Gewerbeimmobilien-Bewertung
Gewerbeimmobilien-Rechner: Ertragswert Ihrer Gewerbeimmobilie online berechnen
Preis: ab 3.000 €
Rechner kostenlos · Angebot kostenfrei – Kosten erst mit Ihrem Auftrag
Was ist Ihre Gewerbeimmobilie wert? Bürohaus, Geschäftshaus, Lagerhalle oder Ladenlokal werden nicht nach Quadratmeterpreisen bewertet, sondern nach dem Ertrag, den sie dauerhaft erwirtschaften. Genau dieses Verfahren bildet unser Gewerbeimmobilien-Rechner ab – kostenlos, ohne E-Mail und ohne Registrierung.
Sie geben Objektart, Adresse und Mietertrag ein, den amtlichen Bodenrichtwert der Gutachterausschüsse holt der Rechner selbst dazu. Als Ergebnis erhalten Sie Bodenwert, Gebäudeertragswert und eine Spanne für den Ertragswert – zusammen mit Reinertrag, Vervielfältiger und Kaufpreisfaktor.
Online-Rechner für Gewerbeimmobilien
Objektart wählen, Adresse eingeben, Mietertrag ergänzen – der Rechner holt den amtlichen Bodenrichtwert der Gutachterausschüsse dazu und ermittelt daraus den Ertragswert Ihrer Gewerbeimmobilie samt Kaufpreisfaktor. Ohne E-Mail und ohne Registrierung.
Für Bank, Kaufpreisverhandlung oder Finanzamt erstellt ein Sachverständiger daraus ein belastbares Verkehrswertgutachten – für Gewerbeimmobilien ab 3.000 € (Richtpreis inkl. MwSt.).
So funktioniert der Gewerbeimmobilien-Rechner
Drei Schritte, keine zwei Minuten: Objektart wählen, Lage eingeben, Mietertrag ergänzen. Alle Annahmen, die eine Bewertung braucht, sind mit marktüblichen Werten vorbelegt – Sie können jede davon überschreiben, sobald Ihnen genauere Zahlen vorliegen.
Objektart und Lage angeben
Wählen Sie zuerst, um welche Art von Gewerbeimmobilie es geht. Zur Auswahl stehen genau die Nutzungsarten, für die die Gutachterausschüsse eigene Bodenrichtwerte führen – Bürohaus, Büro- und Geschäftshaus, Geschäftshaus, Ladenlokal, großflächiger Einzelhandel, Handel und dienstleistungsorientiertes Gewerbe, Produktion und Logistik, Garagen- und Stellplatzanlagen, Wohn- und Geschäftshaus sowie das unbebaute Gewerbegrundstück. So führt jede Auswahl auch zu einem amtlichen Wert, statt ins Leere zu laufen.
Die Objektart steuert zugleich die Bewertung selbst: Ein Logistikobjekt wird anders gerechnet als ein Bürohaus – Nutzungsdauer, Bewirtschaftungskosten und Liegenschaftszinssatz unterscheiden sich deutlich, und der Rechner setzt für jede Nutzungsart eigene Ausgangswerte.
Nach der Adresseingabe ruft der Rechner den amtlichen Bodenrichtwert ab – bundesweit aus BORIS-D, in Bayern und Schleswig-Holstein aus dem amtlichen Kartendienst des Landes. Er wählt dabei die Richtwertzone aus, die Ihre Nutzungsart trägt: Für ein Bürohaus den Richtwert für Bürohäuser, für eine Halle den für Produktion und Logistik. Führt der Gutachterausschuss an Ihrer Adresse keine passende Zone, sagen wir das offen, nennen die amtliche Nutzungsart des angezeigten Werts und bieten Ihnen die passenden Werte aus der Umgebung an. Erfunden wird kein Wert.
Mietertrag und Bewirtschaftung erfassen
Sie geben die Miete so an, wie sie Ihnen vorliegt: als Nettokaltmiete je m² und Monat oder als Jahresnettokaltmiete für das gesamte Objekt. Dazu kommen Leerstand, Bewirtschaftungskosten, Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer. Die Restnutzungsdauer leiten wir aus Baujahr und letzter Modernisierung ab – eine Modernisierung verlängert sie.
Ertragswert berechnen lassen
Ein Klick auf „Ertragswert berechnen“ genügt. Sie sehen den Bodenwert, den Gebäudeertragswert und den Ertragswert als Spanne, dazu Jahresrohertrag, Jahresreinertrag, Vervielfältiger und den Kaufpreisfaktor, mit dem in Kaufverhandlungen üblicherweise argumentiert wird. Unter dem Ergebnis steht, welcher Bodenrichtwert und welche Annahmen eingeflossen sind.
Warum Gewerbeimmobilien anders bewertet werden als Wohnimmobilien
Wer ein Einfamilienhaus kauft, zahlt für einen Ort zum Leben. Wer eine Gewerbeimmobilie kauft, kauft eine Zahlungsreihe: die Mieten der kommenden Jahre. Deshalb steht bei Wohnimmobilien der Vergleich mit ähnlichen Objekten im Vordergrund, bei Gewerbeimmobilien dagegen der Ertragswert. Für unbebaute Grundstücke, Häuser und Eigentumswohnungen ist unser Immobilienwert-Rechner das passende Werkzeug.
Der Unterschied wirkt sich auf das Ergebnis stark aus. Zwei baugleiche Hallen am selben Ort können sich im Wert um ein Vielfaches unterscheiden – je nachdem, ob sie zehn Jahre an einen bonitätsstarken Mieter vermietet sind oder leer stehen. Die wichtigsten Stellschrauben sind deshalb:
- die nachhaltig erzielbare Miete – nicht die zufällig gerade vereinbarte,
- die Restlaufzeit der Mietverträge und die Bonität der Mieter,
- der Liegenschaftszinssatz, mit dem der Markt diese Objektart verzinst,
- die Restnutzungsdauer des Gebäudes,
- die Drittverwendungsfähigkeit, also die Frage, wer die Fläche außer dem heutigen Mieter noch nutzen könnte.
Das Ertragswertverfahren Schritt für Schritt
Der Rechner folgt dem Aufbau, den die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) für Renditeobjekte vorgibt. Sie können jeden Zwischenschritt im Ergebnis nachvollziehen:
- Rohertrag: die jährliche Nettokaltmiete aller vermietbaren Flächen, ohne Nebenkosten und ohne Umsatzsteuer.
- Leerstand: ein Abschlag für Flächen, die nicht dauerhaft vermietet sind.
- Bewirtschaftungskosten: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und nicht umlagefähige Betriebskosten. Was übrig bleibt, ist der Reinertrag.
- Bodenwertverzinsung: Bodenwert mal Liegenschaftszinssatz – dieser Teil des Ertrags entfällt auf den Grund und Boden.
- Gebäudereinertrag: Reinertrag abzüglich Bodenwertverzinsung.
- Gebäudeertragswert: Gebäudereinertrag mal Vervielfältiger für die Restnutzungsdauer.
- Ertragswert: Bodenwert plus Gebäudeertragswert.
Der Liegenschaftszinssatz
Der Liegenschaftszinssatz beschreibt, mit welcher Verzinsung Käufer einer Objektart am Markt rechnen. Er ist der empfindlichste Wert der ganzen Rechnung: Ein Prozentpunkt mehr kann den Ertragswert um mehr als ein Fünftel senken. Die Gutachterausschüsse leiten ihn jährlich aus tatsächlichen Kaufpreisen ab und veröffentlichen ihn nach Objektart und Region in ihren Grundstücksmarktberichten. Liegt Ihnen der örtliche Wert vor, tragen Sie ihn ein – er schlägt jede Faustzahl.
Restnutzungsdauer und Vervielfältiger
Die Restnutzungsdauer ist die Zahl der Jahre, in denen das Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Aus ihr und dem Liegenschaftszinssatz ergibt sich der Vervielfältiger – der Barwertfaktor, mit dem die künftigen Erträge auf heute abgezinst werden. Eine durchgreifende Modernisierung verlängert die Restnutzungsdauer und hebt damit den Wert; der Rechner berücksichtigt das über das Jahr der letzten Modernisierung. Für die Steuer spielt die Restnutzungsdauer eine zweite Rolle: Ist sie kürzer, als das Einkommensteuergesetz unterstellt, darf der Vermieter das Gebäude schneller abschreiben – mehr dazu im Ratgeber Restnutzungsdauer-Gutachten.
Kaufpreisfaktor und Rendite
In Kaufverhandlungen wird selten über Vervielfältiger gesprochen, dafür umso häufiger über den Kaufpreisfaktor: das Vielfache der Jahresnettokaltmiete, das ein Käufer zahlt. Der Rechner weist ihn mit aus, damit Sie Ihr Ergebnis sofort mit Angeboten und Marktberichten vergleichen können. Ein Faktor von 13 entspricht rund 7,7 % Bruttorendite, ein Faktor von 20 nur noch 5 %.
Was den Wert Ihrer Gewerbeimmobilie darüber hinaus bestimmt
Der Rechner erfasst die Größen, die sich in Zahlen fassen lassen. Über den endgültigen Verkehrswert entscheiden weitere Merkmale, die ein Sachverständiger vor Ort prüft:
- Mikrostandort: Anbindung an Autobahn, Bahn und öffentlichen Nahverkehr, Sichtbarkeit, Kaufkraft und Konkurrenz im Umfeld.
- Mietvertragsstruktur: Restlaufzeiten, Indexierung, Options- und Sonderkündigungsrechte, Instandhaltungspflichten.
- Mieterbonität: Ein Mietvertrag ist nur so viel wert wie die Zahlungsfähigkeit des Mieters.
- Drittverwendungsfähigkeit: Speziell für einen Nutzer errichtete Objekte verlieren stark an Wert, wenn dieser auszieht.
- Bau- und Ausstattungsqualität: Hallenhöhe, Traglast, Rampen, Stellplätze, Aufzüge, Klimatisierung, Datenanbindung.
- Energetischer Zustand: Heizungstechnik, Dämmung und Zertifizierung entscheiden zunehmend über Vermietbarkeit und Finanzierbarkeit.
- Rechtliche Belastungen: Baulasten, Wege- und Leitungsrechte, Denkmalschutz, Altlasten im Boden.
Typische Anlässe für eine Gewerbeimmobilien-Bewertung
- Kauf oder Verkauf: eine belastbare Preisgrenze, bevor verhandelt wird.
- Finanzierung: Banken verlangen für den Beleihungswert ein nachvollziehbares Wertgutachten.
- Bilanz und Jahresabschluss: Ansatz und Abschreibung von Betriebsgrundstücken.
- Erbschaft und Schenkung: Das Finanzamt setzt ohne Nachweis typisierte Werte an – ein Gutachten nach § 198 BewG ist oft günstiger.
- Gesellschafter- oder Scheidungsauseinandersetzung: Abfindungen brauchen einen Wert, den beide Seiten akzeptieren.
- Betriebsaufgabe oder Umstrukturierung: Entnahmewerte und stille Reserven.
- Enteignung und Bauleitplanung: Entschädigung bei Trassen, Bebauungsplänen und Umlegungen.
Wann Sie einen Sachverständigen brauchen
Ein Online-Rechner liefert eine Orientierung – und macht die Größenordnung sichtbar, bevor Sie verhandeln. Für alles, was gegenüber Dritten Bestand haben muss, reicht er nicht aus. Der Rechner kennt weder Ihre Mietverträge noch den baulichen Zustand, weder Baulasten noch Altlasten, und er kann eine Besichtigung nicht ersetzen.
Ein Immobiliengutachter ermittelt den Verkehrswert nach § 194 BauGB, prüft Grundbuch, Baulastenverzeichnis und Mietverträge und dokumentiert das Ergebnis so, dass es vor Banken, Finanzämtern und Gerichten Bestand hat. Wie ein solches Verkehrswertgutachten aufgebaut ist, lesen Sie im Detail auf unserer Übersichtsseite.
FAQ: Häufige Fragen zur Bewertung von Gewerbeimmobilien
Ist der Gewerbeimmobilien-Rechner wirklich kostenlos?
Ja. Die Nutzung ist kostenlos und unverbindlich. Sie müssen weder eine E-Mail-Adresse hinterlassen noch ein Konto anlegen, und wir speichern keine Angaben zu Ihrem Objekt.
Woher stammt der Bodenrichtwert?
Von den amtlichen Gutachterausschüssen für Grundstückswerte. Wir fragen dazu die bundesweite Auskunft BORIS-D ab und – wo die Gutachterausschüsse dorthin nicht melden – den amtlichen Kartendienst des jeweiligen Landes. Angezeigt werden Lageart, Stichtag und Quelle des Werts.
Was mache ich, wenn für meine Adresse kein Bodenrichtwert vorliegt?
Dann tragen Sie ihn selbst ein. Der Rechner nennt Ihnen die zuständige amtliche Auskunftsstelle Ihres Bundeslandes. Häufig steht der Wert auch in Ihren Unterlagen zur Grundsteuer. Einen Ersatzwert erfinden wir bewusst nicht.
Welche Miete soll ich eintragen – die aktuelle oder die marktübliche?
Maßgeblich ist die nachhaltig erzielbare Miete. Liegt die vereinbarte Miete deutlich über oder unter dem Marktniveau, etwa bei einem Altvertrag, rechnen Sie besser mit der marktüblichen Miete und lassen die Abweichung im Gutachten gesondert bewerten.
Wie finde ich den richtigen Liegenschaftszinssatz?
Im Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses Ihrer Stadt oder Ihres Kreises. Dort ist er nach Objektart getrennt ausgewiesen und wird jährlich aus tatsächlichen Kaufpreisen abgeleitet. Ohne eigene Angabe rechnet unser Rechner mit einem marktüblichen Mittelwert für die gewählte Objektart.
Kann ich auch ein unbebautes Gewerbegrundstück bewerten?
Ja. Wählen Sie „Gewerbegrundstück ohne Bebauung“, dann rechnet der Rechner allein mit Bodenrichtwert und Grundstücksfläche und blendet alle Angaben zum Gebäude aus. Als Grundlage dient der Richtwert für Gewerbe- und Industriegebiete.
Warum stehen Hotel, Gastronomie oder eine Arztpraxis nicht zur Auswahl?
Weil es dafür keinen eigenen Bodenrichtwert gibt. Die Gutachterausschüsse führen ihre Richtwerte nach festen Nutzungsarten, und Hotels, Gaststätten oder Praxen bekommen keine eigene. Sie liegen in aller Regel in einer Zone für Geschäftshäuser, Büro- und Geschäftshäuser oder in einem Kern- oder Mischgebiet – wählen Sie deshalb die Nutzungsart, die Ihre Lage tatsächlich ausweist, und passen Sie Miete, Bewirtschaftungskosten und Liegenschaftszinssatz an Ihr Objekt an. Für Betriebe, deren Wert stark am Umsatz hängt – Hotels, Kliniken, Tankstellen –, ist ohnehin ein Sachverständigengutachten der richtige Weg.
Woher weiß der Rechner, welche Richtwertzone zu meiner Objektart gehört?
Die amtlichen Zonen tragen neben der Lage auch die Nutzungsart, für die der Wert gilt – etwa „Bürohäuser“ oder „Produktion und Logistik“. Der Rechner gleicht sie mit Ihrer Auswahl ab und übernimmt die Zone, die Ihre Nutzungsart trägt. Unter dem Wert steht immer, welche Nutzungsart, welcher Stichtag und welche Quelle dahinterstehen; über „Andere Lage wählen“ können Sie jederzeit eine andere Zone nehmen.
Wie genau ist das Ergebnis?
Es ist eine Orientierung, keine Wertermittlung. Der Rechner arbeitet mit Ihren Angaben und mit typisierten Annahmen für Bewirtschaftung und Nutzungsdauer. Bauzustand, Mietvertragsstruktur, Altlasten und Rechte Dritter kann er nicht kennen – genau dafür gibt es die Begutachtung vor Ort.
Wird mein Ergebnis gespeichert oder weitergegeben?
Nein. Die Berechnung läuft in Ihrem Browser. Für den Bodenrichtwert fragen wir lediglich die amtliche Karte zu der von Ihnen genannten Lage ab; Ihre Objektangaben verlassen Ihr Gerät nicht.
Weitere Wert-Rechner der Gutachter-Gesellschaft
Jede Objektart folgt eigenen Bewertungsregeln – wählen Sie den Rechner, der zu Ihrer Fläche passt.
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