Ratgeber · Bau, Mängel & Technik
Baumängel am Neubau: Was tun? Und wer zahlt den Gutachter?
Kostenfrei und unverbindlich
Mängel am neuen Haus? Was Sie vor und nach der Abnahme tun, welche Rechte Sie gegenüber Baufirma und Bauträger haben und wer den Gutachter bezahlt.
Entdecken Sie am neuen Haus oder in der neuen Wohnung einen Mangel, halten Sie ihn mit Fotos fest, zeigen Sie ihn Ihrem Vertragspartner – Bauunternehmen, Bauträger oder Handwerksbetrieb – schriftlich an und setzen Sie eine angemessene Frist zur Beseitigung. Reparieren lassen Sie erst, wenn diese Frist erfolglos abgelaufen ist; dann trägt die Baufirma die Kosten. Entscheidend ist die Abnahme: Bis dahin muss die Baufirma beweisen, dass ihre Leistung mangelfrei ist, danach liegt der Nachweis bei Ihnen, und die Gewährleistung von fünf Jahren beginnt. Den Gutachter bezahlt zunächst, wer ihn beauftragt. Bestätigt er einen Mangel, den die Baufirma zu vertreten hat, muss sie Ihnen die Kosten in der Regel als Schaden ersetzen.
Dieser Ratgeber zeigt, was Sie bei Baumängeln am Neubau vor und nach der Abnahme tun, welche Rechte Sie gegenüber Bauunternehmen, Bauträger und Architekt haben, wie viel Geld Sie zurückhalten dürfen, welche Fristen gelten und wann ein Bausachverständiger hilft – und wer ihn am Ende bezahlt.
Baumängel am Neubau auf einen Blick
5 Jahre
verjähren Mängelansprüche am Bauwerk – gerechnet ab der Abnahme
§ 634a Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 2 BGB; hat die Baufirma einen Mangel arglistig verschwiegen, haftet sie länger
2 ×
die Kosten der Mängelbeseitigung dürfen Sie in der Regel von einer fälligen Zahlung zurückhalten
§ 641 Abs. 3 BGB – auch bei Abschlagszahlungen (§ 632a Abs. 1 BGB)
5 %
der Gesamtvergütung muss Ihnen die Baufirma als Sicherheit stellen – für eine pünktliche Fertigstellung ohne wesentliche Mängel
§ 650m Abs. 2 BGB beim Verbraucherbauvertrag, mit der ersten Abschlagszahlung – auf Verlangen der Firma als Einbehalt
90 %
der Gesamtvergütung dürfen die Abschlagszahlungen beim Verbraucherbauvertrag höchstens ausmachen
§ 650m Abs. 1 BGB; beim Kauf vom Bauträger regelt die Makler- und Bauträgerverordnung die Raten
Baumangel entdeckt: Was tun?
Ob der Mangel während des Baus, bei der Abnahme oder erst nach dem Einzug auffällt – die Reihenfolge ist dieselbe: festhalten, schriftlich anzeigen, Frist setzen. Wenden Sie sich an Ihren Vertragspartner. Das ist beim Kauf vom Bauträger der Bauträger, beim schlüsselfertigen Bau der Generalunternehmer und bei einzeln beauftragten Gewerken der jeweilige Handwerksbetrieb – nicht ein Subunternehmer, den die Firma eingesetzt hat.
Den Mangel festhalten
Fotografieren Sie den Mangel mit Datum, aus der Nähe und mit etwas Abstand, bei Rissen mit einem Maßstab daneben. Notieren Sie, seit wann er besteht und ob er sich verändert – etwa ob ein Feuchtefleck nach Regen wächst. Ein kurzes Bautagebuch mit Fotos ist später oft das wichtigste Beweismittel.
Schriftlich anzeigen – die Erscheinung genügt
Zeigen Sie den Mangel Ihrem Vertragspartner schriftlich an, mit Fotos und Ort im Haus. Die Ursache müssen Sie nicht kennen: Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs genügt es, das Erscheinungsbild zu beschreiben – etwa „Wasserfleck an der Kellerwand unter dem Fenster“. Sorgen Sie dafür, dass Sie den Zugang beweisen können, zum Beispiel per Einschreiben.
Eine angemessene Frist setzen
Nennen Sie ein Datum, bis zu dem der Mangel beseitigt sein soll – nicht „umgehend“. Wie lang die Frist sein muss, hängt vom Mangel ab; eindringendes Wasser verträgt nur eine kurze. Die Baufirma darf wählen, ob sie nachbessert oder neu herstellt, und trägt alle Kosten dafür (§ 635 BGB).
Zahlungen prüfen
Solange der Mangel nicht beseitigt ist, dürfen Sie von einer fälligen Zahlung in der Regel das Doppelte der Beseitigungskosten zurückhalten (§ 641 Abs. 3 BGB). Behalten Sie nicht mehr ein, als Ihnen zusteht – mit dem Rest können Sie sonst in Zahlungsverzug geraten.
Erst nach Fristablauf selbst beauftragen
Lässt die Baufirma die Frist verstreichen, dürfen Sie den Mangel von einem anderen Betrieb beseitigen lassen und die Kosten verlangen – auf Wunsch vorab als Vorschuss (§ 637 BGB). Wer ohne Frist selbst reparieren lässt, bleibt in der Regel auf den Kosten sitzen.
Ursache und Kosten feststellen lassen
Bestreitet die Baufirma den Mangel, ist die Ursache unklar oder geht es um Geld, hält ein Bausachverständiger Befund, Ursache und Beseitigungskosten fest – vor der Reparatur, solange alles noch zu sehen ist.
Was bei Baumängeln Geld kosten kann
Das hilft Ihnen
Diese Schritte sichern Ihre Rechte
- Jeden Mangel schriftlich anzeigen, mit Fotos, Ort im Haus und einer Frist mit Datum
- Bauvertrag, Baubeschreibung, Pläne, Nachträge und Abschlagsrechnungen geordnet aufbewahren
- Den Bau prüfen lassen, bevor Bauteile verdeckt werden – etwa Abdichtung, Dämmung und Leitungen vor Estrich und Putz
- Zur Abnahme einen Bausachverständigen mitnehmen und jeden bekannten Mangel ins Protokoll schreiben lassen
- Fristen notieren: den Tag der Abnahme und das Ende der Gewährleistung
Das kann Sie Geld kosten
Typische Fehler bei Baumängeln
- Die Abnahme unterschreiben, ohne bekannte Mängel vorzubehalten – dann entfallen Nachbesserung, Selbstvornahme, Minderung und Rücktritt (§ 640 Abs. 3 BGB)
- Eine vereinbarte Vertragsstrafe bei der Abnahme nicht vorbehalten (§ 341 Abs. 3 BGB)
- Den Mangel beseitigen lassen, bevor eine Frist abgelaufen ist
- Auf eine Aufforderung zur Abnahme nicht reagieren – nach Ablauf der Frist kann der Bau als abgenommen gelten (§ 640 Abs. 2 BGB)
- Sich auf mündliche Zusagen der Bauleitung verlassen, bis die Gewährleistung abgelaufen ist
Die Abnahme: der wichtigste Termin am Neubau
Mit der Abnahme erklären Sie, dass Sie den Bau als im Wesentlichen vertragsgemäß anerkennen. Dazu sind Sie verpflichtet, wenn er vertragsgemäß hergestellt ist; wegen unwesentlicher Mängel dürfen Sie die Abnahme nicht verweigern (§ 640 Abs. 1 BGB). Bei wesentlichen Mängeln dürfen Sie es – ob ein Mangel wesentlich ist, hängt von Art, Umfang und Auswirkung ab: Ein feuchter Keller wiegt anders als ein Kratzer im Fensterbrett. Nennen Sie die Mängel bei der Verweigerung ausdrücklich.
Vor und nach der Abnahme: Was sich ändert
Vor der Abnahme
Die Baufirma ist in der Pflicht
- Die Baufirma muss beweisen, dass ihre Leistung mangelfrei ist
- Wird der Bau beschädigt, trägt die Baufirma das Risiko (§ 644 BGB)
- Die Schlusszahlung ist noch nicht fällig – erst mit Abnahme und prüffähiger Schlussrechnung (§ 650g Abs. 4 BGB)
- Abschlagszahlungen beim Verbraucherbauvertrag höchstens 90 Prozent der Gesamtvergütung
Nach der Abnahme
Die Rollen kehren sich um
- Sie müssen beweisen, dass ein Mangel vorliegt
- Die Gewährleistung von fünf Jahren beginnt (§ 634a BGB)
- Das Risiko einer Beschädigung geht auf Sie über
- Für bekannte, aber nicht vorbehaltene Mängel bleibt nur noch Schadensersatz (§ 640 Abs. 3 BGB)
Eine Abnahme kann auch ohne Unterschrift zustande kommen. Setzt die Baufirma nach der Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme, gilt der Bau als abgenommen, wenn Sie nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels widersprechen – bei privaten Bauherren allerdings nur, wenn die Firma Sie in Textform auf diese Folge hingewiesen hat (§ 640 Abs. 2 BGB). Auch wer einzieht und nach einer angemessenen Prüfzeit keine Mängel rügt, kann das Haus stillschweigend abgenommen haben.
Verweigern Sie die Abnahme wegen Mängeln, kann die Baufirma verlangen, dass Sie gemeinsam den Zustand des Baus feststellen (§ 650g BGB). Nehmen Sie diesen Termin ernst: Fehlt ein offenkundiger Mangel im Protokoll, wird vermutet, dass er erst danach entstanden ist und Sie ihn zu vertreten haben – es sei denn, Sie können ihn seiner Art nach gar nicht verursacht haben. Wie ein Sachverständiger die Abnahme begleitet, beschreibt der Abschnitt Bauabnahme mit Bausachverständigem.
Checkliste für den Abnahmetermin
- Sachverständigen mitnehmen und den Bau möglichst schon vor dem Termin begehen lassen
- Unterlagen bereithalten: Bauvertrag, Baubeschreibung, Pläne, Nachtragsvereinbarungen und die Liste der bereits gerügten Mängel
- Jeden bekannten Mangel ins Protokoll – auch die schon gerügten – mit dem Vermerk, dass Sie sich Ihre Rechte vorbehalten
- Vertragsstrafe vorbehalten, wenn der Bau später fertig wurde als vereinbart
- Nachweise verlangen, die Sie gegenüber Behörden oder Ihrer Bank brauchen, etwa zum Energiestandard (§ 650n BGB)
- Erst unterschreiben, wenn alle Vorbehalte im Protokoll stehen – und eine Kopie mitnehmen
Ihre Rechte bei Baumängeln: Nachbesserung, Vorschuss, Minderung
Ist der Bau mangelhaft, stehen Ihnen die Rechte aus § 634 BGB zu – in einer festen Reihenfolge: Zuerst bekommt die Baufirma die Gelegenheit, den Mangel selbst zu beseitigen. Erst wenn eine angemessene Frist erfolglos abgelaufen ist, die Firma die Nachbesserung verweigert oder sie fehlgeschlagen ist, können Sie zu den weiteren Rechten greifen.
| Ihr Recht | Voraussetzung | Was Sie wissen sollten |
|---|---|---|
| Nachbesserung (§ 635 BGB) | Ein Mangel und Ihre Aufforderung | Die Baufirma wählt, ob sie repariert oder neu herstellt, und trägt alle dafür nötigen Kosten. Verweigern darf sie nur, wenn die Nachbesserung unverhältnismäßig teuer wäre. |
| Selbst beseitigen lassen und Vorschuss (§ 637 BGB) | Die Frist ist erfolglos abgelaufen | Sie beauftragen einen anderen Betrieb, die Baufirma zahlt die erforderlichen Kosten. Einen Vorschuss müssen Sie für die Beseitigung verwenden und danach abrechnen. |
| Minderung (§ 638 BGB) | Die Frist ist erfolglos abgelaufen | Die Vergütung sinkt im Verhältnis des Minderwerts – passend für Mängel, mit denen Sie leben wollen oder müssen, etwa eine zu kleine Wohnfläche. |
| Rücktritt (§§ 636, 323 BGB) | Die Frist ist abgelaufen, und der Mangel ist nicht unerheblich | Der ganze Vertrag wird rückabgewickelt. Beim Haus auf dem eigenen Grundstück ist das selten ein gangbarer Weg – lassen Sie sich vorher beraten. |
| Schadensersatz (§ 634 Nr. 4, §§ 280, 281 BGB) | Die Baufirma hat den Mangel zu vertreten – das wird vermutet; für Schadensersatz statt der Leistung zusätzlich eine abgelaufene Frist | Ersetzt werden auch Folgeschäden, etwa an Ihrer Einrichtung, und die Kosten eines Sachverständigen. Wer den Mangel nicht beseitigen lässt, kann seit 2018 nicht mehr einfach die geschätzten Reparaturkosten verlangen (BGH, VII ZR 46/17). |
Was ist überhaupt ein Baumangel?
Mangelhaft ist der Bau, wenn er anders ist als vereinbart – maßgeblich sind Vertrag, Baubeschreibung und Pläne. Wo nichts vereinbart ist, muss er sich für die gewöhnliche Verwendung eignen und so beschaffen sein, wie es bei vergleichbaren Bauten üblich ist (§ 633 BGB). Dazu gehören nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die anerkannten Regeln der Technik, und zwar in der Fassung, die bei der Abnahme gilt; ändern sie sich nach Vertragsschluss, muss die Baufirma Sie darauf hinweisen (BGH, VII ZR 65/14). Beim Verbraucherbauvertrag gilt außerdem: Ist die Baubeschreibung unklar oder unvollständig, gehen Zweifel zulasten der Baufirma (§ 650k Abs. 2 BGB).
Wie viel Geld Sie zurückhalten dürfen
Solange noch Geld offen ist, ist das Zurückbehaltungsrecht Ihr wirksamstes Druckmittel. Angemessen ist in der Regel das Doppelte der Kosten, die die Beseitigung des Mangels erfordert (§ 641 Abs. 3 BGB). Schätzen Sie diesen Betrag nicht selbst, sondern lassen Sie ihn von einem Sachverständigen beziffern – zu wenig nimmt Ihnen das Druckmittel, zu viel bringt Sie in Verzug.
Beispiel: Schlussrate 24.000 Euro, die Beseitigung des Mangels kostet 5.000 Euro
- Auszahlen – 14.000 Euro zahlen Sie trotz des Mangels
- Zurückhalten – 10.000 Euro, das Doppelte der Beseitigungskosten, bis der Mangel behoben ist
Angemessen ist nach § 641 Abs. 3 BGB in der Regel das Doppelte der erforderlichen Beseitigungskosten; im Einzelfall kann der Betrag höher oder niedriger liegen. Ist der Mangel beseitigt, zahlen Sie den zurückbehaltenen Betrag.
Wer haftet: Bauträger, Generalunternehmer oder Handwerker?
Wen Sie in Anspruch nehmen, hängt davon ab, wie Sie gebaut haben. Ansprechpartner ist immer Ihr Vertragspartner; für Subunternehmer, die er eingesetzt hat, haftet er Ihnen selbst.
| So haben Sie gebaut | Wer für Mängel haftet | Was Sie wissen sollten |
|---|---|---|
| Haus oder Wohnung vom Bauträger, mit Grundstück notariell gekauft | Der Bauträger, für alle Gewerke | Für den Bau gilt Werkvertragsrecht (§ 650u BGB). Gezahlt wird nach Baufortschritt in höchstens sieben Raten; die letzte – 3,5 Prozent der Vertragssumme – erst nach vollständiger Fertigstellung (§ 3 Abs. 2 MaBV). |
| Schlüsselfertig auf eigenem Grundstück, mit Generalunternehmer oder Fertighausanbieter | Der Generalunternehmer, auch für seine Subunternehmer | Als Verbraucherbauvertrag braucht der Vertrag die Textform und eine Baubeschreibung (§§ 650i, 650j BGB); Abschläge höchstens 90 Prozent, dazu 5 Prozent Sicherheit (§ 650m BGB). |
| Einzelne Handwerksbetriebe, mit Architekt oder Bauleitung | Jeder Betrieb für sein Gewerk, der Architekt für Planungs- und Überwachungsfehler | Wegen eines Überwachungsfehlers kann der Architekt Sie zuerst an den Handwerksbetrieb verweisen, bis Sie diesem erfolglos eine Frist gesetzt haben (§ 650t BGB). Die Sonderregeln des Verbraucherbauvertrags gelten für einzeln vergebene Gewerke nicht (BGH, VII ZR 94/22). |
Bei Mängeln an der Schnittstelle zweier Gewerke – etwa wenn Wasser zwischen Fenster und Fassade eindringt – schieben sich die Betriebe die Verantwortung oft gegenseitig zu. Dann klärt ein Sachverständiger, wessen Arbeit den Schaden verursacht hat. Fällt die Baufirma in die Insolvenz, helfen vor allem Sicherheiten: vor der Abnahme die Sicherheit von 5 Prozent, danach nur ein vereinbarter Sicherheitseinbehalt oder eine Gewährleistungsbürgschaft.
Bei einer Eigentumswohnung vom Bauträger betreffen Mängel an Dach, Fassade, Treppenhaus oder Tiefgarage das Gemeinschaftseigentum. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann solche Mängelrechte gebündelt für die Käufer geltend machen; stimmen Sie sich deshalb mit Verwaltung und Eigentümerversammlung ab. Achten Sie auch darauf, wie das Gemeinschaftseigentum abgenommen wurde: Klauseln des Bauträgers, nach denen allein ein von ihm bestimmter Verwalter oder einige gewählte Vertreter abnehmen, ohne dass Sie selbst prüfen und abnehmen dürfen, sind unwirksam (BGH, VII ZR 241/22 und VII ZR 68/24). Dann hat die Frist von fünf Jahren womöglich noch gar nicht begonnen.
Typische Baumängel am Neubau
Die meisten Mängel am Neubau zeigen sich an denselben Stellen: wo Wasser ferngehalten werden muss, wo Bauteile aneinanderstoßen und wo die Technik eingestellt wird. Die Übersicht zeigt, worauf ein Sachverständiger achtet – eine Ferndiagnose ersetzt sie nicht.
| Was Ihnen auffällt | Mögliche Ursachen | Was der Sachverständige prüft |
|---|---|---|
| Feuchte Kellerwände, Ausblühungen, nasse Ecken | Fehlende oder beschädigte Abdichtung, undichte Anschlüsse, Baufeuchte, die noch austrocknet | Wie die Feuchte verteilt ist und ob Wasser von außen eindringt – oder ob Baufeuchte abklingt |
| Risse in Putz, Wänden, Decken oder Estrich | Schwinden und Trocknen der Baustoffe, Setzungen, fehlende Fugen | Rissbreite, Verlauf und Entwicklung – nicht jeder feine Riss ist ein Mangel, manche weisen auf ein Problem der Konstruktion hin |
| Zugluft, Feuchte oder Schimmel an Fenstern und Türen | Undichte Anschlüsse zwischen Rahmen und Mauerwerk, Wärmebrücken, Fehler bei der Montage | Anschlussfugen und Oberflächentemperaturen, bei Bedarf mit Wärmebild oder Luftdichtheitsmessung |
| Nasse Stellen an Balkon, Terrasse, Bad oder Dach | Fehlende oder falsch angeschlossene Abdichtung, zu wenig Gefälle, undichte Durchdringungen | Abdichtung, Gefälle und Anschlüsse – eindeutig oft erst, wenn ein Bauteil gezielt geöffnet wird |
| Sie hören, was nebenan passiert | Schallbrücken zwischen Haushälften oder Wohnungen, mangelhafte Trittschalldämmung | Messung von Luft- und Trittschall und Vergleich mit dem vereinbarten Schallschutz – das übernehmen Gutachter für Schallschutz |
| Heizung, Lüftung oder Wärmepumpe arbeiten nicht wie zugesagt | Falsche Auslegung oder Einstellung, fehlender hydraulischer Abgleich, Einbaufehler | Planung, Einstellung und Verbrauch im Vergleich mit der Baubeschreibung – oft mit einem Sachverständigen für die Heizung; mehr im Ratgeber Mängel an Heizung und Wärmepumpe |
| Anders gebaut als beschrieben | Abweichende Wohnfläche, Raumhöhen, Materialien oder Ausstattung | Aufmaß und Abgleich mit Baubeschreibung und Plänen; die Wohnfläche lässt sich mit dem Wohnflächen-Rechner vorab überschlagen |
Schimmel an Außenwänden, in Fensterlaibungen oder Ecken kann auf eine Wärmebrücke oder eine undichte Stelle hindeuten, aber auch auf Baufeuchte und Lüftung. Was dahintersteckt und wer verantwortlich ist, klären Schimmel-Gutachter; bei Rissen und Hohlstellen im Putz helfen Sachverständige für Putz und Trockenbau.
Fristen: Bis wann Sie Mängel geltend machen können
Mängelansprüche am Bauwerk verjähren fünf Jahre nach der Abnahme (§ 634a BGB). Steht im Vertrag die VOB/B, nennt sie vier Jahre (§ 13 Abs. 4 VOB/B). Hat die Baufirma diese Bedingungen einem privaten Bauherrn gestellt, ist die Verkürzung in der Regel unwirksam (§ 309 Nr. 8 Buchst. b Doppelbuchst. ff BGB) – auf der sicheren Seite sind Sie trotzdem, wenn Sie Mängel vor Ablauf von vier Jahren geltend machen. Hat die Baufirma einen Mangel arglistig verschwiegen, gilt die regelmäßige Verjährung, frühestens endet die Frist aber nach den fünf Jahren.
Wichtig: Eine Mängelanzeige allein hält die Verjährung nicht auf. Gehemmt wird sie, solange Sie mit der Baufirma über den Mangel verhandeln – danach bleiben Ihnen mindestens drei Monate (§ 203 BGB) –, und durch einen Antrag auf ein selbständiges Beweisverfahren (§ 204 Abs. 1 Nr. 7 BGB). Nur wenn die VOB/B vereinbart ist, verlängert schon eine schriftliche Mängelrüge die Frist für den gerügten Mangel (§ 13 Abs. 5 VOB/B).
Vom Bauvertrag bis zum Ende der Gewährleistung
Vor der Unterschrift
Bauvertrag und Baubeschreibung prüfen
Beim Verbraucherbauvertrag muss Ihnen die Baufirma vorher eine Baubeschreibung in Textform geben – mit Angaben etwa zu Energie- und Schallschutzstandard und verbindlichen Angaben zur Fertigstellung (§ 650j BGB, Art. 249 EGBGB). Was dort fehlt oder unklar bleibt, wird später zum Streitpunkt.
Während des Baus
Prüfen, bevor etwas verdeckt wird
Abdichtung, Dämmung und Leitungen verschwinden hinter Erde, Estrich und Putz. Eine baubegleitende Qualitätskontrolle prüft sie, solange man sie noch sieht. Abschläge zahlen Sie nur für erbrachte Leistungen.
Fertigstellung
Abnahme mit Protokoll
Begehung mit Sachverständigem, alle bekannten Mängel und eine Vertragsstrafe vorbehalten. Ab jetzt läuft die Gewährleistung, und Sie tragen die Beweislast.
Nach dem Einzug
Mängel sofort anzeigen
Was sich erst im Gebrauch zeigt – Risse, Feuchte, Zugluft –, zeigen Sie schriftlich mit Frist an. Neubauten geben in der ersten Zeit noch Baufeuchte ab; ob ein Feuchtefleck daher kommt oder von einem Mangel, klärt im Zweifel ein Sachverständiger.
Vor Ablauf der Gewährleistung
Den Bau noch einmal prüfen lassen
Eine Begehung einige Monate vor Fristende findet Mängel, solange sie noch durchsetzbar sind. Wird es knapp, hemmen Verhandlungen, ein selbständiges Beweisverfahren oder eine Klage die Verjährung.
Nach fünf Jahren
Ansprüche verjährt
Danach kann die Baufirma die Mängelbeseitigung verweigern – es sei denn, sie hat einen Mangel arglistig verschwiegen.
Wann Sie einen Bausachverständigen brauchen
Bei kleinen, eindeutigen Mängeln genügt oft die Anzeige an die Baufirma. Ein unabhängiger Bausachverständiger lohnt sich vor allem, wenn …
- die Baufirma den Mangel bestreitet oder von „Toleranzen“, „Baufeuchte“ oder „falschem Lüften“ spricht,
- die Ursache unklar ist – etwa bei Feuchte, die von der Abdichtung, einer Leitung oder einer Wärmebrücke kommen kann,
- die Abnahme ansteht und Sie wissen wollen, welche Mängel wesentlich sind,
- Sie Geld zurückhalten, mindern oder einen Vorschuss verlangen wollen und dafür die Kosten der Beseitigung brauchen,
- eine Nachbesserung misslungen ist oder bei mehreren Gewerken niemand verantwortlich sein will,
- die Gewährleistung bald abläuft.
Der Sachverständige hält im Privatgutachten den Befund fest, benennt die Ursache, misst sie an den anerkannten Regeln der Technik und schätzt die Kosten der Beseitigung. Kommt es zum Streit, kann ein Gericht im selbständigen Beweisverfahren einen Sachverständigen bestellen, der Zustand, Ursache und Beseitigungsaufwand mit Wirkung für einen späteren Prozess feststellt (§ 485 Abs. 2 ZPO) – das hemmt zugleich die Verjährung. Achten Sie auf Unabhängigkeit: Ein Sachverständiger, den die Baufirma schickt, arbeitet in deren Auftrag. Woran Sie einen qualifizierten Bausachverständigen erkennen, zeigt die Checkliste im Ratgeber Bausachverständige.
Wer zahlt den Gutachter bei Baumängeln?
Den Sachverständigen bezahlt zunächst, wer ihn beauftragt – in der Regel also Sie. Ob Sie das Geld zurückbekommen, hängt davon ab, was er findet und wer verantwortlich ist:
| Situation | Wer am Ende zahlt | Was Sie wissen sollten |
|---|---|---|
| Das Gutachten bestätigt einen Mangel, den die Baufirma zu vertreten hat | Die Baufirma | Die Kosten gehören zu dem Schaden, den sie Ihnen ersetzen muss (§ 634 Nr. 4, § 280 Abs. 1 BGB); dass sie den Mangel zu vertreten hat, wird vermutet. Fordern Sie den Betrag mit der Rechnung schriftlich an. |
| Kein Mangel, oder die Ursache liegt bei Ihnen, etwa in der Nutzung | Sie selbst | Dafür wissen Sie, woran Sie sind – und vermeiden einen Streit, den Sie verlieren würden. |
| Begleitung der Abnahme oder baubegleitende Qualitätskontrolle | Sie selbst | Vorsorge ohne konkreten Mangel. Richtwerte 2026 für ein Einfamilienhaus: Abnahme 300 bis 1.000 Euro, Baubegleitung 1 bis 2 Prozent der Bausumme. |
| Selbständiges Beweisverfahren vor Gericht | Zunächst Sie als Antragsteller, am Ende in der Regel die unterlegene Seite | Den Gerichtssachverständigen zahlen Sie per Vorschuss. Die Kosten werden im anschließenden Prozess verteilt; erheben Sie trotz gerichtlicher Anordnung keine Klage, können Ihnen die Kosten der Gegenseite auferlegt werden (§ 494a ZPO). |
| Rechtsschutzversicherung | Meist nicht | Viele Verträge schließen Streit rund um den Bau des eigenen Hauses aus. Prüfen Sie Ihre Bedingungen, bevor Sie sich darauf verlassen. |
Freie Sachverständige rechnen meist nach Stunden ab, üblich sind 70 bis 200 Euro (Richtwert 2026). Lassen Sie sich Stundensatz, geschätzten Aufwand sowie Fahrt- und Nebenkosten vorab schriftlich nennen. Beim selbst genutzten Haus können Sie die Kosten in der Regel nicht von der Steuer absetzen, bei einer vermieteten Immobilie wirken sie sich steuerlich aus – Einzelheiten unter Bausachverständigen von der Steuer absetzen.
Hinweis: Dieser Ratgeber gibt die gesetzliche Rechtslage für Bauverträge, Verbraucherbauverträge und Bauträgerverträge allgemein wieder. Ihr Vertrag kann – etwa mit der VOB/B – abweichende Regeln enthalten. Der Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall; bei einem Streit hilft eine Fachanwältin oder ein Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht.
Häufige Fragen zu Baumängeln am Neubau
Was tun bei Baumängeln am Neubau?
Halten Sie den Mangel mit Fotos fest, zeigen Sie ihn Ihrem Vertragspartner schriftlich an und setzen Sie eine angemessene Frist zur Beseitigung. Erst wenn sie erfolglos abgelaufen ist, lassen Sie den Mangel von einem anderen Betrieb beseitigen; die Kosten trägt dann die Baufirma. Ist noch Geld offen, dürfen Sie in der Regel das Doppelte der Beseitigungskosten zurückhalten.
Wer zahlt den Gutachter bei Baumängeln?
Zunächst der Auftraggeber, meist also Sie. Bestätigt der Sachverständige einen Mangel, den die Baufirma zu vertreten hat, muss sie Ihnen die Kosten als Schaden ersetzen. Findet er keinen Mangel oder liegt die Ursache bei Ihnen, tragen Sie die Kosten selbst. Die Begleitung der Abnahme zahlen Sie als Vorsorge in jedem Fall selbst.
Wie lange habe ich Gewährleistung beim Neubau?
Fünf Jahre ab der Abnahme (§ 634a BGB). Ist die VOB/B vereinbart, nennt sie vier Jahre; hat die Baufirma diese Bedingungen einem privaten Bauherrn gestellt, ist die Verkürzung in der Regel unwirksam. Hat die Firma einen Mangel arglistig verschwiegen, haftet sie länger.
Darf ich wegen Baumängeln Zahlungen zurückhalten?
Ja. Von einer fälligen Zahlung dürfen Sie in der Regel das Doppelte der Kosten zurückhalten, die die Beseitigung des Mangels erfordert (§ 641 Abs. 3 BGB) – auch bei Abschlagszahlungen. Halten Sie nicht mehr zurück, sonst geraten Sie mit dem Rest in Zahlungsverzug.
Darf ich die Abnahme wegen Mängeln verweigern?
Wegen wesentlicher Mängel ja, wegen unwesentlicher nicht (§ 640 Abs. 1 BGB). Nennen Sie die Mängel bei der Verweigerung ausdrücklich. Die Baufirma kann dann eine gemeinsame Zustandsfeststellung verlangen; nehmen Sie dazu am besten einen Sachverständigen mit.
Was kann ich tun, wenn die Baufirma auf meine Mängelanzeige nicht reagiert?
Setzen Sie schriftlich eine angemessene Frist mit Datum. Verstreicht sie, können Sie den Mangel von einem anderen Betrieb beseitigen lassen und dafür einen Vorschuss verlangen, die Vergütung mindern oder Schadensersatz fordern. Um den Zustand zu sichern und die Verjährung zu hemmen, hilft ein selbständiges Beweisverfahren.
Ist jeder Riss im Neubau ein Baumangel?
Nein. Feine Risse durch das Trocknen und Schwinden der Baustoffe sind bis zu einem gewissen Grad üblich. Ein Mangel liegt vor, wenn ein Riss vom Vereinbarten abweicht, die Nutzung, Dichtheit oder Standsicherheit beeinträchtigt oder auf einen Fehler in der Konstruktion hinweist. Breite, Verlauf und Entwicklung beurteilt ein Sachverständiger.
Was gilt bei Mängeln an einer Eigentumswohnung vom Bauträger?
Für Ihre Wohnung haftet der Bauträger nach Werkvertragsrecht, fünf Jahre ab der Abnahme. Mängel am Gemeinschaftseigentum – Dach, Fassade, Treppenhaus, Tiefgarage – kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gebündelt geltend machen; stimmen Sie sich mit der Verwaltung ab. Hat der Bauträger die Abnahme des Gemeinschaftseigentums mit einer unwirksamen Klausel geregelt, hat die Verjährung womöglich noch nicht begonnen.