# Mietwertgutachten: Wann Sie die ortsübliche Miete belegen müssen

*Mietwertgutachten: wann Sie es brauchen – Mieterhöhung ohne Mietspiegel, Mietpreisbremse, Vermietung an Angehörige, Gewerbemiete –, was es kostet und wie es abläuft.*

**Quelle: https://www.gutachter-gesellschaft.de/gutachten/mietwertgutachten**  
**Autor: Johannes Partz (https://www.gutachter-gesellschaft.de/autor/johannes-partz)**  
**Aktualisiert: 2026-09-29**  
**Herausgeber: Gutachter-Gesellschaft, eine Marke der Lindenfield GmbH, Köln**

## Kurz gesagt

Ein Mietwertgutachten ermittelt und begründet die ortsübliche Miete für ein bestimmtes Objekt. Gebraucht wird es für eine Mieterhöhung ohne passenden Mietspiegel – dafür muss der Sachverständige öffentlich bestellt und vereidigt sein (§ 558a BGB) –, für die Mietpreisbremse, die Vermietung an Angehörige, Gewerbemieten und die Nutzungsentschädigung bei Trennung oder in der Erbengemeinschaft.

- Ortsübliche Vergleichsmiete: übliche Entgelte vergleichbarer Wohnungen der letzten sechs Jahre (§ 558 Abs. 2 BGB)
- Mieterhöhung begründbar mit Mietspiegel, Mietdatenbank, drei Vergleichswohnungen oder Gutachten (§ 558a Abs. 2 BGB)
- Mietpreisbremse: bei Mietbeginn höchstens 10 % über der Vergleichsmiete (§ 556d BGB)
- Vermietung an Angehörige: ab 66 % der ortsüblichen Miete voll entgeltlich, unter 50 % Aufteilung (§ 21 Abs. 2 EStG)
- Im Internet rund 400 bis knapp 2.000 €; über Gutachter-Gesellschaft.de Stundensatz 160 € inkl. MwSt.

Wie hoch ist die Miete, die für diese Wohnung, dieses Haus oder diese Ladenfläche am Ort üblich ist? Ein **Mietwertgutachten** beantwortet genau diese Frage – begründet von einem Sachverständigen, nachvollziehbar für Mieter, Vermieter, Finanzamt und Gericht. Gebraucht wird es vor allem dort, wo der Mietspiegel nicht weiterhilft.

Dieser Ratgeber zeigt die typischen Anlässe von der Mieterhöhung bis zur Nutzungsentschädigung, vergleicht Mietspiegel, Gutachten und Vergleichswohnungen und nennt Ablauf und Kosten. Er ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

**Mietwertgutachten auf einen Blick**
- **§ 558a BGB** – nennt das Gutachten als eines von vier Mitteln, eine Mieterhöhung zu begründen (dafür muss der Sachverständige öffentlich bestellt und vereidigt sein)
- **6 Jahre** – Mieten aus diesem Zeitraum bilden die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB)
- **66 %** – der ortsüblichen Miete – darunter prüft das Finanzamt die Vermietung an Angehörige genauer (§ 21 Abs. 2 EStG)
- **160 €** – Stundensatz über Gutachter-Gesellschaft.de (Richtpreis inkl. MwSt. – Kosten erst mit Ihrem Auftrag)

## Was ist ein Mietwertgutachten?

Das Gutachten ermittelt die **ortsübliche Miete** für ein bestimmtes Objekt zu einem Stichtag. Für Wohnraum ist das die ortsübliche Vergleichsmiete: die üblichen Entgelte, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage – einschließlich der energetischen Ausstattung – in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert worden sind ([§ 558 Abs. 2 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558.html)). Bei Gewerbeflächen ist es die am örtlichen Markt erzielbare Miete für vergleichbare Flächen.

Der Sachverständige besichtigt das Objekt, nimmt Wohnfläche, Ausstattung und Zustand auf, wertet Vergleichsmieten, Mietspiegel und Marktberichte aus und begründet, wie er zu seinem Ergebnis kommt. Anders als ein Online-Portal sieht er das Objekt selbst – eine Einbauküche, ein saniertes Bad oder ein schlechter Zustand der Fenster verschieben die Miete spürbar.

## Wann Sie ein Mietwertgutachten brauchen

### Mieterhöhung, wenn der Mietspiegel nicht passt

Vermieter können die Zustimmung zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist; das Verlangen ist frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung möglich, und innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 Prozent steigen, in ausgewiesenen Gebieten um höchstens 15 Prozent ([§ 558 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558.html)). Begründen lässt sich das Verlangen mit einem Mietspiegel, einer Mietdatenbank, drei Vergleichswohnungen oder dem mit Gründen versehenen **Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen** ([§ 558a Abs. 2 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558a.html)).

Das Gutachten ist der richtige Weg, wenn es keinen Mietspiegel gibt, wenn die Wohnung nicht in dessen Raster passt – etwa ein Einfamilienhaus, eine sehr große oder besonders ausgestattete Wohnung – oder wenn Mieter und Vermieter bereits über die Höhe streiten. Auch Mieter nutzen es, um ein Erhöhungsverlangen zu prüfen. Grundlage ist immer die tatsächliche Wohnfläche; ob sie stimmt, lässt sich mit dem [Wohnflächen-Rechner](https://www.gutachter-gesellschaft.de/wohnflaeche-berechnen) vorab prüfen.

### Mietpreisbremse

In Gebieten, die das Land als angespannten Wohnungsmarkt bestimmt hat, darf die Miete bei Beginn eines neuen Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen ([§ 556d BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556d.html)); die Verordnungen der Länder dürfen längstens bis Ende 2029 gelten. Ausnahmen gelten unter anderem für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung und bis zur Höhe der Vormiete ([§ 556e](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556e.html) und [§ 556f BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556f.html)). Ob eine Miete zu hoch ist, entscheidet sich an der Vergleichsmiete – passt die Wohnung nicht in den Mietspiegel, klärt das ein Gutachten, für Mieter wie für Vermieter.

### Vermietung an Angehörige

Vermieten Sie eine Wohnung günstig an Kinder, Eltern oder andere Angehörige, kommt es auf das Verhältnis zur **ortsüblichen Marktmiete** an ([§ 21 Abs. 2 EStG](https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__21.html)): Beträgt die Miete mindestens 66 Prozent, gilt die auf Dauer angelegte Vermietung als voll entgeltlich, und Sie können alle Werbungskosten abziehen. Liegt sie unter 50 Prozent, wird die Überlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt – die Werbungskosten sind dann nur anteilig abziehbar. Dazwischen kommt es auf den Einzelfall an; klären Sie das mit Ihrem Steuerberater.

Maßstab ist nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs grundsätzlich der örtliche Mietspiegel. Gibt es keinen oder passt das Objekt nicht hinein, belegt ein Mietwertgutachten, dass Ihre Miete die Grenze einhält – am besten, bevor Sie den Vertrag schließen und nicht erst, wenn das Finanzamt nachfragt.

### Gewerbemiete

Für Büros, Läden, Praxen und Hallen gibt es keine gesetzliche Vergleichsmiete; Gewerbemietspiegel einzelner Kammern oder Maklerhäuser nennen nur grobe Spannen. Ein Mietwertgutachten hilft bei Neuvermietung und Verlängerung, bei einer vertraglich vereinbarten Anpassung an die Marktmiete, bei der Vermietung an die eigene GmbH oder an Angehörige und im Streit. Der Bundesfinanzhof verlangt dafür den Blick auf den **örtlichen Markt**: Eine Pacht, die nur aus statistischen Umsatzannahmen hergeleitet wird, ist keine ortsübliche Marktmiete. Wie sich der Wert einer vermieteten Gewerbeimmobilie aus der Miete ergibt, zeigt der [Gewerbeimmobilien-Rechner](https://www.gutachter-gesellschaft.de/gewerbeimmobilien-rechner).

### Nutzungsentschädigung bei Trennung und in der Erbengemeinschaft

Bleibt nach einer Trennung einer der Ehegatten allein in der gemeinsamen Wohnung, kann der andere eine Vergütung für die Nutzung verlangen, soweit das der Billigkeit entspricht ([§ 1361b Abs. 3 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1361b.html)). Ähnlich in einer Erbengemeinschaft oder unter Miteigentümern: Nutzt einer die Immobilie allein, können die anderen eine Neuregelung der Nutzung verlangen, die dem Interesse aller entspricht ([§ 745 Abs. 2 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__745.html)) – in der Praxis oft eine Entschädigung, die sich an der ortsüblichen Miete orientiert. Das Mietwertgutachten liefert dafür die Zahl, über die sich die Beteiligten einigen oder die ein Gericht zugrunde legen kann. Wie die Entschädigung im Einzelfall bemessen wird, klären Sie mit einem Anwalt für Familien- oder Erbrecht.

## Mietspiegel, Gutachten oder Vergleichswohnungen?

Für eine Mieterhöhung nennt das Gesetz vier gleichrangige Wege der Begründung. Welcher passt, hängt vom Objekt und davon ab, wie wahrscheinlich ein Streit ist:

| **Begründung** | **Geeignet, wenn …** | **Grenzen** |
| --- | --- | --- |
| **Mietspiegel** | es für die Gemeinde einen gibt und die Wohnung in sein Raster passt – meist kostenlos und schnell | Einfamilienhäuser, sehr große oder besondere Wohnungen fehlen oft; ein **qualifizierter** Mietspiegel gilt als Vermutung für die ortsübliche Miete (§ 558d Abs. 3 BGB) |
| **Gutachten** eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen | kein Mietspiegel passt, das Objekt Besonderheiten hat oder ein Streit absehbar ist | kostet Geld; enthält ein qualifizierter Mietspiegel Angaben zur Wohnung, müssen diese im Erhöhungsverlangen trotzdem genannt werden (§ 558a Abs. 3 BGB) |
| **Drei Vergleichswohnungen** | der Vermieter selbst vergleichbare Wohnungen mit höherer Miete kennt | die Wohnungen müssen wirklich vergleichbar sein; ihre Mieten belegen einen Einzelwert, nicht den Durchschnitt am Ort |
| **Mietdatenbank** | es in der Gemeinde eine gibt (§ 558e BGB) | nur in wenigen Städten vorhanden |

Für das Finanzamt, die Mietpreisbremse, die Gewerbemiete und die Nutzungsentschädigung schreibt das Gesetz keine bestimmte Qualifikation vor. Ein Gutachten von einem öffentlich bestellten und vereidigten oder zertifizierten Sachverständigen für Immobilienbewertung ist aber auch dort am wenigsten angreifbar.

## So entsteht ein Mietwertgutachten

1. **Anfrage und Angebot** Sie nennen Objekt, Anlass und Stichtag. Der Sachverständige nennt Leistungsumfang, Preis und Liefertermin – und sagt, ob für Ihren Zweck ein öffentlich bestellter Sachverständiger nötig ist.
2. **Unterlagen** Mietvertrag, Wohnflächenberechnung, Grundriss, Baujahr, Angaben zu Ausstattung und Modernisierungen, bei Gewerbe auch Nebenkosten und Laufzeiten.
3. **Besichtigung** Aufnahme von Lage im Haus, Ausstattung, Zustand, Energieverbrauch und Besonderheiten wie Einbauküche, Balkon, Garten oder Stellplatz.
4. **Marktanalyse** Auswertung von Mietspiegel, Vergleichsmieten, Mietdatenbanken und Marktberichten des Gutachterausschusses; Zu- und Abschläge für die Merkmale des Objekts.
5. **Gutachten** Die ortsübliche Miete je Quadratmeter und insgesamt, mit einer Begründung, die Mieter, Vermieter, Finanzamt oder Gericht nachvollziehen können.

## Was ein Mietwertgutachten kostet

Der Preis richtet sich nach Objekt und Anlass: Eine Standardwohnung mit gutem Mietspiegel ist schneller bewertet als ein Einfamilienhaus, ein Haus mit mehreren Einheiten oder eine Gewerbefläche, für die es kaum Vergleichsmieten gibt. Im Internet reichen die Angebote von rund 400 Euro für eine Standardwohnung bis knapp 2.000 Euro für ein Haus mit zwei Wohnungen (Marktüberblick September 2026). Über Gutachter-Gesellschaft.de rechnen die Sachverständigen nach Aufwand ab; den verbindlichen Preis nennt Ihnen der Sachverständige vorher in seinem Angebot.

Steht das Gutachten im Zusammenhang mit einer Vermietung, gehören die Kosten in der Regel zu den Werbungskosten. Prüfen Sie vorher, ob ein passender Mietspiegel genügt – er ist meist kostenlos erhältlich.

**Richtpreise für Immobiliengutachten über Gutachter-Gesellschaft.de** (Richtpreise 2026 · inkl. 19 % MwSt.)
Ein Mietwertgutachten wird nach Aufwand abgerechnet, zum Stundensatz unten. Soll zugleich der Wert der Immobilie belegt werden, gelten die Richtpreise darüber.

- **Kaufbegleitung mit Ortstermin:** ab 550 € – Gemeinsame Besichtigung vor dem Kauf, Einschätzung von Bausubstanz und Kaufpreis vor Ort
- **Kurzgutachten:** ab 1.200 € – Verkehrswert nach denselben Verfahren wie im Vollgutachten, knapper begründet – für Kauf, Verkauf, einvernehmliche Erbteilung oder Scheidung
- **Verkehrswertgutachten:** ab 2.000 € – Vollgutachten für Haus, Wohnung oder Grundstück, jeder Rechenschritt begründet und gerichtsfest – für Finanzamt, Gericht, Erbstreit oder Scheidung
- **Mehrfamilienhaus, Gewerbe- oder Spezialimmobilie:** ab 3.000 € – Verkehrswertgutachten für größere oder schwierige Objekte
- **Stundensatz:** 160 € je Stunde – Stellungnahmen, Beratung und alle Leistungen nach Aufwand

Fahrtkosten und Auslagen, etwa für Grundbuchauszug oder Bauakte, können hinzukommen. Die Marktspanne im Text oben ist eine Orientierung aus Angeboten im Internet.

**Kostenfrei ist Ihre Anfrage – nicht das Gutachten** Das Ausfüllen und Absenden der Anfrage ist kostenfrei und unverbindlich, ebenso das Angebot, das Sie daraufhin erhalten. Kosten entstehen erst, wenn Sie einen Sachverständigen beauftragen – den Preis nennt er Ihnen vorher in seinem Angebot.
[Angebot anfragen](https://www.gutachter-gesellschaft.de/anfrage-3/?gutachten=mietwertgutachten) · Nur eine erste Orientierung zum Wert? [Kostenloser Immobilienwert-Rechner](https://www.gutachter-gesellschaft.de/immobilienwert-rechner-ohne-e-mail)

## Sachverständige für Mietwertgutachten finden

Die [Gutachter-Suche](https://www.gutachter-gesellschaft.de/gutachter-suche?sachgebiet=mietwertgutachten) filtert auf Sachverständige, die Mietwertgutachten auf ihrer eigenen Webseite als Schwerpunkt nennen – mit Postleitzahl oder Ort sehen Sie sie im Umkreis von 100 Kilometern. Für ein Mieterhöhungsverlangen muss der Sachverständige öffentlich bestellt und vereidigt sein – die Profilseite jedes Eintrags nennt, ob er bestellt, zertifiziert oder anerkannt ist. Wer lieber Angebote bekommt, stellt eine kostenfreie Anfrage, und wir suchen passende Sachverständige in Ihrer Region.

## Häufige Fragen zum Mietwertgutachten

### Was ist ein Mietwertgutachten?

Ein Sachverständigengutachten, das die ortsübliche Miete für ein bestimmtes Objekt zu einem Stichtag ermittelt und begründet – für Wohnungen die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 BGB, für Gewerbeflächen die am örtlichen Markt erzielbare Miete.

### Wer darf ein Mietwertgutachten für eine Mieterhöhung erstellen?

Soll das Gutachten ein Mieterhöhungsverlangen begründen, muss es von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen stammen und mit Gründen versehen sein (§ 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB). Für andere Zwecke gibt es keine gesetzliche Vorgabe.

### Reicht nicht der Mietspiegel?

Oft ja – er ist meist kostenlos und für viele Wohnungen der einfachste Weg. Ein Gutachten brauchen Sie, wenn es keinen Mietspiegel gibt, die Wohnung nicht in sein Raster passt, das Objekt Besonderheiten hat oder bereits Streit über die Höhe besteht.

### Was kostet ein Mietwertgutachten?

Im Internet reichen die Angebote von rund 400 Euro für eine Standardwohnung bis knapp 2.000 Euro für ein Haus mit zwei Wohnungen. Über Gutachter-Gesellschaft.de gilt als Richtpreis der Stundensatz von 160 Euro einschließlich Mehrwertsteuer; den verbindlichen Preis nennt der Sachverständige in seinem Angebot. Die Anfrage selbst ist kostenfrei.

### Wie günstig darf ich an Angehörige vermieten?

Beträgt die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die auf Dauer angelegte Vermietung steuerlich als voll entgeltlich. Unter 50 Prozent werden die Werbungskosten nur anteilig anerkannt (§ 21 Abs. 2 EStG). Maßstab ist grundsätzlich der örtliche Mietspiegel; passt er nicht, belegt ein Mietwertgutachten die Marktmiete.

### Hilft ein Mietwertgutachten bei der Mietpreisbremse?

Ja. Ob eine Miete bei Vertragsbeginn mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, entscheidet sich an dieser Vergleichsmiete. Passt die Wohnung nicht in den Mietspiegel, klärt ein Gutachten die Grundlage – für Mieter, die eine Rüge prüfen, wie für Vermieter vor der Neuvermietung.

### Wie lange ist ein Mietwertgutachten gültig?

Es gilt für den Stichtag, auf den es erstellt wurde. Weil sich die Vergleichsmiete aus den Mieten der letzten sechs Jahre bildet und Mietspiegel regelmäßig angepasst werden, sollte ein Gutachten für eine Mieterhöhung aktuell sein.

## Was Gerichte dazu entschieden haben

**BFH, Entscheidung vom 06.02.2018 – IX R 14/17: Ortsübliche Marktmiete bei der Vermietung an Angehörige: Maßstab ist der Mietspiegel**

Eltern hatten ihrem Sohn eine Wohnung mit Einbauküche, Waschmaschine und Trockner vermietet. Zur Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete ist nach dem Bundesfinanzhof der örtliche Mietspiegel heranzuziehen; sieht er für die Ausstattung einen Zuschlag vor, ist dieser marktüblich. Fehlt eine Angabe im Mietspiegel, ist ein am örtlichen Markt realisierbarer Möblierungszuschlag anzusetzen. Aus der Abschreibung der mitvermieteten Möbel lässt sich ein solcher Zuschlag dagegen nicht ableiten.

Quelle: https://www.bundesfinanzhof.de/de/presse/pressemeldungen/detail/ortsuebliche-marktmiete-bei-der-ueberlassung-moeblierter-wohnungen/

**BFH, Entscheidung vom 10.10.2018 – IX R 30/17: Marktmiete für Gewerbeflächen: der Blick auf den örtlichen Markt ist Pflicht**

Eine Gaststätte war an den Ehemann der Eigentümerin verpachtet, das Finanzamt nahm eine verbilligte Verpachtung an. Nach dem Bundesfinanzhof gibt es keine rechtlichen Vorgaben, nach welcher Methode ein Sachverständiger die ortsübliche Marktmiete ermittelt. Eine Methode, die im Wesentlichen aus statistischen Annahmen ableitet, was ein Pächter im Durchschnitt erwirtschaften kann (EOP-Methode), bildet aber nicht den örtlichen Markt ab. Genügen kann eine Schätzung unter Mitwirkung eines ortskundigen, erfahrenen Sachverständigen oder Maklers.

Quelle: https://www.bundesfinanzhof.de/de/presse/pressemeldungen/detail/sachverstaendigengutachten-zur-bestimmung-der-ortsueblichen-marktmiete/

*Stand der Übersicht: 29.09.2026. Die Zusammenfassung ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.*