Haus geerbt: Was tun? Brauche ich ein Gutachten fürs Finanzamt?

Wer ein Haus erbt, muss es weder sofort verkaufen noch bewerten lassen. In den ersten Wochen zählen drei Dinge: entscheiden, ob Sie das Erbe annehmen – zum Ausschlagen bleiben sechs Wochen –, das Haus sichern und den Versicherer informieren und den Erbfall innerhalb von drei Monaten dem Finanzamt anzeigen. Ein Gutachten verlangt das Finanzamt nicht: Es setzt den Wert des Hauses selbst fest. Ein eigenes Verkehrswertgutachten brauchen Sie erst, wenn dieser Wert zu hoch ist und Sie deshalb Erbschaftsteuer zahlen würden – oder wenn Miterben oder Pflichtteilsberechtigte wissen müssen, was das Haus wert ist.

Dieser Ratgeber führt durch die Zeit nach dem Erbfall: Erbschein und Grundbuch, Erbschaftsteuer und die Steuerbefreiung für das Familienheim, die Frage nach dem Gutachten, Pflichtteil und Erbengemeinschaft und was beim Einziehen, Vermieten oder Verkaufen steuerlich zählt. Wie das Finanzamt im Einzelnen rechnet, vertieft der Ratgeber Verkehrswertgutachten fürs Finanzamt.

Haus geerbt: Was tun – Schritt für Schritt?

Die Reihenfolge ergibt sich aus den Fristen: Zuerst klären Sie, wer erbt und ob Sie das Erbe behalten wollen. Dann sichern Sie das Haus, besorgen den Nachweis Ihres Erbrechts und melden den Erbfall beim Finanzamt. Über Verkauf, Vermietung oder Einzug müssen Sie nicht in den ersten Wochen entscheiden.

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   Testament abliefern, Erbfolge klären

   Wer ein Testament findet, muss es unverzüglich beim Nachlassgericht abliefern – dem Amtsgericht am letzten Wohnsitz des Verstorbenen (§ 2259 BGB). Das Gericht eröffnet es und benachrichtigt die Beteiligten. Gibt es kein Testament, gilt die gesetzliche Erbfolge.

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   Annehmen oder ausschlagen

   Ausschlagen können Sie nur binnen sechs Wochen, nachdem Sie vom Erbfall und vom Grund Ihrer Berufung als Erbe erfahren haben; bei einem Testament beginnt die Frist nicht vor dessen Bekanntgabe durch das Nachlassgericht (§ 1944 BGB). Lassen Sie die Frist verstreichen, gilt das Erbe als angenommen – mit allen Schulden. Verschaffen Sie sich deshalb früh einen Überblick über Kredite, Grundschulden und offene Rechnungen.

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   Haus sichern, Versicherer informieren

   Die Wohngebäudeversicherung des Verstorbenen läuft weiter; melden Sie ihr den Erbfall. Steht das Haus leer, ist das nach den Musterbedingungen der Versicherer (VGB 2022) eine Gefahrerhöhung, die Sie anzeigen müssen. Ein leeres Haus müssen Sie regelmäßig kontrollieren und die Wasserleitungen absperren und entleeren; in der kalten Jahreszeit heizen Sie es oder leeren die Leitungen ebenfalls.

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   Erbschein oder notarielles Testament

   Grundbuchamt und Bank verlangen einen Nachweis, dass Sie Erbe sind: einen Erbschein vom Nachlassgericht oder ein Europäisches Nachlasszeugnis. Liegt ein notarielles Testament vor, genügen meist das Testament und das Protokoll über seine Eröffnung (§ 35 GBO).

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   Grundbuch berichtigen

   Mit dem Erbfall gehört Ihnen das Haus, im Grundbuch steht aber noch der Verstorbene. Stellen Sie den Antrag auf Berichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall, kostet die Eintragung keine Grundbuchgebühr – auch dann, wenn die Erben erst nach einer Erbauseinandersetzung eingetragen werden.

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   Erbfall dem Finanzamt anzeigen

   Zeigen Sie den Erwerb innerhalb von drei Monaten dem Finanzamt an, das für die Erbschaftsteuer zuständig ist (§ 30 ErbStG). Gehört ein Haus zum Erbe, entfällt die Anzeige auch dann nicht, wenn ein Gericht oder Notar das Testament eröffnet hat. Das Finanzamt entscheidet danach, ob es eine Erbschaftsteuererklärung anfordert.

Was in den ersten Wochen hilft – und was teuer werden kann

Erbschaftsteuer: Wann fällt sie für ein geerbtes Haus an?

Besteuert wird, was Sie insgesamt erben, abzüglich der Schulden des Verstorbenen. Für Bestattung, Grabstein, Grabpflege und die Kosten, die Ihnen durch die Regelung des Nachlasses entstehen, zieht das Finanzamt ohne Nachweis pauschal 15.000 Euro ab; sind sie höher, weisen Sie die tatsächlichen Kosten nach (§ 10 Abs. 5 Nr. 3 ErbStG für Erbfälle seit 2025). Vom Rest geht Ihr persönlicher Freibetrag ab. Erst was dann übrig bleibt, wird versteuert. Schenkungen, die Sie in den zehn Jahren vor dem Erbfall vom Verstorbenen bekommen haben, rechnet das Finanzamt hinzu (§ 14 ErbStG).

Freibeträge und Steuerklassen

Quellen: § 15 und § 16 ErbStG. Ehe- und Lebenspartner erhalten zusätzlich einen Versorgungsfreibetrag von 256.000 Euro, Kinder bis 27 Jahre einen nach Alter gestaffelten; beide werden um steuerfreie Versorgungsbezüge wie eine Hinterbliebenenrente gekürzt (§ 17 ErbStG).

Der Steuersatz gilt für den ganzen steuerpflichtigen Erwerb, nicht nur für den Teil über der Stufe; knapp über einer Stufe mildert ein Härteausgleich den Sprung (§ 19 ErbStG). Ist das Haus mit einem Wohnrecht oder Nießbrauch belastet – etwa für den überlebenden Elternteil, der darin wohnen bleibt –, mindert dessen Wert in der Regel Ihren steuerpflichtigen Erwerb.

Steuerfrei: das Familienheim

Ziehen Sie selbst in das Haus, in dem der Verstorbene bis zuletzt gewohnt hat, kann es ganz von der Erbschaftsteuer befreit sein (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG). Für Ehe- und Lebenspartner gilt das unabhängig von der Größe, für Kinder bis zu 200 Quadratmetern Wohnfläche; was darüber liegt, wird anteilig besteuert. Konnte der Verstorbene zuletzt aus zwingenden Gründen nicht mehr dort wohnen, etwa weil er pflegebedürftig war, schadet das nicht.

Wie streng „unverzüglich“ und „zwingend“ zu verstehen sind, hat der Bundesfinanzhof mehrfach entschieden – die Urteile stehen im Kasten „Rechtsprechung“ am Ende dieses Ratgebers.

Vermietet, gestundet, verkauft: weitere Erleichterungen

• Vermietete Wohnungen und Häuser setzt das Finanzamt nur mit 90 Prozent ihres Werts an (§ 13d ErbStG).
• Stundung: Gehört ein zu Wohnzwecken genutztes Haus zum Erbe und können Sie die Steuer nur durch seinen Verkauf aufbringen, wird sie auf Antrag bis zu zehn Jahre gestundet, beim Erbfall ohne Zinsen. Die Stundung endet, sobald Sie das Haus abgeben oder es dauerhaft nicht mehr zum Wohnen dient (§ 28 Abs. 3 ErbStG).
• Verkauf im ersten Jahr: Verkaufen Sie innerhalb eines Jahres nach dem Todestag zu einem niedrigeren Preis, kann der Kaufpreis den niedrigeren Wert belegen (§ 198 Abs. 3 BewG).

Brauche ich ein Gutachten fürs Finanzamt?

Nein, nicht automatisch. Das Finanzamt ermittelt den Wert des Hauses selbst. Braucht es ihn für die Steuer, stellt das Finanzamt am Ort des Grundstücks einen eigenen Grundbesitzwert fest und schickt Ihnen dazu meist eine Feststellungserklärung mit Fragen zu Wohnfläche, Baujahr und Ausstattung. Gerechnet wird je nach Haus im Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren mit Bodenrichtwerten und Daten der Gutachterausschüsse. Besichtigt wird das Haus dabei nicht – ein Sanierungsstau, Feuchte im Keller oder eine laute Lage fließen deshalb in der Regel nicht ein.

Ist der festgestellte Wert zu hoch, ist ein eigenes Gutachten der Weg, ihn zu senken: Sie dürfen nachweisen, dass das Haus am Todestag weniger wert war (§ 198 BewG). Den Nachweis müssen Sie selbst führen; das Finanzgericht muss dafür kein Gutachten einholen (BFH, II R 26/20). Und die Vergleichspreise der Gutachterausschüsse darf es grundsätzlich ohne weitere Prüfung übernehmen (BFH, Urteil vom 11.03.2026, II R 6/23).

Wer das Gutachten erstellen darf

Als Nachweis dient regelmäßig das Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen, der von einer staatlichen oder staatlich anerkannten Stelle für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifiziert ist (§ 198 Abs. 2 BewG). Das Gutachten muss nach den Regeln der Immobilienwertermittlungsverordnung rechnen und den Wert zum Todestag begründen. Ob es den Wert belegt, prüft das Finanzamt frei; nach der Rechtsprechung genügt es, wenn man ihm ohne weitere Gutachten folgen kann (BFH, II R 9/18). Ein Kurzgutachten mit knapper Begründung oder eine Maklereinschätzung reicht dafür in der Regel nicht.

Rechenbeispiel: Was ein Gutachten an Steuer spart

Eine Tochter erbt allein das Elternhaus. Sie zieht nicht selbst ein, weiteres Vermögen und frühere Schenkungen gibt es nicht. Das Finanzamt stellt den Grundbesitzwert mit 600.000 Euro fest. Ein Verkehrswertgutachten belegt wegen Sanierungsbedarfs an Dach, Heizung und Keller einen Wert von 480.000 Euro.

So reichen Sie das Gutachten ein

Am einfachsten legen Sie das Gutachten schon der Feststellungserklärung bei; die Frist dafür setzt das Finanzamt, mindestens einen Monat (§ 153 BewG). Ist der Feststellungsbescheid schon da, legen Sie innerhalb eines Monats Einspruch ein (§ 355 AO) – gegen diesen Bescheid, denn den Wert können Sie mit einem Einspruch gegen den späteren Erbschaftsteuerbescheid nicht mehr angreifen (§ 351 Abs. 2 AO). Ist das Gutachten bis dahin nicht fertig, legen Sie fristgerecht Einspruch ein und reichen es nach.

Pflichtteil, Miterben, Verkauf: Wann Sie den Wert noch brauchen

Das Finanzamt ist nicht der einzige Grund, den Wert des Hauses ermitteln zu lassen. Welcher Wert gefragt ist und auf welchen Tag, hängt vom Zweck ab:

Brauchen Sie den Wert am Todestag sowohl für das Finanzamt als auch für einen Pflichtteil, kann ein einziges Verkehrswertgutachten beide Zwecke erfüllen – sagen Sie dem Sachverständigen vorher, wofür es gedacht ist.

Pflichtteil: Wer enterbt ist, bekommt Geld

Kinder, Ehepartner und – wenn keine Kinder da sind – Eltern, die durch ein Testament leer ausgehen, haben Anspruch auf den Pflichtteil: die Hälfte ihres gesetzlichen Erbteils, als Geldbetrag gegen die Erben (§ 2303 BGB). Damit sie ihn berechnen können, müssen die Erben Auskunft über den Nachlass geben. Der Pflichtteilsberechtigte kann außerdem verlangen, dass der Wert der Nachlassgegenstände ermittelt wird; die Kosten fallen dem Nachlass zur Last (§ 2314 BGB). Der Anspruch verjährt in drei Jahren, gerechnet ab dem Ende des Jahres, in dem der Berechtigte vom Erbfall und seiner Enterbung erfahren hat. Für die Erben gilt: Ein geltend gemachter Pflichtteil mindert ihre Erbschaftsteuer, der Berechtigte versteuert ihn selbst.

Erbengemeinschaft: Wenn mehrere ein Haus erben

Erben mehrere, gehört ihnen das Haus gemeinsam – nicht jedem ein Zimmer, sondern allen zusammen das Ganze. Den Nachlass verwalten sie gemeinschaftlich; über die laufende Verwaltung, etwa eine Vermietung, entscheidet die Mehrheit nach Erbteilen. Was zur Erhaltung notwendig ist, etwa nach einem Rohrbruch, darf jeder allein veranlassen (§ 2038 BGB). Verkaufen oder belasten können die Erben das Haus nur gemeinsam (§ 2040 BGB). Jeder Miterbe kann jederzeit verlangen, dass die Gemeinschaft aufgelöst wird (§ 2042 BGB).

Streiten Miterben über den Wert, hilft ein Gutachten eines Sachverständigen, den alle gemeinsam beauftragen. Das kostet einmal und nimmt dem Streit die Grundlage, dass jeder seine eigene Zahl für richtig hält.

Selbst einziehen, vermieten oder verkaufen?

Was mit dem Haus geschehen soll, entscheiden Sie in Ruhe – die Fristen betreffen das Erbe selbst, nicht den Verkauf. Steuerlich hat jeder Weg eigene Folgen:

Wer vermieten will, findet im Ratgeber Restnutzungsdauer-Gutachten, wann sich eine höhere Abschreibung begründen lässt. Ob sich ein Verkauf vor Ablauf der Zehnjahresfrist steuerlich lohnt und ob die Wohnzeit des Verstorbenen mitzählt, klären Sie vor dem Notartermin mit Ihrer Steuerberatung.

Fristen nach dem Erbfall

Hinweis: Dieser Ratgeber gibt die Rechtslage (Stand August 2026), die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs und die Musterbedingungen der Wohngebäudeversicherung (VGB 2022, Stand Juni 2026) allgemein wieder. Er ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall; bei Erbschaftsteuer, Pflichtteil und Verkauf lohnt sich der Rat einer Steuerberatung oder eines Fachanwalts für Erbrecht.

Häufige Fragen zum geerbten Haus