# Grundstück bewerten lassen: Gutachter, Bodenrichtwert und Kosten

*Grundstück bewerten lassen: was der Bodenrichtwert sagt, wann Zuschnitt, Erschließung, Baurecht oder Altlasten einen Gutachter nötig machen und was das kostet.*

**Quelle: https://www.gutachter-gesellschaft.de/gutachten/grundstueck-bewerten-lassen**  
**Autor: Johannes Partz (https://www.gutachter-gesellschaft.de/autor/johannes-partz)**  
**Aktualisiert: 2026-10-18**  
**Herausgeber: Gutachter-Gesellschaft, eine Marke der Lindenfield GmbH, Köln**

## Kurz gesagt

Ausgangspunkt jeder Grundstücksbewertung ist der Bodenrichtwert: Fläche mal Bodenrichtwert ergibt eine erste Größenordnung, so rechnet bei unbebauten Grundstücken auch das Finanzamt (§ 179 BewG). Weicht das Grundstück vom durchschnittlichen Bodenrichtwertgrundstück ab – bei Zuschnitt, Erschließung, Baurecht, Altlasten oder Rechten wie einem Wegerecht –, passt ein Gutachter den Wert an (§ 26 Abs. 2 ImmoWertV). Ein Kurzgutachten für ein unbebautes Grundstück kostet meist 400 bis 900 Euro (Marktspanne 2026, ohne Mehrwertsteuer).

- Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte je Quadratmeter, die der Gutachterausschuss mindestens alle zwei Jahre aus Kaufpreisen ermittelt (§ 196 BauGB)
- Besonderheiten einzelner Grundstücke enthält der Bodenrichtwert nicht (§ 16 Abs. 1 ImmoWertV)
- Die ImmoWertV unterscheidet Flächen der Land- oder Forstwirtschaft, Bauerwartungsland, Rohbauland und baureifes Land (§ 3 ImmoWertV)
- Für ein ausführliches Verkehrswertgutachten gilt als Faustregel 0,5 bis 1 Prozent des Verkehrswerts

Was ein Grundstück wert ist, hängt vor allem vom Boden ab – und für den Boden gibt es einen amtlichen Ausgangspunkt: den **Bodenrichtwert**. Der Gutachterausschuss leitet ihn aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen ab und gibt ihn je Quadratmeter an ([§ 196 BauGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__196.html)). Fläche mal Bodenrichtwert ergibt eine erste Größenordnung; für ein unbebautes Grundstück rechnet so auch das Finanzamt ([§ 179 BewG](https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__179.html)).

Für Ihr Grundstück ist das aber nur ein Durchschnitt. Ein **Gutachter für das Grundstück** prüft, was Ihre Fläche vom Durchschnitt der Zone unterscheidet: Zuschnitt, Erschließung, Baurecht, Altlasten und Rechte Dritter wie ein Wegerecht. Hier erfahren Sie, wann der Bodenrichtwert genügt und wann Sie ein Grundstück bewerten lassen sollten, wie der Sachverständige unbebaute und bebaute Grundstücke und Bauerwartungsland bewertet und was ein Wertgutachten für ein Grundstück kostet.

**Grundstück bewerten lassen auf einen Blick**
- **€ je m²** – Bodenrichtwert mal Fläche ergibt die erste Größenordnung für ein unbebautes Grundstück (§ 196 BauGB, § 179 BewG)
- **400 – 900 €** – für ein Kurzgutachten zu einem unbebauten Grundstück (Marktspanne 2026, ohne Mehrwertsteuer)
- **0,5 – 1 %** – des Verkehrswerts als Faustregel für ein ausführliches Verkehrswertgutachten (ohne Mehrwertsteuer)
- **4 Stufen** – vom Acker bis zum baureifen Land: Der Entwicklungszustand entscheidet, welche Bodenwerte gelten (§ 3 Immobilienwertermittlungsverordnung)

## Der Bodenrichtwert als Ausgangspunkt

Der Gutachterausschuss ermittelt flächendeckend Bodenrichtwerte: durchschnittliche Lagewerte für den Boden, getrennt nach dem Entwicklungszustand und für Zonen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. In bebauten Gebieten gibt der Bodenrichtwert an, was der Boden wert wäre, wenn er unbebaut wäre. Neu ermittelt wird er mindestens alle zwei Jahre ([§ 196 Abs. 1 BauGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__196.html)). Die Werte sind öffentlich, und jeder kann bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Auskunft darüber verlangen ([§ 196 Abs. 3 BauGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__196.html)).

Gemeint ist immer ein Quadratmeter eines **Bodenrichtwertgrundstücks**: eines gedachten, unbebauten Grundstücks mit den Merkmalen, die in der Zone vorherrschen ([§ 13 ImmoWertV](https://www.gesetze-im-internet.de/immowertv_2022/__13.html)). Besonderheiten, die nur einzelne Grundstücke betreffen, enthält der Bodenrichtwert ausdrücklich nicht ([§ 16 Abs. 1 ImmoWertV](https://www.gesetze-im-internet.de/immowertv_2022/__16.html)). Für baureifes Land gilt er grundsätzlich für ein beitragsfreies Grundstück ([§ 16 Abs. 5 ImmoWertV](https://www.gesetze-im-internet.de/immowertv_2022/__16.html)) – also für eines, für das keine grundstücksbezogenen Beiträge wie Erschließungsbeiträge mehr zu zahlen sind.

### Bodenrichtwert abfragen im Immobilienwert-Rechner

Den amtlichen Bodenrichtwert für Ihre Adresse holt der kostenlose [Immobilienwert-Rechner](https://www.gutachter-gesellschaft.de/immobilienwert-rechner-ohne-e-mail#immobilienwertrechner): Wählen Sie als Immobilie „Grundstück ohne Bebauung“, geben Sie Adresse oder Postleitzahl ein und klicken Sie auf „Richtwert abrufen“. Der Wert kommt bundesweit aus dem Portal BORIS-D, in Bayern und Schleswig-Holstein aus dem amtlichen Kartendienst des Landes. Gibt es an Ihrer Adresse keinen passenden Richtwert, sagt der Rechner das und zeigt die Werte aus der Umgebung. Mit der Grundstücksfläche rechnet er daraus den Grundstückswert – ohne E-Mail, aber auch ohne Besichtigung und deshalb kein Gutachten.

In Zahlen sieht das so aus – mit den angenommenen Werten aus dem Rechenbeispiel des Rechners:

1. **Bodenrichtwert abrufen** Für die Lage des Grundstücks nennt der Gutachterausschuss einen Bodenrichtwert von 300 Euro je Quadratmeter.
2. **Mit der Fläche malnehmen** 600 Quadratmeter mal 300 Euro ergeben einen Grundstückswert von 180.000 Euro. Den Rechenweg zeigt das [Beispiel im Immobilienwert-Rechner](https://www.gutachter-gesellschaft.de/immobilienwert-rechner-ohne-e-mail#beispiel-grundstueckswert).
3. **Abweichungen prüfen** Ist Ihr Grundstück anders geschnitten, nicht erschlossen, anders bebaubar, belastet oder steht es unter Altlastenverdacht, passt der Durchschnitt nicht. Dann setzt der [Gutachter](#wann-der-bodenrichtwert-nicht-reicht) an.

## Wann der Bodenrichtwert nicht reicht

Weicht Ihr Grundstück in einem Merkmal, das den Wert beeinflusst, vom Bodenrichtwertgrundstück ab, muss der Wert angepasst werden: mit Umrechnungskoeffizienten des Gutachterausschusses, mit marktüblichen Zu- oder Abschlägen oder auf andere Weise ([§ 9 Abs. 1](https://www.gesetze-im-internet.de/immowertv_2022/__9.html) und [§ 26 Abs. 2 ImmoWertV](https://www.gesetze-im-internet.de/immowertv_2022/__26.html)). Genau das ist die Arbeit des Sachverständigen. Fünf Merkmale sind besonders oft der Grund:

| **Merkmal** | **Was den Wert verändert** | **Was der Gutachter prüft** |
| --- | --- | --- |
| **Zuschnitt und Größe** | Grundstücksgröße und Grundstückszuschnitt gehören zu den Merkmalen, nach denen ein Grundstück bewertet wird ([§ 2 Abs. 3 ImmoWertV](https://www.gesetze-im-internet.de/immowertv_2022/__2.html)). Ein schmales, sehr tiefes oder verwinkeltes Grundstück lässt sich schlechter bebauen als das Bodenrichtwertgrundstück. Ist es erheblich größer als marktüblich, kann der Sachverständige eine selbstständig nutzbare Teilfläche getrennt bewerten ([§ 41 ImmoWertV](https://www.gesetze-im-internet.de/immowertv_2022/__41.html)). | Flurkarte mit Grenzen, Größe und Zuschnitt; ob der Bodenrichtwert für eine bestimmte Grundstücksgröße oder -tiefe gilt |
| **Erschließung** | Gebaut werden darf nur, wenn die Erschließung gesichert ist ([§ 30](https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__30.html), [§ 34](https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__34.html) und [§ 35 BauGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__35.html)). Für Straßen und Wege erhebt die Gemeinde Erschließungsbeiträge ([§ 127 BauGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__127.html)); zahlen muss, wer bei Bekanntgabe des Bescheids Eigentümer ist ([§ 134 BauGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__134.html)). Ob noch Beiträge zu zahlen sind, ist deshalb ein eigenes Wertmerkmal ([§ 5 Abs. 2 ImmoWertV](https://www.gesetze-im-internet.de/immowertv_2022/__5.html)). | Anschluss an Straße, Wasser, Abwasser und Strom; Auskunft der Gemeinde über gezahlte, offene oder zu erwartende Beiträge |
| **Baurecht** | Was und wie viel gebaut werden darf, legt ein Bebauungsplan fest ([§ 30 BauGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__30.html)); ohne ihn muss sich ein Bau innerhalb eines bebauten Ortsteils in die Umgebung einfügen ([§ 34 BauGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__34.html)). Im Außenbereich ist Bauen nur unter engen Voraussetzungen zulässig, etwa für einen land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb ([§ 35 BauGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__35.html)). Art und Maß der zulässigen Nutzung gehören zu den Merkmalen, nach denen der Bodenwert ermittelt wird ([§ 5 Abs. 1 ImmoWertV](https://www.gesetze-im-internet.de/immowertv_2022/__5.html)). | Bebauungsplan oder Auskunft des Bauamts; bei Flächen am Ortsrand der Stand der Bauleitplanung |
| **Altlasten** | Bodenverunreinigungen gehören zur Bodenbeschaffenheit ([§ 5 Abs. 5 ImmoWertV](https://www.gesetze-im-internet.de/immowertv_2022/__5.html)) und werden als besonderes Merkmal mit Zu- oder Abschlägen berücksichtigt ([§ 8 Abs. 3 ImmoWertV](https://www.gesetze-im-internet.de/immowertv_2022/__8.html)). Sanieren muss nicht nur, wer sie verursacht hat – verpflichtet sein kann auch der Eigentümer ([§ 4 Abs. 3 BBodSchG](https://www.gesetze-im-internet.de/bbodschg/__4.html)). | Frühere Nutzung der Fläche, etwa durch Gewerbe; bei Verdacht ein [Bodengutachten](https://www.gutachter-gesellschaft.de/gutachten/bodengutachten) mit Laboranalysen |
| **Wegerechte und Baulasten** | Ein Wegerecht ist häufig als Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen: Der Nachbar darf Ihr Grundstück dann in einzelnen Beziehungen benutzen ([§ 1018 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1018.html)). Ähnlich wirken Wege- oder Abstandsflächenbaulasten. Solche Rechte und Belastungen können den Wert des belasteten wie des begünstigten Grundstücks beeinflussen und eigens bewertet werden ([§ 46 Abs. 1 ImmoWertV](https://www.gesetze-im-internet.de/immowertv_2022/__46.html)). | Grundbuchauszug und Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis – in Bayern gibt es kein Baulastenverzeichnis |

Dazu kommt die Lage innerhalb der Zone: Ein Grundstück an einer Hauptstraße, neben Gewerbe oder an einer Bahnlinie liegt oft schlechter als der Durchschnitt, für den der Bodenrichtwert gilt. Auch das erfasst das Finanzamt nicht, wenn es nach Schema rechnet – mehr dazu im Ratgeber [Verkehrswertgutachten fürs Finanzamt](https://www.gutachter-gesellschaft.de/gutachten/verkehrswertgutachten-finanzamt).

**Genügt der Bodenrichtwert – oder brauchen Sie einen Gutachter?**
**Bodenrichtwert genügt meist** – Eine erste Größenordnung reicht
- Ihr Grundstück entspricht dem Durchschnitt der Zone: übliche Größe und Form, erschlossen, keine offenen Beiträge.
- Sie wollen nur wissen, in welcher Größenordnung der Wert liegt – etwa vor einem ersten Gespräch über einen Verkauf.
- Außer Ihnen muss niemand den Wert anerkennen.
**Gutachter lohnt sich** – Der Durchschnitt passt nicht, oder ein Dritter prüft den Wert
- Zuschnitt, Größe oder Tiefe weichen deutlich ab, oder ein Teil des Grundstücks soll abgetrennt werden.
- Die Erschließung ist nicht gesichert, oder Beiträge sind offen.
- Das Baurecht ist unklar – Außenbereich, Ortsrand oder Bauerwartungsland.
- Wegen einer früheren Nutzung besteht Altlastenverdacht.
- Ein Wegerecht, Leitungsrecht oder eine Baulast ist eingetragen.
- Finanzamt, Gericht, Miterben oder Käufer sollen den Wert anerkennen.

## Unbebaut, bebaut oder Bauerwartungsland: So bewertet der Gutachter

### Unbebautes Grundstück

Den Wert des Bodens ermittelt der Sachverständige vorrangig im Vergleichswertverfahren: aus Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke ([§ 40 Abs. 1 ImmoWertV](https://www.gesetze-im-internet.de/immowertv_2022/__40.html)). Neben oder statt der Vergleichspreise kann er den Bodenrichtwert verwenden, angepasst an die Merkmale Ihres Grundstücks ([§ 40 Abs. 2 ImmoWertV](https://www.gesetze-im-internet.de/immowertv_2022/__40.html)). Gibt es weder genug Vergleichspreise noch einen geeigneten Bodenrichtwert, ermittelt er den Bodenwert auf andere geeignete Weise ([§ 40 Abs. 3 ImmoWertV](https://www.gesetze-im-internet.de/immowertv_2022/__40.html)).

### Bebautes Grundstück

Auch bei einem bebauten Grundstück ermittelt der Sachverständige den Bodenwert so, als wäre das Grundstück unbebaut ([§ 40 Abs. 1 ImmoWertV](https://www.gesetze-im-internet.de/immowertv_2022/__40.html)). Er fließt dann in das Verfahren für die ganze Immobilie ein: im Sachwertverfahren zusammen mit dem Wert des Gebäudes, im Ertragswertverfahren über die Verzinsung des Bodenwerts. Wie das in Zahlen aussieht, zeigt das [Rechenbeispiel zum Sachwertverfahren](https://www.gutachter-gesellschaft.de/gutachten/immobiliengutachten-professionelles-verkehrswertgutachten#sachwertverfahren) mit einem Einfamilienhaus auf 600 Quadratmetern. Steht auf dem Grundstück ein Gebäude, das wirtschaftlich nicht mehr nutzbar ist und bald abgerissen werden soll, berücksichtigt der Sachverständige das als besonderes Merkmal ([§ 8 Abs. 3 ImmoWertV](https://www.gesetze-im-internet.de/immowertv_2022/__8.html)).

### Bauerwartungsland und Rohbauland

Bodenrichtwerte werden getrennt nach dem Entwicklungszustand ermittelt – und zwischen dem Wert einer Ackerfläche und dem von Bauland derselben Gemeinde liegen regelmäßig zwei Zehnerpotenzen. Die Immobilienwertermittlungsverordnung unterscheidet vier Stufen ([§ 3 ImmoWertV](https://www.gesetze-im-internet.de/immowertv_2022/__3.html)):

| **Entwicklungszustand** | **Was das bedeutet** |
| --- | --- |
| **Fläche der Land- oder Forstwirtschaft** | Land- oder forstwirtschaftlich nutzbar, ohne Bauerwartungsland, Rohbauland oder baureifes Land zu sein |
| **Bauerwartungsland** | Eine Bebauung ist aufgrund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit zu erwarten – insbesondere nach dem Stand der Bauleitplanung und der städtebaulichen Entwicklung des Gebiets |
| **Rohbauland** | Nach Bebauungsplan oder als Teil eines bebauten Ortsteils für eine Bebauung bestimmt, aber die Erschließung ist noch nicht gesichert, oder das Grundstück ist nach Lage, Form oder Größe noch nicht bebaubar zugeschnitten |
| **Baureifes Land** | Nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften und nach den tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar |

Den Wert von Bauerwartungs- und Rohbauland kann der Sachverständige vom Wert baureifen Landes ableiten: Davon zieht er die marktüblichen Kosten ab, bis das Land baureif ist, und berücksichtigt die Wartezeit und das Risiko, dass die Bebauung später oder gar nicht kommt ([§ 42 ImmoWertV](https://www.gesetze-im-internet.de/immowertv_2022/__42.html)). Ob eine Fläche überhaupt Bauerwartungsland ist, entscheidet nicht die Hoffnung des Eigentümers, sondern konkrete Tatsachen wie der Stand der Bauleitplanung.

Für Acker, Grünland und Wald gibt es einen eigenen Rechner: Der [Forst- und Flurgrundstücke-Rechner](https://www.gutachter-gesellschaft.de/forst-und-flurgrundstuecke-rechner) rechnet den Bodenrichtwert bei Acker und Grünland auf die Bodenpunkte Ihrer Fläche um und ermittelt beim Wald den Wert des Aufwuchses.

## Anlässe: Wann Sie ein Grundstück bewerten lassen

Welches Gutachten genügt, hängt vor allem davon ab, wer den Wert später prüft:

| **Anlass** | **Worum es geht** | **Passendes Gutachten** |
| --- | --- | --- |
| **Verkauf** | Ein Angebotspreis, den Käufer nachvollziehen können – gerade wenn Baurecht, Erschließung oder Zuschnitt Fragen aufwerfen. | Meist ein [Kurzgutachten](https://www.gutachter-gesellschaft.de/gutachten/kurzgutachten-immobilie); die Größenordnung zeigt vorab der Immobilienwert-Rechner |
| **Kauf** | Passt der Preis zu dem, was Sie auf dem Grundstück bauen dürfen? Bei Verdacht auf schlechten Baugrund oder Altlasten zusätzlich: Was kosten Gründung oder Sanierung? | Kurzgutachten zum Wert; bei Verdacht ein [Bodengutachten](https://www.gutachter-gesellschaft.de/gutachten/bodengutachten) |
| **Erbe und Finanzamt** | Unter Miterben ein Wert, auf den sich alle zur Aufteilung einigen. Für die Erbschaftsteuer setzt das Finanzamt bei einem unbebauten Grundstück Fläche mal Bodenrichtwert an – den Bodenrichtwert, der zuletzt vor dem Todestag zu ermitteln war ([§ 179 BewG](https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__179.html)). Weisen Sie einen niedrigeren Wert nach, gilt dieser ([§ 198 Abs. 1 BewG](https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__198.html)). | Bei Einigkeit unter Miterben meist ein Kurzgutachten; fürs Finanzamt ein Verkehrswertgutachten des Gutachterausschusses oder eines bestellten oder zertifizierten Sachverständigen ([§ 198 Abs. 2 BewG](https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__198.html)). Die ersten Schritte zeigt der Ratgeber [Haus geerbt](https://www.gutachter-gesellschaft.de/gutachten/haus-geerbt) |
| **Teilung** | Soll ein Teil des Grundstücks abgetrennt und verkauft, verschenkt oder unter Erben aufgeteilt werden, zählt, was die Teilfläche für sich wert ist: Ist sie eigenständig bebaubar und erschlossen? Geteilt wird durch eine Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt ([§ 19 Abs. 1 BauGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__19.html)); im Gebiet eines Bebauungsplans darf dadurch nichts entstehen, was seinen Festsetzungen widerspricht ([§ 19 Abs. 2 BauGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__19.html)). | Kurz- oder Verkehrswertgutachten für Teilfläche und Restgrundstück; ist das Grundstück erheblich größer als marktüblich, bewertet der Sachverständige eine selbstständig nutzbare Teilfläche getrennt ([§ 41 ImmoWertV](https://www.gesetze-im-internet.de/immowertv_2022/__41.html)) |

Ein Kurzgutachten ermittelt den Wert nach denselben Verfahren wie das Vollgutachten, begründet ihn aber knapper. Prüfen Finanzamt oder Gericht den Wert, reicht es in der Regel nicht. Wann welches genügt, vergleicht der Ratgeber [Kurzgutachten oder Vollgutachten](https://www.gutachter-gesellschaft.de/gutachten/kurzgutachten-immobilie#wann-genugt-ein-kurzgutachten).

**Wert für Verkauf, Erbe oder Teilung? Angebot anfragen** In der Anfrage ist „Grundstück“ schon ausgewählt. Sie geben Anlass und gewünschte Leistung an – etwa „Kurzgutachten“ oder „Verkehrswertgutachten“. Wir suchen Sachverständige für Immobilienbewertung in Ihrer Region, die Ihnen ein Angebot machen. Richtpreise inkl. MwSt.: Kurzgutachten ab 1.200 € · Verkehrswertgutachten ab 2.000 €. [Immobiliengutachten anfragen](https://www.gutachter-gesellschaft.de/anfrage-3/?objekt=grundstueck)

## Was kostet ein Wertgutachten für ein Grundstück?

| **Leistung** | **Marktspanne 2026, ohne MwSt.** |
| --- | --- |
| **Bodenrichtwert** abrufen im Immobilienwert-Rechner | kostenlos, ohne E-Mail |
| **Kurzgutachten** für ein unbebautes Grundstück | **400 bis 900 Euro** |
| **Verkehrswertgutachten** (Vollgutachten), Faustregel 0,5 bis 1 % des Verkehrswerts | **900 bis 1.800 Euro** bei 180.000 Euro Verkehrswert |
| **Gutachterausschuss**, Beispiel Berlin | mindestens **850 Euro** |
| **Stundensatz** für Stellungnahmen und Beratung | **90 bis 180 Euro** |

Die Spannen in der Tabelle sind Marktspannen; Mehrwertsteuer und Fahrtkosten kommen hinzu. Was ein Gutachten über unsere Anfrage kostet, zeigen die Richtpreise im Kasten unten – dort einschließlich Mehrwertsteuer. Für Grundbuchauszug, Flurkarte und die Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis verlangen die Ämter Gebühren. Mehr Aufwand bedeuten Rechte und Lasten wie ein Wegerecht, Nießbrauch, Erbbaurecht oder Baulasten, weil der Sachverständige sie gesondert bewertet. Ein Bodengutachten zu Baugrund oder Altlasten ist eine eigene Leistung; was es kostet, zeigt der Ratgeber [Bodengutachten](https://www.gutachter-gesellschaft.de/gutachten/bodengutachten).

Den Gutachter zahlt, wer ihn beauftragt – für die Preisfindung beim Verkauf also meist der Verkäufer, vor dem Kauf der Käufer. Ein ausführliches Wertgutachten für ein Grundstück lohnt sich vor allem, wenn ein Dritter den Wert anerkennen muss; Kosten und Verfahren im Detail erklärt der Ratgeber [Verkehrswertgutachten](https://www.gutachter-gesellschaft.de/gutachten/immobiliengutachten-professionelles-verkehrswertgutachten).

**Was ein Immobiliengutachten über Gutachter-Gesellschaft.de kostet** (Richtpreise 2026 · inkl. 19 % MwSt.)
Damit Sie vor Ihrer Anfrage wissen, womit Sie rechnen können. Den genauen Preis nennt Ihnen der Sachverständige in seinem Angebot; er richtet sich nach Objekt, Zweck und Aufwand.

- **Kaufbegleitung mit Ortstermin:** ab 550 € – Gemeinsame Besichtigung vor dem Kauf, Einschätzung von Bausubstanz und Kaufpreis vor Ort
- **Kurzgutachten:** ab 1.200 € – Verkehrswert nach denselben Verfahren wie im Vollgutachten, knapper begründet – für Kauf, Verkauf, einvernehmliche Erbteilung oder Scheidung
- **Verkehrswertgutachten:** ab 2.000 € – Vollgutachten für Haus, Wohnung oder Grundstück, jeder Rechenschritt begründet und gerichtsfest – für Finanzamt, Gericht, Erbstreit oder Scheidung
- **Mehrfamilienhaus, Gewerbe- oder Spezialimmobilie:** ab 3.000 € – Verkehrswertgutachten für größere oder schwierige Objekte
- **Stundensatz:** 160 € je Stunde – Stellungnahmen, Beratung und alle Leistungen nach Aufwand

Fahrtkosten und Auslagen, etwa für Grundbuchauszug oder Bauakte, können hinzukommen. Die übrigen Preisangaben in diesem Ratgeber sind Marktspannen ohne Mehrwertsteuer.

**Kostenfrei ist Ihre Anfrage – nicht das Gutachten** Das Ausfüllen und Absenden der Anfrage ist kostenfrei und unverbindlich, ebenso das Angebot, das Sie daraufhin erhalten. Kosten entstehen erst, wenn Sie einen Sachverständigen beauftragen – den Preis nennt er Ihnen vorher in seinem Angebot.
[Angebot anfragen](https://www.gutachter-gesellschaft.de/anfrage-3/) · Nur eine erste Orientierung zum Wert? [Kostenloser Immobilienwert-Rechner](https://www.gutachter-gesellschaft.de/immobilienwert-rechner-ohne-e-mail)

## Welcher Sachverständige für die Grundstücksbewertung?

„Gutachter“ ist keine geschützte Bezeichnung. Achten Sie deshalb auf das Sachgebiet: Bei der öffentlichen Bestellung heißt es „Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken“. Gutachten eines so bestellten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten **Sachverständigen für Grundstücksbewertung** dienen dem Finanzamt regelmäßig als Nachweis eines niedrigeren Werts ([§ 198 Abs. 2 BewG](https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__198.html)). Die amtliche Alternative ist der Gutachterausschuss: Er erstattet Gutachten über den Verkehrswert bebauter und unbebauter Grundstücke, wenn unter anderem Eigentümer, Inhaber anderer Rechte am Grundstück oder Pflichtteilsberechtigte es beantragen ([§ 193 Abs. 1 BauGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__193.html)).

Geht es um Ackerland oder Wald, sind Gutachter für Landwirtschaft gefragt; bei Altlastenverdacht kommen Sachverständige für Bodenschutz und Altlasten hinzu. Woran Sie einen guten Gutachter erkennen und welche Qualifikation wofür zählt, zeigt der Ratgeber [Immobiliengutachter](https://www.gutachter-gesellschaft.de/immobiliengutachter-und-verkehrswertgutachten).

**Diese Unterlagen braucht der Sachverständige**
- Grundbuchauszug mit eingetragenen Rechten wie Wege- oder Leitungsrechten
- Flurkarte mit Grenzen, Größe und Zuschnitt
- Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis – außer in Bayern
- Bebauungsplan oder Auskunft des Bauamts, was gebaut werden darf
- Auskunft der Gemeinde über gezahlte oder offene Erschließungsbeiträge
- Bei bebauten Grundstücken: Baugenehmigung, Pläne und Wohnflächenberechnung
- Vorhandene Gutachten zu Baugrund oder Altlasten – manchmal gibt es sie schon aus der Erschließung des Baugebiets

## Häufige Fragen zur Grundstücksbewertung

### Was kostet ein Gutachter für ein Grundstück?

Ein Kurzgutachten für ein unbebautes Grundstück kostet meist 400 bis 900 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer. Für ein ausführliches Verkehrswertgutachten gilt als Faustregel 0,5 bis 1 Prozent des Verkehrswerts, bei 180.000 Euro also 900 bis 1.800 Euro. Den Bodenrichtwert und eine erste Größenordnung liefert der Immobilienwert-Rechner kostenlos.

### Ist der Bodenrichtwert der Wert meines Grundstücks?

Nicht unbedingt. Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnitt für eine Zone und gilt für ein gedachtes Grundstück mit den dort üblichen Merkmalen; Besonderheiten einzelner Grundstücke enthält er nicht (§ 16 Abs. 1 ImmoWertV). Entspricht Ihr Grundstück diesem Durchschnitt, ergibt Fläche mal Bodenrichtwert eine gute erste Größenordnung. Weichen Zuschnitt, Erschließung, Baurecht oder eingetragene Rechte ab, muss der Wert angepasst werden.

### Wo finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück?

Beim örtlichen Gutachterausschuss: Er muss die Bodenrichtwerte veröffentlichen, und jeder kann Auskunft darüber verlangen (§ 196 Abs. 3 BauGB). In den meisten Ländern sind sie über das Portal BORIS-D abrufbar. Am schnellsten geht es im [Immobilienwert-Rechner](https://www.gutachter-gesellschaft.de/immobilienwert-rechner-ohne-e-mail#immobilienwertrechner): Adresse eingeben und „Richtwert abrufen“ klicken.

### Wer darf ein Grundstück bewerten?

Grundsätzlich jeder, denn „Gutachter“ ist keine geschützte Bezeichnung. Soll das Finanzamt einen niedrigeren Wert anerkennen, dient als Nachweis regelmäßig ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines für die Wertermittlung von Grundstücken bestellten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen (§ 198 Abs. 2 BewG). Ein Gutachten beim Gutachterausschuss beantragen können unter anderem Eigentümer, Inhaber anderer Rechte am Grundstück und Pflichtteilsberechtigte (§ 193 Abs. 1 BauGB).

### Was ist Bauerwartungsland wert?

Mehr als Acker- oder Grünland, aber weniger als baureifes Land. Bauerwartungsland liegt vor, wenn eine Bebauung aufgrund konkreter Tatsachen – vor allem nach dem Stand der Bauleitplanung – mit hinreichender Sicherheit zu erwarten ist (§ 3 Abs. 2 ImmoWertV). Den Wert kann der Sachverständige vom Wert baureifen Landes ableiten: abzüglich der Kosten, bis das Land baureif ist, und unter Berücksichtigung von Wartezeit und Risiko (§ 42 ImmoWertV).

### Wie bewertet das Finanzamt ein geerbtes Grundstück?

Ein unbebautes Grundstück bewertet das Finanzamt mit seiner Fläche mal dem Bodenrichtwert, der zuletzt vor dem Todestag zu ermitteln war (§ 179 BewG). Besonderheiten wie ein schwieriger Zuschnitt, Altlasten oder eine schlechtere Lage als im Durchschnitt der Zone erfasst diese Rechnung nicht. Ist das Grundstück weniger wert, können Sie das mit einem Gutachten nachweisen (§ 198 Abs. 2 BewG) – oder mit einem Kaufpreis, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Todestag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande kam, wenn sich die maßgeblichen Verhältnisse nicht geändert haben (§ 198 Abs. 3 BewG).

### Mindert ein Wegerecht den Wert des Grundstücks?

Häufig ja. Rechte und Belastungen können den Wert des belasteten wie des begünstigten Grundstücks beeinflussen und eigens bewertet werden (§ 46 Abs. 1 ImmoWertV). Wie stark, hängt davon ab, wie viel Fläche der Weg beansprucht und wie sehr er die Nutzung einschränkt. Der Sachverständige liest dafür den Grundbuchauszug und bewertet das Recht getrennt vom unbelasteten Grundstück.