M.Sc. Architekt Andrés Conesa Rosique

Andrés Conesa Rosique hat Architektur und Städtebau an einer Technischen Universität studiert und mit dem Master of Science abgeschlossen. Er ist in die Architektenliste der Architektenkammer Nordrhein-Westfalen eingetragen und geprüfter Sachverständiger für Immobilienbewertungen (EIPOS). In Bonn führt er SARO studio, ein Büro für Architektur und Sachverständigenwesen.

Warum ein Architekt bewertet

Wer selbst plant, saniert und Bauanträge stellt, erkennt, was in einem Gebäude steckt – und was es noch kosten wird. Für Ihr Gutachten heißt das: Bauzustand, Modernisierungen und Instandhaltungsrückstände fließen fachkundig in die Bewertung ein. Bei einem Kauf oder nach einem Schaden lassen sich auch Umbau- und Sanierungsmöglichkeiten gleich mit einschätzen.

Projekte aus seinem Büro

• Sanierung eines denkmalgeschützten Mehrfamilienhauses in Bonn: historische Türen, Fenster, Stuck und Treppen bleiben erhalten, Haustechnik, Bäder und Küchen werden erneuert
• Dachausbau und energetische Sanierung eines Mehrfamilienhauses in Düsseldorf
• Grundrissoptimierung und Umbau einer Bestandswohnung in Köln
• Sanierung und Modernisierung eines denkmalgeschützten Wohn- und Geschäftshauses in der Frankfurter Innenstadt
• Umbau eines historischen Gebäudes zum Boutiquehotel auf Teneriffa sowie Villen auf Roatán und Guanaja in Honduras

Was ist Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück heute wert? Andrés Conesa Rosique bewertet Einfamilien- und Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Grundstücke und Gewerbeimmobilien. Welche Form passt, hängt davon ab, wofür Sie den Wert brauchen.

Wie der Wert entsteht

Je nach Objekt wird der Wert im Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren ermittelt – das Ertragswertverfahren etwa bei vermieteten Mehrfamilienhäusern. Neben Lage, Grundstück, Flächen und Baujahr zählen Ausstattung, Modernisierungen und der bauliche Zustand; gerade bei älteren Gebäuden beeinflusst er den Wert erheblich. Bei Mehrfamilienhäusern kommen Mieterträge, Bewirtschaftungskosten und künftiger Investitionsbedarf hinzu.

Der Verkehrswert ist nicht der Verkaufspreis: Er beschreibt den Wert zum Stichtag nach anerkannten Bewertungsgrundlagen. Der tatsächlich erzielte Preis kann je nach Verhandlung und Marktlage davon abweichen.

Welche Unterlagen helfen

Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Wohn- und Nutzflächenberechnung, Bauunterlagen und Angaben zu Modernisierungen; bei Eigentumswohnungen auch Unterlagen zum Gemeinschaftseigentum.

Vermietete Gebäude werden steuerlich über eine typisierte Nutzungsdauer abgeschrieben – Wohngebäude je nach Fertigstellung über 33, 40 oder 50 Jahre. Ist ein Gebäude tatsächlich früher verbraucht, kann eine kürzere Nutzungsdauer und damit eine höhere jährliche Abschreibung in Betracht kommen (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Dafür muss die kürzere Restnutzungsdauer nachgewiesen werden.

Was das Gutachten untersucht

Das Baujahr allein sagt wenig: Zwei gleich alte Häuser können sehr unterschiedlich erhalten sein. Andrés Conesa Rosique besichtigt das Gebäude und bewertet Bauweise, Erhaltungszustand, Modernisierungen, Instandhaltungsrückstände und Bauschäden – von Dach, Fassade und Fenstern über Heizung, Sanitär und Leitungen bis zur Elektroinstallation. Bei Eigentumswohnungen zählt auch der Zustand des Gemeinschaftseigentums.

Ob und in welchem Umfang das Ergebnis steuerlich berücksichtigt wird, entscheidet das Finanzamt im Einzelfall. Stimmen Sie das Vorgehen deshalb mit Ihrem Steuerberater ab.

Feuchtigkeit, Risse, ein altes Dach oder eine Heizung am Ende ihrer Lebensdauer: Bei Bestandsimmobilien ist vieles nicht auf den ersten Blick zu sehen. Andrés Conesa Rosique begleitet Sie zur Besichtigung von Haus oder Wohnung und schätzt Zustand, Mängel und Sanierungsbedarf ein – bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben.

Was geprüft wird

• Dach, Fassade, Fenster, Keller, Wände, Decken und Böden
• Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallation, soweit zugänglich
• Feuchtigkeit und Schimmel, Risse und Wärmebrücken
• Instandhaltungs- und Modernisierungsrückstände
• Unterlagen wie Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Genehmigungen und Energieausweis

Die Besichtigung ist zerstörungsfrei. Sie erfahren, welche Investitionen in den nächsten Jahren auf Sie zukommen können – eine Grundlage für Ihre Entscheidung und für die Preisverhandlung, aber keine Garantie für einen niedrigeren Preis. Am besten planen Sie die Kaufberatung für die zweite Besichtigung, wenn grundsätzliches Interesse besteht.

Technical Due Diligence für Investoren

Bei größeren Ankäufen werden Bausubstanz, technischer Zustand, erkennbare Risiken, Instandhaltungsbedarf und künftige Investitionen systematisch untersucht und dokumentiert – als Grundlage für Kaufentscheidung, Investitionsplanung und Preisverhandlung.

Wasserschaden, feuchte Wände, Risse oder ein Sturmschaden: Andrés Conesa Rosique untersucht Gebäudeschäden vor Ort, grenzt die Ursache ein und hält fest, welche Bauteile betroffen sind und welche Maßnahmen die Wiederherstellung erfordert. Vorhandene Angebote, Kostenvoranschläge und Rechnungen prüft er auf Wunsch mit.

Schadenbedingt oder Verbesserung?

Bei einem Versicherungsschaden kommt es darauf an, welche Arbeiten der Schaden tatsächlich nötig macht. Muss der Boden nach einem Leitungswasserschaden heraus, gehört seine Wiederherstellung dazu – ein hochwertigerer Belag bei dieser Gelegenheit nicht. Das Gutachten trennt beides nachvollziehbar. Ob der Schaden versichert ist, entscheidet der Versicherer nach Ihrem Vertrag; das Gutachten liefert die technische Grundlage.

Beweissicherung vor Bauarbeiten

Vor Bau-, Umbau-, Abbruch- oder Sanierungsarbeiten dokumentiert ein Beweissicherungsgutachten den Zustand von Gebäuden und angrenzenden Bauteilen. So lassen sich vorhandene Schäden später eindeutig von neuen abgrenzen – für Bauherren ebenso wie für Nachbarn.

Als Architekt übernimmt Andrés Conesa Rosique auch die planerische Seite rund um Ihre Immobilie:

• Aufmaß und Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung (WoFlV) und DIN 277 – für Kauf, Verkauf, Vermietung und Finanzierung
• Bestandspläne erstellen oder aktualisieren
• Bauanträge und Genehmigungsplanung bei Umbau, Erweiterung oder Nutzungsänderung
• Abgeschlossenheitserklärung und Abgeschlossenheitsbescheinigung, etwa für die Aufteilung in Eigentumswohnungen
• Konzepte für die energetische Sanierung und Modernisierung im Bestand
• Planung und Koordination der Wiederherstellung nach einem Schaden