# Wohnfläche berechnen: Rechner nach WoFlV und Wohnraumvermessung

*Wohnfläche berechnen nach WoFlV: Raum für Raum mit Dachschräge, Balkon und Terrasse, Keller zählt nicht. Kostenloser Rechner ohne E-Mail, dazu Wohnraumvermessung.*

**Quelle: https://www.gutachter-gesellschaft.de/wohnflaeche-berechnen**  
**Autor: Johannes Partz (https://www.gutachter-gesellschaft.de/autor/johannes-partz)**  
**Aktualisiert: 2026-09-29**  
**Herausgeber: Gutachter-Gesellschaft, eine Marke der Lindenfield GmbH, Köln**

## Kurz gesagt

Die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) umfasst die Grundflächen aller Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören: Flächen mit mindestens 2 Metern lichter Höhe voll, zwischen 1 und 2 Metern zur Hälfte, darunter gar nicht. Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen zählen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte; Keller, Dachboden, Waschküche, Heizungsraum und Garage zählen nicht.

- Gemessen wird im fertigen Raum ab der Vorderkante von Putz, Fliesen oder Verkleidung (§ 3 WoFlV)
- Unbeheizbare Wintergärten und Schwimmbäder zählen zur Hälfte (§ 4 Nr. 3 WoFlV)
- Treppen mit mehr als drei Stufen, Türnischen und flache Fensternischen bleiben außer Betracht
- Ist eine Mietwohnung mehr als 10 Prozent kleiner als vereinbart, darf die Miete gemindert werden – auch bei „ca.“-Angabe (BGH, VIII ZR 144/09)
- Für eine Mieterhöhung zählt allein die tatsächliche Wohnfläche (BGH, VIII ZR 266/14)
- Der Rechner ist kostenlos, ohne E-Mail und rechnet nur im Browser

Wie groß ist Ihre Wohnung wirklich? Tragen Sie Raum für Raum Länge und Breite ein – der Rechner wendet die **Wohnflächenverordnung (WoFlV)** an: Flächen unter Dachschrägen zählen je nach Raumhöhe voll, zur Hälfte oder gar nicht, Balkon und Terrasse in der Regel zu einem Viertel, Keller und Dachboden nicht. Kostenlos und ohne E-Mail; gerechnet wird nur in Ihrem Browser.

Das Ergebnis ist eine Orientierung, keine Vermessung. Wo die Wohnfläche Geld bedeutet – im Mietvertrag, beim Verkauf oder vor Gericht –, misst ein Sachverständiger vor Ort nach und hält die Fläche Raum für Raum schriftlich fest.

## So rechnet der Wohnflächen-Rechner

Jeder Raum bekommt eine eigene Zeile. Sie wählen, um welche Art von Fläche es sich handelt, und tragen Länge und Breite in Metern ein – oder die Grundfläche direkt, wenn Sie sie aus einem Grundriss kennen. Ein Raum mit Erker oder L-Form lässt sich in zwei Rechtecke teilen und als zwei Zeilen erfassen.

1. **Räume anlegen** Wohn- und Schlafzimmer, Küche, Bad, Flur und Abstellräume innerhalb der Wohnung zählen als Wohnraum. Balkon, Loggia und Terrasse, Wintergarten sowie Keller und Dachboden wählen Sie als eigene Flächenart.
2. **Maße eintragen** Gemessen wird von Wand zu Wand im fertigen Raum – ab der Oberfläche von Putz, Fliesen oder Verkleidung. Sockelleisten, Heizkörper und Einbauschränke werden nicht abgezogen.
3. **Dachschrägen angeben** Liegt ein Teil des Raums unter einer Schräge, messen Sie am Boden, wie weit es von der Wand bis zur Stelle mit 1 Meter und mit 2 Metern Raumhöhe ist. Der Rechner bildet daraus die Streifen und rechnet sie nach der Verordnung an.
4. **Mit dem Vertrag vergleichen** Tragen Sie auf Wunsch die Wohnfläche aus Mietvertrag, Kaufvertrag oder Exposé ein. Der Rechner nennt die Abweichung in Quadratmetern und Prozent.

## Was zählt zur Wohnfläche?

Zur Wohnfläche gehören die Grundflächen aller Räume, die ausschließlich zu Ihrer Wohnung gehören – dazu auch Wintergärten, Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen, wenn nur Sie sie nutzen. Wie stark eine Fläche zählt, hängt von ihrer Raumhöhe und ihrer Art ab:

| **Fläche** | **Anrechnung nach WoFlV** |
| --- | --- |
| Räume und Raumteile mit mindestens **2 Metern** lichter Höhe | **vollständig** |
| Raumteile mit **1 bis unter 2 Metern** lichter Höhe, etwa unter einer Dachschräge | **zur Hälfte** |
| Raumteile mit weniger als **1 Meter** lichter Höhe | **gar nicht** |
| Beheizbarer Wintergarten, Schwimmbad und ähnliche allseits geschlossene Räume | wie ein Wohnraum, nach der lichten Höhe |
| **Unbeheizbarer** Wintergarten, Schwimmbad und ähnliche allseits geschlossene Räume | **zur Hälfte** |
| **Balkon, Loggia, Dachgarten, Terrasse** | in der Regel **zu einem Viertel**, höchstens zur Hälfte |
| Keller, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküche, Dachboden, Trockenraum, Heizungsraum, Garage | **gar nicht** |
| Räume, die das Bauordnungsrecht nicht als Wohnraum zulässt, und Geschäftsräume | **gar nicht** |

Quelle: §§ 2 bis 4 der [Wohnflächenverordnung](https://www.gesetze-im-internet.de/woflv/BJNR234610003.html). Ein ausgebauter Hobbyraum im Keller zählt deshalb nur mit, wenn er die Anforderungen an einen Aufenthaltsraum erfüllt – etwa bei Raumhöhe, Fenstern und Belichtung. Sonst bleibt er ein Kellerraum.

### Dachschrägen: die Grenze bei 1 und 2 Metern

Unter einer Dachschräge wird die Grundfläche in Streifen geteilt. Wo der Raum mindestens 2 Meter hoch ist, zählt sie voll, zwischen 1 und 2 Metern zur Hälfte, darunter gar nicht. Messen Sie dafür am Boden, wie weit die Linie „1 Meter Höhe“ und die Linie „2 Meter Höhe“ von der Wand entfernt sind.

| **Beispiel: Dachzimmer 5 × 4 Meter** | **Fläche** | **angerechnet** |
| --- | --- | --- |
| Streifen unter 1 Meter Höhe (5 × 1 m) | 5,00 m² | 0,00 m² |
| Streifen zwischen 1 und 2 Metern (5 × 1 m) | 5,00 m² | 2,50 m² |
| Rest mit mindestens 2 Metern Höhe (5 × 2 m) | 10,00 m² | 10,00 m² |
| **Summe** | **20,00 m²** | **12,50 m²** |

Von 20 Quadratmetern Grundfläche bleiben 12,5 Quadratmeter Wohnfläche. Genau hier liegen die meisten Abweichungen zwischen Exposé und Wirklichkeit: Wer die Grundfläche eines Dachgeschosses voll angibt, überschätzt die Wohnfläche schnell um ein Drittel.

### Balkon, Loggia und Terrasse

Die Verordnung rechnet diese Flächen „in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte“ an. Wann mehr als ein Viertel angemessen ist, lässt sie offen. Der Rechner setzt deshalb ein Viertel an; für jede einzelne Fläche können Sie auf die Hälfte umstellen und sehen, was sich ändert. Eine Terrasse, die nicht ausschließlich zu Ihrer Wohnung gehört – etwa eine Gemeinschaftsterrasse –, zählt nicht.

### Was beim Messen oft falsch läuft

- **Gemessen wird der fertige Raum:** von der Vorderkante der Bekleidung, also ab Putz, Fliesen oder Verkleidung. Einen pauschalen Abzug für Putz sieht die Wohnflächenverordnung nicht vor.
- **Mitgerechnet werden** Fuß- und Sockelleisten, Tür- und Fensterumrahmungen, Öfen, Heizkörper, Herde, Bade- und Duschwannen, freiliegende Leitungen und Einbaumöbel.
- **Nicht mitgerechnet werden** Schornsteine, Vormauerungen und freistehende Pfeiler, wenn sie höher als 1,50 Meter sind und mehr als 0,1 Quadratmeter Grundfläche haben, außerdem Treppen mit mehr als drei Stufen samt Treppenabsätzen und Türnischen.
- **Fenster- und Wandnischen** zählen nur, wenn sie bis zum Boden reichen und tiefer als 13 Zentimeter sind.
- **Pläne statt Aufmaß:** Eine Bauzeichnung darf Grundlage sein, wenn sie die lichten Maße zeigt und für das Baugenehmigungsverfahren taugt. Wurde anders gebaut als gezeichnet, muss neu gemessen werden.

Alle Regeln stehen in § 3 der [Wohnflächenverordnung](https://www.gesetze-im-internet.de/woflv/BJNR234610003.html).

### Wohnflächenverordnung, Mietvertrag oder DIN 277?

Vorgeschrieben ist die Wohnflächenverordnung für den geförderten Wohnungsbau; für frei finanzierte Wohnungen ist sie das gebräuchliche Rechenwerk, aber keine Pflicht. Wurde eine Wohnfläche vor 2004 nach der älteren Zweiten Berechnungsverordnung ermittelt, bleibt es bei dieser Berechnung, bis umgebaut wird (§ 5 WoFlV). Die Norm DIN 277 misst dagegen Grundflächen eines Gebäudes für Planung und Baukosten und zählt zum Beispiel Kellerräume mit – eine Zahl nach DIN 277 ist deshalb keine Wohnfläche. Steht in Ihrem Vertrag eine Fläche, fragen Sie, nach welcher Methode sie ermittelt wurde.

## Wohnfläche im Mietvertrag: die Grenze von 10 Prozent

Ist die Wohnung kleiner als im Mietvertrag angegeben, kommt es auf die Größe der Abweichung an. Liegt die tatsächliche Wohnfläche **mehr als 10 Prozent** unter der vereinbarten, ist die Wohnung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs mangelhaft, und der Mieter darf die Miete mindern. Das gilt auch, wenn im Vertrag nur „ca.“ steht – eine zusätzliche Toleranz gibt es dann nicht, gemindert wird im Verhältnis der gesamten Abweichung.

Umgekehrt zählt bei einer **Mieterhöhung** bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete seit 2015 allein die tatsächliche Wohnfläche, egal wie weit sie von der Angabe im Vertrag abweicht. Auch dann gilt die Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 Prozent steigen, in Gebieten, die das Land als angespannten Wohnungsmarkt bestimmt hat, um höchstens 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB).

| **Beispiel** | **Wohnfläche** |
| --- | --- |
| Im Mietvertrag angegeben | 80,00 m² |
| Nachgemessen nach WoFlV | 70,00 m² |
| Abweichung | 10,00 m² = **12,5 Prozent** weniger – über der Grenze von 10 Prozent |

Diese Hinweise sind eine allgemeine Information und ersetzen keine Rechtsberatung. Wie viel Sie mindern dürfen oder ob eine Rückforderung verjährt ist, klären Mieterverein, Haus- und Grundbesitzerverein oder ein Anwalt für Mietrecht – mit einer belastbaren Flächenaufstellung als Grundlage.

## Wann sich eine Wohnraumvermessung lohnt

Ein Rechner ersetzt kein Aufmaß: Er rechnet mit den Maßen, die Sie eintragen. Einen Sachverständigen zu beauftragen lohnt sich, wenn die Zahl gegenüber Dritten Bestand haben muss:

- **Streit um die Miete:** Sie vermuten, dass die Wohnung mehr als 10 Prozent kleiner ist als im Vertrag – oder Sie sind Vermieter und wollen eine Minderung prüfen.
- **Mieterhöhung:** Die Vergleichsmiete je Quadratmeter wird mit der tatsächlichen Fläche multipliziert; eine nachvollziehbare Aufstellung vermeidet Streit über die Grundlage.
- **Verkauf und Kauf:** Der Preis je Quadratmeter ist die Währung des Immobilienmarkts. Eine geprüfte Fläche im Exposé schützt vor Nachverhandlungen und späteren Vorwürfen.
- **Neue Vermietung oder Umbau:** Nach Dachausbau, Anbau oder Zusammenlegung von Wohnungen stimmt die alte Angabe nicht mehr.
- **Grundlage für ein Gutachten:** [Mietwertgutachten](https://www.gutachter-gesellschaft.de/gutachten/mietwertgutachten), Verkehrswertgutachten und Nebenkostenabrechnung rechnen mit der Wohnfläche.

## Wohnraumvermessung: Ablauf und Kosten

1. **Anfrage und Angebot** Sie nennen Objekt, Anlass und vorhandene Unterlagen wie Grundrisse oder die alte Flächenberechnung. Der Sachverständige nennt Ihnen Leistungsumfang, Preis und Termin.
2. **Aufmaß vor Ort** Jeder Raum wird mit dem Laser vermessen, unter Dachschrägen auch die Höhenlinien bei 1 und 2 Metern. Balkone, Terrassen und Nischen werden gesondert erfasst.
3. **Berechnung** Die Flächen werden nach der Wohnflächenverordnung oder nach der Methode angerechnet, die Ihr Vertrag vorsieht.
4. **Flächenaufstellung** Sie erhalten eine schriftliche Aufstellung Raum für Raum, auf Wunsch mit Grundrissskizze – nachvollziehbar für Mieter, Käufer, Bank oder Gericht.

Was eine Vermessung kostet, hängt von Größe und Zuschnitt ab: Eine Wohnung mit geraden Wänden ist schneller aufgemessen als ein Haus mit Dachgeschoss, Gauben und Anbauten. Über Gutachter-Gesellschaft.de gilt als Richtpreis der Stundensatz von 160 Euro einschließlich Mehrwertsteuer; Fahrtkosten und Auslagen können hinzukommen. Den verbindlichen Preis nennt Ihnen der Sachverständige vorher in seinem Angebot. Im Internet reichen die Angebote für eine Wohnflächenberechnung von rund 150 Euro für eine kleine Wohnung bis über 1.000 Euro für größere Objekte (Marktüberblick September 2026).

**Wohnraumvermessung anfragen** In der Immobilien-Anfrage ist „Wohnraumvermessung“ schon ausgewählt. Nennen Sie Objektart, Ort und Anlass – wir suchen Sachverständige in Ihrer Region, die Ihnen ein Angebot machen. Richtpreise inkl. MwSt.: Stundensatz 160 €. [Wohnraumvermessung anfragen](https://www.gutachter-gesellschaft.de/anfrage-3/?gutachten=wohnraumvermessung)

## Häufige Fragen zur Wohnflächenberechnung

### Zählt der Keller zur Wohnfläche?

Nein. Kellerräume, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküche, Dachboden, Trockenraum, Heizungsraum und Garage gehören nach § 2 Abs. 3 WoFlV nicht zur Wohnfläche – auch dann nicht, wenn sie beheizt sind. Ein ausgebauter Raum im Untergeschoss zählt nur, wenn er als Aufenthaltsraum zulässig ist.

### Wie wird ein Balkon angerechnet?

Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen zählen nach § 4 WoFlV in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte. Ein Balkon mit 8 Quadratmetern bringt also meist 2 Quadratmeter Wohnfläche.

### Wie rechne ich eine Dachschräge?

Teilen Sie die Grundfläche nach der lichten Höhe: ab 2 Metern zählt sie voll, zwischen 1 und 2 Metern zur Hälfte, unter 1 Meter gar nicht. Im Rechner tragen Sie dafür ein, wie weit es am Boden von der Wand bis zur Stelle mit 1 Meter und mit 2 Metern Raumhöhe ist.

### Zählt die Treppe in einer Maisonette-Wohnung mit?

Treppen mit mehr als drei Stufen und ihre Treppenabsätze bleiben außer Betracht (§ 3 Abs. 3 WoFlV). Die Fläche unter der Treppe zählt dagegen nach ihrer lichten Höhe mit.

### Ist ein Wintergarten Wohnfläche?

Ja, wenn er ausschließlich zur Wohnung gehört. Ein beheizbarer Wintergarten zählt wie ein Wohnraum nach seiner Höhe, ein unbeheizbarer zur Hälfte.

### Darf ich die Wohnfläche selbst berechnen?

Ja. Für die eigene Orientierung genügen ein Laser-Entfernungsmesser und dieser Rechner. Soll die Zahl in einen Mietvertrag, ein Exposé oder einen Streit eingehen, ist die Aufstellung eines Sachverständigen belastbarer, weil sie nachvollziehbar dokumentiert, wie gemessen und gerechnet wurde.

### Was kostet eine Wohnflächenberechnung durch einen Sachverständigen?

Das hängt von Größe und Zuschnitt ab. Über Gutachter-Gesellschaft.de gilt als Richtpreis der Stundensatz von 160 Euro einschließlich Mehrwertsteuer; den verbindlichen Preis nennt der Sachverständige in seinem Angebot. Die Anfrage selbst ist kostenfrei, Kosten entstehen erst mit Ihrem Auftrag.

## Was Gerichte dazu entschieden haben

**BGH, Entscheidung vom 10.03.2010 – VIII ZR 144/09: Mehr als 10 Prozent zu wenig Wohnfläche ist ein Mangel – auch bei einer „ca.“-Angabe**

Im Mietvertrag stand eine Wohnfläche von „ca. 100 m²“, tatsächlich hatte die Wohnung 81 Quadratmeter. Der Bundesgerichtshof bekräftigte, dass eine Abweichung von mehr als zehn Prozent zum Nachteil des Mieters einen Sachmangel darstellt, der zur Minderung berechtigt. Der Zusatz „ca.“ rechtfertigt dabei keine zusätzliche Toleranz: Die Minderung richtet sich nach der vollen Abweichung von der angegebenen Fläche.

Quelle: https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2010/2010053.html

**BGH, Entscheidung vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/14: Bei der Mieterhöhung zählt die tatsächliche Wohnfläche**

Im Mietvertrag waren 156,95 Quadratmeter angegeben, die Wohnung maß tatsächlich 210,43. Der Bundesgerichtshof entschied unter teilweiser Aufgabe seiner früheren Rechtsprechung, dass eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach der tatsächlichen Wohnfläche zu berechnen ist – unabhängig davon, was im Vertrag steht und wie groß die Abweichung ist. Die Kappungsgrenze gilt auch dann; eine darüber hinausgehende einseitige Anpassung wegen der falschen Flächenangabe gibt es nicht.

Quelle: https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2015/2015189.html

*Stand der Übersicht: 29.09.2026. Die Zusammenfassung ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.*