachverständiger.
Wird mein Ergebnis gespeichert oder weitergegeben?
Nein. Gerechnet wird in Ihrem Browser; Miete, Flächen und Ergebnis verlassen Ihr Gerät nicht. Nur Adresse oder Postleitzahl gehen an unseren Server, damit er den Bodenrichtwert abrufen kann – gespeichert wird dabei nichts, was auf Sie schließen lässt. Mehr dazu in der Datenschutzerklärung.
Weitere Rechner und Ratgeber zur Immobilienbewertung
Jede Objektart folgt eigenen Bewertungsregeln – diese Seiten helfen bei den übrigen.
Zuletzt aktualisiert am