Restnutzungsdauer-Gutachten: Wann Vermieter mehr abschreiben können

Vermieter schreiben ihr Gebäude nach festen Sätzen ab – für die meisten Häuser und Wohnungen mit 2 Prozent im Jahr, verteilt auf 50 Jahre. Ist das Gebäude schon älter und wird es voraussichtlich nicht mehr so lange genutzt, dürfen Sie stattdessen nach der tatsächlichen Nutzungsdauer abschreiben (§ 7 Abs. 4 Satz 2 Einkommensteuergesetz). Den Nachweis führen Sie mit einem Restnutzungsdauer-Gutachten, oft auch Restwertgutachten genannt.

Dieser Ratgeber zeigt, wann sich das lohnt, wie viel Steuer eine kürzere Nutzungsdauer spart, welche Anforderungen der Bundesfinanzhof an das Gutachten stellt, wer es erstellen darf und was es kostet. Er ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Steuerberatung.

Was ist ein Restnutzungsdauer-Gutachten?

Das Gutachten schätzt, wie viele Jahre ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung noch genutzt werden kann – für die Steuer gerechnet ab dem Tag, an dem Sie es angeschafft oder fertiggestellt haben (§ 11c EStDV). Ein Sachverständiger für Immobilienbewertung nimmt dafür das Gebäude vor Ort auf: Baujahr, Bauweise, Zustand von Dach, Fassade, Fenstern, Leitungen und Heizung, durchgeführte und unterlassene Modernisierungen. Daraus leitet er eine Restnutzungsdauer in Jahren ab und begründet sie.

Grundlage ist meist das Modell der Immobilienwertermittlungsverordnung (§ 4 ImmoWertV): Gesamtnutzungsdauer minus Alter, verlängert oder verkürzt durch Modernisierungen, Instandsetzungen und Instandhaltungsrückstau. Wer „Restwertgutachten“ sucht, meint bei Immobilien in aller Regel genau dieses Gutachten. Bei Fahrzeugen bedeutet Restwert etwas anderes: den Wert eines Unfallwagens nach einem Totalschaden – dazu der Ratgeber Unfallgutachten.

Wann Vermieter mehr abschreiben dürfen

Die Abschreibung für Abnutzung (AfA) verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes auf seine Nutzungsdauer. Das Gesetz legt dafür feste Sätze fest (§ 7 Abs. 4 Satz 1 EStG):

Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer – bei einem Gebäude der Baujahre 1925 bis 2022 also weniger als 50 Jahre –, dürfen Sie die Abschreibung nach dieser kürzeren Dauer bemessen (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Das ist ein Wahlrecht: Niemand muss es nutzen, aber wer es nutzt, muss die kürzere Dauer darlegen und belegen.

Typische Fälle sind vermietete Häuser und Wohnungen aus den 1950er- bis 1980er-Jahren, die lange nicht modernisiert wurden, Gebäude mit erheblichem Instandhaltungsrückstau und Objekte, deren Nutzung rechtlich oder wirtschaftlich absehbar endet. Für selbst genutzte Immobilien gibt es keine Abschreibung – dort bringt das Gutachten steuerlich nichts.

Rechenbeispiel: So viel Steuer spart die kürzere Nutzungsdauer

Ein Vermieter kauft eine Wohnung in einem Haus von 1970 für 400.000 Euro. Auf das Gebäude entfallen 300.000 Euro, auf den Grund und Boden 100.000 Euro – abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil. Ein Gutachten belegt eine Restnutzungsdauer von 30 Jahren.

Über zehn Jahre sind das rund 16.800 Euro weniger Einkommensteuer, ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer gerechnet. Zwei Dinge gehören zur ehrlichen Rechnung: Insgesamt abgeschrieben werden nie mehr als die 300.000 Euro – das Gutachten zieht die Abschreibung zeitlich nach vorn. Und verkaufen Sie die Wohnung innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, mindert jede Abschreibung die Anschaffungskosten, mit denen der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn berechnet wird (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG).

Was das Finanzamt anerkennt

Wie die kürzere Nutzungsdauer nachzuweisen ist, sagt das Gesetz nicht. Der Bundesfinanzhof hat die Linie in zwei Urteilen gezogen:

• Freie Methodenwahl (2021): Der Steuerpflichtige darf sich jeder Darlegungsmethode bedienen, die im Einzelfall geeignet ist. Ein Bausubstanzgutachten, das jedes Bauteil einzeln untersucht, ist nicht Voraussetzung (BFH, Urteil vom 28.07.2021, IX R 25/19).
• Sachverständige Begründung (2024): Auch ein Gutachten nach dem Modell der Immobilienwertermittlungsverordnung genügt – aber nicht der bloße Verweis auf die Tabellenwerte. Der Sachverständige muss sich mit dem konkreten Gebäude befassen, insbesondere mit durchgeführten oder unterlassenen Instandsetzungen und Modernisierungen (BFH, Urteil vom 23.01.2024, IX R 14/23).

Die Finanzverwaltung hatte 2023 in einem Schreiben des Bundesfinanzministeriums strengere Anforderungen formuliert; der Bundesfinanzhof ist ihnen 2024 ausdrücklich teilweise entgegengetreten. Die Schätzung muss keine Gewissheit bieten, nur die größtmögliche Wahrscheinlichkeit; verworfen werden darf sie erst, wenn sie eindeutig außerhalb des angemessenen Schätzungsrahmens liegt. Die Last, die kürzere Nutzungsdauer darzulegen, trägt aber der Steuerpflichtige. Wie Ihr Finanzamt Gutachten derzeit prüft, klären Sie deshalb am besten vor dem Auftrag mit Ihrem Steuerberater.

Wer das Gutachten erstellen darf

Das Gesetz schreibt keine bestimmte Qualifikation vor. Weil der Nachweis beim Finanzamt Bestand haben muss, empfehlen sich Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, die öffentlich bestellt und vereidigt oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert sind. Das sind dieselben Qualifikationen, die das Bewertungsgesetz für Gutachten zur Erbschaft- und Schenkungsteuer nennt (§ 198 Abs. 2 BewG); in dem 2024 vom Bundesfinanzhof entschiedenen Fall hatte ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger die Restnutzungsdauer ermittelt.

Ein Online-Gutachten ohne Besichtigung ist günstiger. Auch dann muss es sich mit dem konkreten Gebäude befassen – anhand von Fotos, Unterlagen und Nachweisen über Modernisierungen –, denn ein bloßer Verweis auf Modellwerte genügt nach dem Bundesfinanzhof nicht. Worauf Sie bei der Auswahl außerdem achten sollten, steht im Ratgeber Immobiliengutachter.

Ablauf: vom Steuerberater bis zur Steuererklärung

1. 1

   Mit dem Steuerberater rechnen

   Gebäudeanteil, Grenzsteuersatz und geplante Haltedauer entscheiden, ob sich das Gutachten lohnt. Klären Sie auch, für welche Veranlagungsjahre die kürzere Nutzungsdauer angesetzt werden soll.

2. 2

   Angebot anfragen

   Nennen Sie Objekt, Baujahr und Kaufdatum. Der Sachverständige nennt Leistungsumfang, Preis und Liefertermin.

3. 3

   Unterlagen zusammenstellen

   Kaufvertrag, Grundrisse, Baubeschreibung, Energieausweis und Rechnungen über Modernisierungen – je vollständiger, desto schneller und günstiger.

4. 4

   Ortsbesichtigung

   Der Sachverständige nimmt Zustand und Modernisierungsgrad von Dach, Fassade, Fenstern, Leitungen, Heizung und Innenausbau auf.

5. 5

   Gutachten einreichen

   Das Gutachten geht mit der Steuererklärung ans Finanzamt, die Abschreibung wird in der Anlage V mit der kürzeren Nutzungsdauer angesetzt.

Was ein Restnutzungsdauer-Gutachten kostet

Am Markt werden Gutachten zur Restnutzungsdauer für Wohngebäude meist zwischen 500 und 1.500 Euro angeboten; Mehrfamilienhäuser, gemischt genutzte und gewerbliche Objekte liegen darüber. Über Gutachter-Gesellschaft.de rechnen die Sachverständigen nach Aufwand ab – den Richtpreis zeigt der Kasten unten, den verbindlichen Preis nennt Ihnen der Sachverständige vorher in seinem Angebot. Die Kosten des Gutachtens gehören in der Regel zu den Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.

Wann sich das Gutachten nicht lohnt

• Selbst genutzte Immobilie: Ohne Vermietung gibt es keine Abschreibung und damit nichts zu gewinnen.
• Neubau ab 2023: Das Gesetz unterstellt ohnehin nur 33 ⅓ Jahre; eine noch kürzere Nutzungsdauer ist bei neuen Gebäuden kaum zu begründen.
• Umfassend modernisiertes Gebäude: Neue Haustechnik, Dämmung und Fenster verlängern die Restnutzungsdauer – oft auf 50 Jahre und mehr.
• Kleiner Gebäudeanteil oder niedriger Steuersatz: Die zusätzliche Abschreibung spart dann weniger, als das Gutachten kostet.
• Knapp unter 50 Jahren: Belegt das Gutachten zum Beispiel 45 Jahre, steigt der Satz nur von 2 auf 2,2 Prozent.
• Verkauf innerhalb von zehn Jahren: Die höhere Abschreibung erhöht dann den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn.

Geht es um die Erbschaft- oder Schenkungsteuer statt um die Abschreibung, brauchen Sie ein anderes Gutachten: den Nachweis eines niedrigeren Grundbesitzwerts – dazu der Ratgeber Verkehrswertgutachten fürs Finanzamt.

Häufige Fragen zum Restnutzungsdauer-Gutachten