Wert-1914-Rechner: Ist Ihr Gebäude unterversichert?

So funktioniert der Wert-1914-Rechner

Sie brauchen dafür nur die erste Seite Ihres Versicherungsscheins. Welche Angaben dort stehen, entscheidet, welchen der drei Wege der Rechner geht.

Wert 1914 und Anpassungsfaktor

Steht im Versicherungsschein eine Summe in Mark – etwa „Versicherungssumme 1914: 20.000 Mark“ – und daneben ein Anpassungsfaktor, haben Sie eine gleitende Neuwertversicherung. Beide Zahlen multipliziert ergeben den Versicherungswert, den Ihr Vertrag heute trägt: 20.000 Mark mal einem Faktor von beispielsweise 25,0 sind 500.000 €.

Ist Ihr Faktor älter, schreibt der Rechner ihn mit der Entwicklung des Baupreisindex bis heute fort und sagt das im Ergebnis offen dazu. Verbindlich bleibt immer der Faktor Ihrer aktuellen Beitragsrechnung.

Feste Eurosumme fortschreiben

Steht dort nur ein Eurobetrag ohne Anpassungsfaktor, ist die Versicherungssumme fest vereinbart. Sie bleibt, wo sie ist – die Baupreise nicht. Der Rechner nimmt deshalb das Jahr, aus dem die Summe stammt, und schreibt sie mit dem amtlichen Baupreisindex bis heute fort. Das Ergebnis ist der Betrag, den derselbe Wiederaufbau heute kostet, und damit die Deckungslücke.

Wert 1914 zurückrechnen

Wer den Wiederaufbauwert seines Gebäudes kennt – aus einer Bausummenermittlung, einem Wertgutachten oder den Unterlagen eines Neubaus – lässt den Rechner den Weg umgekehrt gehen: Wiederaufbauwert geteilt durch den Anpassungsfaktor ergibt die Versicherungssumme 1914, die im Vertrag stehen müsste. Genau diese Zahl braucht der Versicherer, wenn die Summe angepasst werden soll.

Was der Wert 1914 überhaupt ist

Der Wert 1914 ist der Betrag, den der Bau desselben Gebäudes im Jahr 1914 gekostet hätte – ausgedrückt in Mark, der damaligen Währung. Das Jahr wurde nicht zufällig gewählt: 1913/14 war das letzte Jahr vor dem Ersten Weltkrieg mit stabilen Baupreisen und damit der letzte Zeitpunkt, an dem eine Baukostenreihe ohne Krieg, Inflation und Währungsreform beginnen konnte.

Der praktische Nutzen liegt darin, dass diese Zahl niemals veraltet. Sie beschreibt das Gebäude, nicht das Preisniveau. Steigen die Baupreise, steigt allein der Anpassungsfaktor – die vereinbarte Summe in Mark bleibt, und die Versicherungssumme in Euro wächst automatisch mit. Deshalb ist die gleitende Neuwertversicherung bis heute der Standard in der Wohngebäudeversicherung.

Ermittelt wird der Wert 1914 aus den Merkmalen des Gebäudes: Bauart, Größe, Ausstattung, Ausbau. Bei Neubauten übernimmt das der Versicherer aus dem Bauantrag, bei Bestandsgebäuden aus einem Fragebogen – oder, wenn es genau werden muss, aus einer sachverständigen Bausummenermittlung.

Der Anpassungsfaktor und der Baupreisindex

Der Anpassungsfaktor – oft auch gleitender Neuwertfaktor genannt – wird jährlich neu festgesetzt. Er folgt zu 80 % dem Baupreisindex für Wohngebäude des Statistischen Bundesamtes und zu 20 % dem Tariflohnindex im Bauhauptgewerbe. Das bildet ab, wovon die Wiederaufbaukosten tatsächlich abhängen: von den Preisen der Bauleistungen und von den Löhnen der Handwerker.

Dieser Rechner nutzt den Baupreisindex für Wohngebäude in der amtlichen Fassung des Statistischen Bundesamtes, Basis 2021 = 100. Wie stark er sich bewegt hat, macht das Problem greifbar: Zwischen dem Jahresdurchschnitt 2020 und dem 2. Quartal 2026 ist er von 92,9 auf 140,3 gestiegen – ein Plus von rund 51 % in gut fünf Jahren. Wer seine Versicherungssumme 2020 fest vereinbart und seither nicht angefasst hat, deckt heute noch rund zwei Drittel dessen, was der Wiederaufbau kostet.

Der Rechner liest den jeweils aktuellen Stand automatisch nach und nennt ihn unter jedem Ergebnis mit Quelle und Abrufdatum.

Warum auch eine gleitende Neuwertversicherung unterversichert sein kann

Der Anpassungsfaktor schützt die Summe vor den Baupreisen. Er kann aber nicht ausgleichen, wenn der Wert 1914 selbst zu niedrig angesetzt wurde. Das sind die häufigsten Ursachen:

• Anbau, Wintergarten, Garage. Jede Erweiterung der Kubatur erhöht den Wert 1914 – gemeldet wird sie selten.
• Dachgeschossausbau. Aus Speicher wird Wohnraum, aus 140 werden 190 Quadratmeter. Der Vertrag weiß davon nichts.
• Hochwertige Sanierung. Neue Bäder, Fußbodenheizung, Massivholzparkett, Smart-Home-Technik: Der Wiederaufbau kostet danach deutlich mehr als vorher.
• Fehlerhafte Erstaufnahme. Wurde der Wert 1914 vor Jahrzehnten über einen groben Fragebogen geschätzt, steckt der Fehler seither in jeder Anpassung – und wächst mit dem Faktor mit.
• Besondere Bauart. Denkmalschutz, Naturstein, Fachwerk, aufwendige Dachformen: Der Wiederaufbau folgt hier nicht dem Durchschnittssatz eines Standardhauses.
• Nebengebäude. Carport, Gartenhaus, Werkstatt – oft nie in die Versicherungssumme eingerechnet.

Der Anpassungsfaktor rechnet all das mit hoch. Er verdoppelt einen zu niedrigen Wert 1914 zuverlässig – aber er korrigiert ihn nicht.

Was Unterversicherung am Gebäude kostet

Auch am Gebäude gilt § 75 des Versicherungsvertragsgesetzes: Ist die Versicherungssumme niedriger als der Versicherungswert, wird die Entschädigung in genau diesem Verhältnis gekürzt. Bei jedem Schaden, nicht erst beim Totalschaden – und in der Wohngebäudeversicherung sind das ganz überwiegend Leitungswasser- und Sturmschäden im vier- bis fünfstelligen Bereich.

In der vierten Zeile fehlen 62.500 € – eine Summe, die den Wiederaufbau eines abgebrannten Dachstuhls scheitern lässt, obwohl eine Gebäudeversicherung besteht und jahrelang bezahlt wurde.

Wiederaufbauwert ist nicht Verkehrswert

Ein Missverständnis kostet in der Praxis besonders viel Geld: Der Versicherungswert eines Gebäudes hat mit seinem Marktpreis nichts zu tun. Der Verkehrswert enthält die Lage und das Grundstück; der Wiederaufbauwert enthält Handwerkerrechnungen. In ländlichen Regionen liegt der Wiederaufbauwert deshalb regelmäßig deutlich über dem, wofür sich dasselbe Haus verkaufen ließe.

Versichert wird der Wiederaufbau, nicht der Verkauf. Dazu gehören neben dem eigentlichen Bau auch die Kosten für Abbruch und Aufräumung, Architekten- und Ingenieurleistungen sowie behördliche Auflagen, die beim Wiederaufbau gelten. Wer seine Versicherungssumme am Kaufpreis orientiert, ist fast immer unterversichert.

Wann ein Sachverständiger nötig wird

Für eine erste Einordnung genügt dieser Rechner. In drei Fällen führt kein Weg an einer sachverständigen Bewertung vorbei:

• Anpassung der Versicherungssumme. Kein Versicherer erhöht den Wert 1914 auf Zuruf. Er verlangt eine nachvollziehbare Bausummenermittlung mit Aufmaß, Bauart und Ausstattung.
• Nach Umbau oder Anbau. Sobald sich Kubatur oder Ausstattung wesentlich ändern, muss der Wert 1914 neu ermittelt werden – am besten, bevor etwas passiert.
• Streit über die Regulierung. Wirft der Versicherer Unterversicherung ein und kürzt, entscheidet die Bewertung über sehr viel Geld. Dafür sehen die Versicherungsbedingungen das Sachverständigenverfahren vor.

Ein Bausachverständiger ermittelt den Wiederaufbauwert so, dass die Zahl einer Prüfung standhält – und rechnet sie auf Wunsch in den Wert 1914 zurück, den der Versicherer für die Vertragsänderung braucht.